我一直在想，大过年的和大家聊点什么呢。
理论上应该和各位说点喜庆的话题，比如现在回家买房，政府都开始直接发红包了。
然而我也想讲一件很现实也挺急迫的事。今年回老家干一件事：卖房
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我相信这两年前自媒体端口径很一致都在发声，不要回老家买房。支撑的理论也很简单，人口在流向高线高能级的城市，那么等待老家就是理所当然的“鹤岗化”。
从结果来看，算打了一半的脸吧，起码在这轮牛市中段，大家觉得轮动止步于二线和环一线的时候，棚改来了。没有流动性就创造流动性，这波神操作段位必须服。但我觉得这中间如果有一点很值得特别注意的地方在，中国真正的地理纬度上的版图从来不是一二线，而是各种星罗棋布的地级市和县，镇，乡。而作为大城市打拼的奋斗一族，这些才是承载我们底色的地方。
就是图中黑掉的地方，这才是广袤960万平方公里的土地上承载大部分人的生活和居所的所在。换句话说，这样纵深造成一个现状，三四城市轮动非常不规律而且很迟滞，周期拉的很长。所以不要奇怪，前年房价涨幅榜头部好像是一些东中部三四线城市，去年年房价涨幅榜上也是些西部三四线城市。三四线楼市的复杂从来不是一刀切的概括。
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好，理解这点，才方便聊我接下来的观点，可能看起来比其他人要激进点，其他人最多劝你不要买老家的房子，因为没有价值啊之类。我很直接，卖房吧，青年人。我不知道各位有没有思考过，这些高维度城市的发声真的能被这些广袤的低维度城市听见吗？今年我也算去了不少这些老家式城市，他们生态现实是，我们这些自认为自己可能是个头部，但其实这里用公众号也许都不多，我们自认很理性的声音，这里Who Care这片被漠视的市场上，有着自己生态和逻辑。首先，棚改来了一笔钱，怎么较快时间花在居住上，一些专注三四线城市包括一些专注头部城市开发商很精准时机切入了，起码给这里带来还不错的产品力。然后伴随这股主动或者被动的居住改善浪潮，没电梯的换带电梯的，老的换旧的，居间的二手房交易开始出现了。然后财富效应也很明显，至少在看到了大城市楼市和棚改的双重包夹下，被楼市启迪的财富意识有了。这一切，老家终于有接盘系统在循环运作了。这是所有交易开始的前提，如果依旧保持之前纯粹居住市场，那么都无从谈起。
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伴随这样的变化，棚改也恰到时机结束了。早在2018年的年中，国开行就开始收回棚改的审批权。就在去年的六月份吧，根据21世纪经济的报道，2019年各省市，对于棚改项目目标相比于2018年，其实已经做了巨大的调整其中北京从2.36万套下调至1.15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套。简单概括下，棚改慢慢淡出。而接盘棚改，有个提法，叫旧改。什么意思，打个比方，这里有一片老破小扎堆的地方，以前我们会拆了它，然后给你一笔钱，去市场上买商品房吧。现在不了，老破小居住体验很差吗？来装个电梯吧，这样老人和小孩就不用爬到高层了，没有物业？我们来做做社区运营好了。这么形容吧，棚改在重装系统，旧改在打个补丁。关键的是，旧改反而在消解需求而不是创造需求，既然能把烂房子变得焕发生机，那我何必要改善呢，再将就下吧。还有释放的货币流动性也没法借到旧改进入楼市市场了。其实我从来不觉得动摇三四线楼市的会是人口，因为三鱼自己就是个从小镇走出来的青年，和我同届很多人愿意留在家乡，或者资源足够好，或者这里足够舒服。每个人活法没必要去强求，如果你真正扒开每个低线城市的数据，你会发现人口流出占比真的不高，整个市场也不依赖什么外部投资，本质上依然还是属于自己内部需求，自己解决的内生性市场。流动性才是三四线真正命门，就是没有流动性搅动的三四线就像一锅没有柴火的汤，很快就会冷到。我曾看过一个数据，去年小阳春江苏有个地级市3月二手房成交量只有1121套，这个数据什么概念，基本一个二线城市热点板块一周的成交量。所以为什么我会把这件事很急迫和各位聊，在今年卖房，而不是明年后年。因为时间已经等不起了，棚改在撤离，但没有完全撤离，市场还有需求在激活，旧改在入场，但还没有完全入场，整个市场依然对这两年财富效应有记忆。时机很微妙，但也刚刚好。
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好了，到这了，就是最后一个终极问题，也是我今年和无数买房人打过交道后，都觉得其实没有想明白的问题。当我要卖掉一套房子，我准备用这笔钱去干嘛。这点上，在三四线反而轻松了，也算三四线楼市可以卖的另一个理由。两年周期轮动下，哪怕再偏远三四线也完成了房价上涨的雨露均沾，也意味着他们房价在这个节点上，是接近一二线房价最近的一次。反过来我们再来看一件事，一二线由于政策重点关注，被压的很死，基本上已经完成了政策底，市场底和周期底的重合。前段时间我带着长沙看房团，某苏北的四线城市的朋友来看了之后，感慨道，强调控下长沙房价还不如他老家的房价。最强的三四线，最虚弱的一二线，天平从未日常倾斜过。这笔账也不复杂，我不和各位说教，比如下一代子女要去大城市成长，自己事业机会啊，我觉得这是很个人事情。在我眼中这就是一次周期错配，而带来较好的一次城市对冲投资机会，一次盘整自己手上楼市资产筹码的机会。从目前的各自周期轨道来看，这样窗口其实在缩减了。
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那和各位分享些现实的，既然你推荐我们回去卖房，那怎么做利益较大化。我个人也做了些总结，称为老家卖房攻略。首先，这里“卖房”是指各位盘整自己手上多余老家房子，这种才叫资产重新配置。如果你老家只有那么一套自住，也不是不行，就是务必想的明白，拿我朋友来说吧。他卖掉16年初老家淄博的一套自住别墅，换了苏州市区一套商品房，虽然我们都调侃他错过老家房改，但从经济账依然是盈利的多。关键他想到很明白了，卖掉少有房子，意味着和老家做了一次切割，如果没有什么特殊理由，包括过年，你会真正all in在你所押注那个城市。同时，最难不仅是自己的社会关系，而是父母能否接受去一个新城市扎根，我朋友父母这点上确实开明。然后，择机在老家其实没有那么重要，毕竟大家周期都是被棚改搅动的，现在没了，只要能卖出去，就是较好时机。虽然小阳春看起来会占便宜，但我觉得过年是较好的时机。之所以选择过年理由也简单，你平时不太会有着这么长假期回老家啊，起码给自己点时间，看看市场，了解行情，多找几个靠谱的中介吧。还有别忘了，还有一大波在返乡置业在路上了，58同城安居客的调研数据显示，国人返乡置业的意愿高达68.6%，这个数字在去年还只有52.7%。
不要觉得这件事谁对谁错，每个人各有的需求，回来的也许就再也不会回去了。多和亲戚们走动走动，城市越小，圈子信息越比中介要重要，说不定谁家的亲朋故旧看上你家房子呢。老家还种渠道很容易被忽视，老家的地方网站或论坛，不要嘲笑，这种看着原始的发布其实很精准，去逛逛，说不动有惊喜。一时卖不掉，不用着急，多找几个熟人用过或者担保靠谱中介，给个底价托管，这就是慢慢发育出来的交易市场的好处，一锤定音没你想的那么难。当然我还是建议你今年出掉，哪怕让价10%也是能接受的，因为完成这次城市切换，收益一定会把这损失弥平，这就是生意上说的舍小钱，赚大钱。别担心一二线房票，今年密集放开已经说明了态度。对了，提醒下，不要有点钱就嘚瑟，你依然要算好的总价预算，首付和现金流，特别是最后一点。
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祝新一年，各位的房子都能卖个好价钱。
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来源：真叫卢俊
