2024年第一季度，深圳经济持续恢复、开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号。
尽管整体经济运行持续好转，但商办市场方面的情况却呈现出一定的复杂性。2024年第一季度，深圳写字楼市场租赁需求总体保持稳定，深圳商业活力和消费号召力加速提升，新开92家国内外首店，与2023年同期相比约翻了一番；部分片区空置率回落，但整体全市空置率却再创新高。
业态
购物中心成为首店进驻首选项 零售首店中服装仍为主力
2024年一季度，中国经济起步平稳、稳中有升，国民经济恢复向好基础更为巩固、态势更为明显、动能更为充沛。
首店的引入是城市商业活力和消费号召力的体现。据不完全统计，今年一季度，深圳新开92家国内外首店，与2023年同期相比约翻了一番。其中，全国首店16家、华南首店34家、深圳首店42家。强劲的增长势头展现了深圳商业影响力和辐射力的快速提升。
购物中心成为首店进驻首选。今年年初开业的前海壹方汇带来了35家首店品牌，前海壹方城引入12家首店品牌，深圳万象城、深圳湾万象城、领展中心城、南山海岸城、中航城君尚购物中心均有少量首店进驻。
国际品牌布局深圳步伐加快。一季度深圳新开的国际品牌首店数量显著提升，达19家、占比超20%，主要为服饰零售品牌、餐饮品牌。这反映了深圳城市时尚地位不断进阶，对国际品牌愈加具有吸引力。
餐饮业态持续火热。近年来，深圳新开餐饮品牌首店数量整体呈逐年上升趋势，今年热度延续，一季度引进品牌首店中，餐饮品牌占比超五成，达53家。其中，茶饮烘焙赛道十分抢眼，呈现高端化、特色化发展趋势。譬如，瑞幸咖啡与茅台联手在深圳开设首家“四时八节”主题店，西安本土国风茶饮品牌茶话弄华南旗舰店进驻前海壹方城，打造中国十二时辰主题概念店；the RollING手作瑞士卷首进华南就一口气在深圳开出两家门店，深圳万象城与深圳湾万象城分别引入了高端烘焙品牌闪电巴黎华南首店、银座仁志川华南首店。
零售业态看点颇多。一季度深圳共引进29家零售首店，其中服装品类仍为主力，有11家品牌首店，时尚生活、大型商超等品类也有较好表现。来自美国的全球高级街头生活方式品牌SUPRA在深圳开出华南首店；继去年华南首家老佛爷百货在深业上城开业后，满京华·满纷天地今年引入华南首家老佛爷百货奥莱店；全球会员制商超巨头costco华南首店在龙华开门迎客，掀起购物热潮。
吸纳
部分片区空置率持续回落 全市平均空置率环比上升
此外，国家统计局相关负责人在16日的新闻发布会上指出，中国“正处于经济恢复和转型升级的关键期，外部不稳定、不确定因素还比较多，国内有效需求不足等问题仍然存在，经济回升向好的基础还需要加固。”
这或是深圳第一季度写字楼市场复苏未及预期的原因。南都湾财社记者从第一太平戴维斯方面了解到，2024年第一季度，全市共有四个新项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。截至季末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1122.8万平方米，同比增长11.6%。
得益于业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放，包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落，全市季度净吸纳量录得3.5万平方米。
同样作为商业地产服务和投资管理公司的仲量联行在2024年一季度深圳办公楼市场的数据中也提到，随着深圳加快建设国家新一代人工智能创新发展试验区，人工智能领域相关产业在政策引导落实下集聚前海，一季度该片区甲级办公楼录得数笔业内企业租赁成交。
但尽管如此，据第一太平戴维斯数据，全市平均空置率仍因大体量新项目入市而结构性环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点，至30.6%。
行情
零售贸易与消服需求积极 租金指数下降处于调整期
那么深圳甲级写字楼的行业需求呈现怎样的变化？其租金表现又如何？第一太平戴维斯数据显示，行业需求表现方面，除信息技术、金融及专业服务行业需求表现较为稳健以外，零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。
租金表现方面，第一季度，深圳绝大部分租户仍对租金价格敏感度高，业主继续执行更多大力度优惠方案。截至季末，全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民币每平方米每月163.9元。
“由于市场供需预期仍显失衡，业主普遍采用积极的租赁策略，以价格优势与附加服务推进成交，因此一季度深圳办公楼市场仍处于租金调整窗口期。”仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，值得注意的是，部分已经成功通过降低租金门槛推动去化的项目，租金降幅有所收窄。
仲量联行数据指出，一季度深圳甲级办公楼市场租赁需求仍受成本节约诉求驱动，租户优势市场利好搬迁升级需求。尤其是部分新近落成的项目，凭借其高品质的硬件、服务以及高性价比的租约条件，吸引来自成熟标杆项目中的租户，并带动不少非甲级楼宇的租户升级搬入。
展望
今年新增供应预计达89万㎡
展望2024年，全市新增供应预计达89万平方米。其中，第二季度预计将有七个新项目交付入市，共为市场带来约37.2万平方米的供应面积。
第一太平戴维斯认为，随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力，源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长，并提振相关行业写字楼租赁表现。尽管如此，整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压，写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。
“随着企业盈利情况不断改善，投资信心持续加强，深圳办公楼市场需求面的积极因素有望进一步累积，产业政策端利好也将有效增强市场活跃度。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，但短期内市场存量项目间竞争仍将持续，标杆项目为保持入驻率倾向于以较为贴合市场的条件实现续约，因此全市办公楼租金水平或将继续受到一定的下行压力。
预计到年末全市还有近百万平方米的新增供应入市，尽管自用需求一定程度上支撑去化，但鉴于整体市场需求动能尚待改善，年内办公楼空置率水平仍将有所上浮。
来源：南方都市报 采写：南都·湾财社记者 孙阳 综合南方+
