01

读懂「生活」之前

招商蛇口先读懂了「需求」

招商蛇口过去47年，顶级产品系只有一个，那就是 "招商玺系"。

带着“敢为天下先”的探索精神，招商蛇口开发了多个顶豪标杆，从2014年深圳双玺开始，到太子湾招商玺、合肥招商玺、成都招商玺，玺系走过十二年，完成了从1.0资源为核到2.0产品制胜的升级。

在这场不断自我迭新的过程中，招商蛇口迎来了玺系3.0时代，这步棋，它是怎么走的呢？

在招商蛇口看来，玺系的进化史，本质上是一次回归人心的旅程。所以它的答案很精准，就四个字：以人为本。

为了读懂塔尖群体的诉求，招商蛇口开创了“与客户共创“的探索模式：发起了20000+份调研问卷，5000+小时深度访谈，50+场共创沙龙，超1000人次深度参与，把“家”背后的真实需求研究透彻。

从客户的真实需求出发，招商蛇口完成了玺系3.0的代际升级，通过产品定制、底层系统定制、服务定制“三大系统”，构建了穿越周期的体系化产品力，保障了业主未来数十年生活的舒适度，也为中国的豪宅标准探索出新的方向路径。

02

「产品」

成就一生之宅的生活向往

先读懂人、读懂需求，再反向推导产品，这是玺系3.0对于“产品定制”的理解与实践。

这套定制逻辑，道理听上去并不复杂，但要真正落地、做到极致，却很难。

后海招商玺，仅前期设计方案，就精研打磨了547天。

547天，差不多是行业常规设计周期的6-9倍。

这种不惜成本，不惜时间的做法，招商蛇口认为“不是慢，是必须”。为了给客户最好的生活体验，它组建意向客户、市场研究、行业专家、设计专家、客关物业五大共创团队，围绕规划、设计、服务、运营四大模块进行共创。

可以说，后海招商玺是汇聚全球大师智慧、倾听众多客户心声，经反复推敲打磨出来的作品。最终，凝练出了“四大系统性迭新”。

规划迭新：让城市、资源与生活，在此融合。

为解决地块复杂性，处理好城市、海景、配套与生活的关系，后海招商玺邀请了全球大师参与竞赛，经过多轮方案推敲和优化，最终创造了一个"浮岛甲板"的全新规划：地块整体抬升20米，首层住宅跃升至普通住宅的7-8层高度，极大提升了视野开阔性和私密性。

依托抬板设计，园林、会所被抬升至架空层，地面则留给了城市基础配套，最终打造出一个海风吹拂之下的“超级底盘”。

在这里，甲板之下是城市配套，甲板之上是会所、园林和家。

这样做，不只是为了好看，更是要把社区和城市真正缝合起来。同时，后海招商玺还主动代建了红线外2000㎡公共绿化，让社区与城市就此亲密共生，景观与生活在此自然融合。

建筑迭新：以“灯塔”之姿，为后海大道立一座传世地标。

建筑，可以是立面，可以是地标，也可以是传递情绪的载体。

后海招商玺立面构思之初，设计师便捕捉到根植于这片土地的“向海情结”。于是打造了“海风百褶”的柔美建筑肌理，通过“双反弧曲线“的工艺设计，让坚硬的铝板呈现出层层叠叠的视觉效果，宛如海风吹拂。当居住于此的人走近建筑时，如同被海风迎面拂过，松弛感油然而生。

而这样的外立面，光造价就高达3个亿。立面选材上采用了高于普通铝板3倍成本的“仿石材铝板”，既保障了立面使用周期的长久，又能让立面呈现出温润、厚重的质感。同时，外立面大面积应用了钻感玻璃幕墙， 采用进口系统窗和钢化夹胶中空超白玻璃，不仅隔音降噪，还营造了极具现代感的无界视野。

正是这样不计成本的投入，让后海招商玺成为后海大道上一座可以穿越周期的建筑艺术地标。

于城市而言，它是一道标志性天际线；于业主而言，它更是内心的精神灯塔。

场景迭新：让空间更好地服务于生活。

在归家动线上，后海招商玺不仅做到了尊崇、静谧，更“以小见大”地打造了丰富的场景体验。

地上归家，是一场充满交集与温度的情绪之旅。

项目不惜重金，移植多棵树龄超200-300年的多头篦齿苏铁、非洲象腿树，更有千年树龄的西班牙油橄榄。让这些自然造物的传奇，守护业主的基业长青。

依托“浮岛甲板“的规划，园林有了更丰富的空间，同时后海招商玺还在其中嵌入7件专属定制艺术品，让艺术融入生活。一条12厘米的超薄风雨连廊，串联起归家路径，也守护业主归家的每一程。

地下归家，则把观赏体验与专属服务写进了细节里。

车库往往是最容易被忽略的角落，但为了给业主带来赏心悦目的归家感受，延续完整隆重的仪式感，后海招商玺跳出行业惯性，以打造“高端商场”的思路，不计成本打磨地下空间。

“中央车站”上方，是历经8720次灯光调试的星钻穹顶；地面采用环氧磨石，成本是普通环氧地坪漆的10倍；墙面选用了摩洛哥的珍稀石材，艺术生活无处不在。

同样出于人性化考量的，还有B1层小招服务站、司机休息室，服务标准对标高端酒店大堂；B3层专门配置业主洗车房，每年可享2次免费洗车服务。

另一重场景迭新，则落在会所的打造上。

在后海招商玺的逻辑里，会所并非一次性的景观，而是家的延伸，是服务业主日常的第二主场。

于是，他们聘请了著名的室内设计师、于舍创始人于昭老师来操刀。不仅给到业主更优质的生活体验，成本投入也远超常规。室内设计费是建筑的20倍，景观的10倍。贵的道理很简单，他们更懂生活，有更细致的设计颗粒度。

约2500㎡三大主题会所，涵盖了泰诺健器械区、恒温泳池、静悦书吧、室内高尔夫与网球练习场、私宴厅、茶室等12个功能场景。每一个功能都考量了业主高频使用的可能，让会所真正成为家的第二客厅。

最重要的是，这些会所不仅仅是奢华展示，服务功能也不止于说辞，招商蛇口给到客户的承诺是——会所开放展示即运营。这在过往地产项目里，是极少见到的运营实力与品牌背书。

空间迭新：让空间适配人，把决定权交还业主。

玺系3.0户型定制的逻辑是：让空间去适配人的生活，而非让人迁就空间。

后海招商玺的落地，不止考虑了更好的视野与采光，更把空间的决定权，真正交还给居住者。

项目邀请曾操刀上海中心、台北 101、吉隆坡双子塔的殿堂级结构顾问TT团队，通过剪力墙外移、核心筒集中、转角无柱大悬挑的设计思路，户型做到近乎无承重墙。以此换来更高实用率、超长南向采光，即将加推的建面约188-247㎡新品，高区还能实现多面观海：

188㎡户型：是深圳200㎡以下“户型之王”，可定制三房或四房，高区视野直接锁定深圳歌剧院与东角头一线海景；

237㎡户型：是后海难得的南北通透大平层，罕见三阳台设计，双面海景加持。东北向望春笋、深圳湾1号城市地标；高区西南向，还能远眺太子湾；

247㎡户型：定位全景舱墅级大平层，用平层的空间兑现墅居的体验，叠加270°环幕视野，每一扇窗望出去都是深圳最顶级的景观面。东北面俯瞰深圳湾海景与城市封面，东南直面深圳歌剧院、东角头海景，抬眼隔海便是香港。

同时为了不让业主迁就标准化产品，后海招商玺从设计风格到家电配置，为客户提供了36种“生活”方案，以此匹配不同塔尖群体的生活向往。

后海招商玺始终把人的需求、人的感受摆在第一位，这，便是它交给后海的顶豪答案。

03

「底层系统」

招商"好房子" 体系，为品质生活护航

招商蛇口关注的不仅仅是业主入住当下的舒适，更是未来长久居住的日常。

为此，招商玺系3.0特别定制了一整套关于未来几十年生活舒适度的底层系统。这也是招商蛇口新一代“好房子“体系首次完整落地，通过7大维度、28个模块、近400项技术守护业主日常生活的点滴。

灯光设计，项目聘请了操刀过香港瑞吉酒店、东京文华东方酒店以及新加坡莱福士酒店的关永权团队，以顶级酒店同款「见光不见灯」的极简逻辑，营造隐奢质感。业主踏入社区，仿佛开启一场微型度假，收获发自内心的松弛感。

比起外在的标签与高度，项目更看重一件事：能不能让业主睡个好觉。为此，后海招商玺配置整套全链路静音深眠系统，由外到内层层降噪，也是深圳首个拿下「金级宁静住宅」认证的项目。

它还默默守护一家人的用水健康，全屋特别采用了可使用百年的316L医用级不锈钢水管，搭配活水系统与零冷水系统，不管业主出差多久回家，什么时候开水龙头，喝到的第一口都是新鲜的活水。

针对深圳恼人的回南天、梅雨季，后海招商玺还定制了一套独立的“室内微气候系统”。采用大金的三管制空调，温度、湿度可以独立调节，做到“除湿不降温”，能把室内空度稳定在30%-70%的人体舒适区间，稳稳守住家人的健康舒适，同时也解决了海边豪宅以往容易发霉和衣物发潮的问题。

以上这些，仅仅是“好房子”体系其中一部分亮点，在玺系3.0的进化中，招商蛇口“好房子”进行了全面系统化的升级，只为照料到业主生活的每一个点滴。

后海招商玺作为招商蛇口“好房子”优标体系的示范作品，它把功夫和成本花在了看不见的地方，却能守护家庭未来数十年的居住安心。

04

「服务」

重新定义顶豪的长期主义

在顶豪的居住体验里，硬件决定的是房子的基准底盘；而服务，才是决定一个家族生活体验的上限，也是豪宅长期价值的载体。

基于“以人为本”的精神内核，金玺服务正式落地后海招商玺。

这是扎根招商积余四大成熟标准服务底座，把“定制化”刻进服务底层，迭代出九大高定服务体系。不用看宏大概念，挑几个细节就能读懂这套体系的分量：

业主全家都建立专属档案，就连家里宠物也在册。业主外出不在家时，管家可上门完成绿植养护、室内通风、宠物代喂遛宠等私属服务。

公区打造无感式环境体验，大堂与会所香氛，每十分钟定量喷洒，还会随四季更迭，更换主题香气。

还有静音夜间安保。夜间巡逻安保统一穿软底鞋、使用耳麦通讯，最大限度降低动静，绝不打扰任何一户的夜间安宁。

服务精细化到这个程度，早已不是传统意义上的“物业”两个字能够概括。类似这样的亮点，整套体系足足有216项服务细则。

最具突破性的一点：216项细则全部写入了服务协议。这一步，在深圳市场还是头一回。它不只是深圳顶豪市场的开创性动作，更把口头承诺，变成白纸黑字、必须履约的刚性红线。

这份服务契约，让服务不只停留在交付那一刻，更是长达数十年的长期保障。这既是后海招商玺给予业主最大的诚意，也是招商蛇口面向行业最硬的底气。

在顶豪行业变迁的大背景下，未来真正拉开差距的，是穿越周期的产品力、人性化的“好房子”细节、以及可陪伴数十年的长期服务价值。

后海招商玺，从亮相到首开售罄，已经验证了市场对它的认可。

这场关于新一代豪宅的认知刷新，才刚刚拉开序幕。目前，后海招商玺二批次108套建面约188-247㎡观海旗舰已取证，项目即将入市，新一轮塔尖争藏，蓄势待发。

而深圳，或将从玺系3.0开始，为未来十年的顶豪市场，树立一套新范本。