32套别墅一次性上架法拍，深圳大鹏新区麓湾居的法拍房源近期引起市场的关注。
别墅法拍在深圳并不是什么稀罕事儿，但一次性法拍32套的“大单”却并不常见。这批次别墅法拍背后涉及了怎样的纠纷？最终又能否全部卖出？
最低起拍价978.77万
据阿里法拍平台，大鹏新区麓湾居近期在阿里法拍平台集中上架32套别墅，上述别墅分别在不同时间段进行拍卖，其中一拍别墅20套，二拍别墅12套，最低起拍价978.77万元，总起拍价达6.26亿元。
6月14日10点，麓湾居15套房源结束法拍。但遗憾的是，当日法拍的15套房源全部因无人竞拍而流拍。
其余17套麓湾居别墅中：5套房源为一拍，起拍价相较于评估价约打了8折；另外12套房源均为二次法拍，起拍价相较于评估价打了约6.5折。
开发商被执行5.91亿
麓湾居开发商为三科控股集团有限公司，成立于1996年，总部坐落于深圳大鹏新区。据官网介绍，公司以建筑、市政为龙头，房地产为支柱，涉足工程顾问、酒店管理、物业管理等业务。
本次上架法拍平台的32套别墅房屋的权利人均为三科控股集团有限公司，即是该项目开发商自持的产品。
而麓湾居别墅被法拍的背后，是开发商由于债务问题引发的资产拍卖。据天眼查，三科控股集团目前共有9条被执行人信息，被执行总金额共5.91亿元。
从本批次法拍房源的裁定文书中可以看到，三科控股集团与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司以及厦门国际银行股份有限公司珠海分行之间分别具有公证债权与借款合同纠纷案件。因三科控股集团逾期未履行义务而被申请变卖房产以清偿债务。
值得一提的是，本次三科控股集团的债主之一中国信达，作为中国四大资产管理公司之一，深耕不良资产经营核心主业。面对房地产市场的变化，为化解潜在的风险，回收债务，中国信达已经多次对外挂牌出售房地产项目。
去年7月，中国信达牵手阿里资产在广州举行了一场特殊资产推介会，信达筛选出了500多项商业地产相关资产，债权本金合计近千亿元，涵盖了商场、酒店、写字楼、综合体、产业园、仓储/物流、文旅等商业地产主要类型，这场推介会的直播观看流量更是达到百万人次。
随着麓湾居被挂上阿里法拍，这次中国信达的债务能收回来吗？
相关项目开盘已近10年
公开资料显示，麓湾居位于葵涌溪涌村，项目建筑面积约48000平方米；占地面积约78682平方米；容积率≤0.61；土地使用年限70年；项目为度假型别墅社区，由98套别墅和238套小户型公寓组成，产品类型包括独栋、双拼、联排、公寓。
深圳房地产信息网的资料，该项目的开盘时间是2015年，至今已有近10年的时间。
以目前关注度较高的12栋F房产为例，据其不动产登记信息查询结果上可以看到，房源登记日期为2015年9月，登记价格约为161.5万元。
麓湾居12栋F房产目前在法拍平台的评估价约为1223.5万元，也是本批次法拍房源中最便宜的一套，该房源起拍价约为978.8万元，建筑面积197.55平方米，折合起拍单价约为4.95万元/平方米。
拆解A
片区房源流通率较低 小区仅两套房源在租 别墅租金2.49万元/月
据乐有家中介平台数据，麓湾居目前暂无二手房源挂牌，小区仅有两套房源在租，其中建面约178平方米的别墅产品租金为2.49万元/月，建面约76平方米的普通住宅租金仅为3500元/月。这样的市场行情同麓湾居所在的片区有极大关系。
从项目的基本特点来看，尽管项目位于“中国最美丽的八大海滩之一”深圳葵涌洋畴湾“一线建设控制区”以内，但麓湾居为度假型别墅社区，周边商业、教育等配套不足，交通不便，生活便利度的缺点较为明显。
“这个板块即使在市场火爆期都掀不起波澜，更何况是现在这样一个市场极度分化的时期。”有业内人士告诉记者，葵涌相对深圳传统市中心较为偏远，片区房源流通率较低，虽然法拍房的起拍价通常低于市场价，但考虑到地理位置、配套以及市场行情等因素，潜在买家可能认为价格并不具有足够的吸引力。
拆解B
不属于“稀缺”豪宅房源 本身价值认可度不高 法拍市场行情走低
另一方面，法拍市场的行情可能影响买家的判断。
深圳同致评估今年一季度法拍数据显示，深圳90.09%的住宅法拍房低于评估价成交，1.72%的住宅法拍房等于评估价成交，8.19%的住宅法拍房高于评估价成交。从今年一季度深圳住宅法拍房成交价与二手房参考价相比较，86.96%的住宅法拍房低于参考价成交，仅有13.04%的住宅法拍房高于参考价成交。
湾财社记者注意到，高于评估价或者二手房参考价成交的法拍房大多是较为“稀缺”的豪宅房源。
今年4月3日，深圳5套法拍豪宅顺利成交，均多人报名，而且都高出起拍价不少。最高1套的沙河高尔夫独栋别墅，更是由起拍价3906万，经过近500轮竞价，拍到1.6亿元，溢价率高达310%，成为深圳司法拍卖史上溢价最高法拍房。据了解，该别墅为南山区沙河东路一栋整栋别墅，房产证面积424平方米，起拍价为3906万元，吸引了14人报名，超3万人围观。
而对于大鹏新区麓湾居的别墅来说，在本身价值认可度不高且市场行情走低的情况下，其余17套房源的法拍或许同样难言乐观。
来源：南方都市报 采写：南都·湾财社记者 孙阳
