刚刚，光明国企新盘特发·学府朗园拿证，推790套建面约88-143平的3-5房住宅，折后总价约288万起，11月18日开盘。
淘哥提醒，早在2016年6月，光明商住混合用地 （A646-0059）出让，综合楼面单价就已经达到了约2.76万/平，这块地就是后来的龙光玖龙台。
2017年7月，龙光玖龙台一期第一批住宅入市，备案均价高达约4.49万/平，其中建面约89平的3房，总价约371万起，比刚取证的特发·学府朗园，同面积段了房的起步总价高出约83万，贵了约29%。
再把时针拨到2019年，当年，光明新房已经破5、二手房已经破6，谁能想到，4年后的今天，光明房价竟然回到了2017年之前。
注意，特发·学府朗园可享受6重优惠：VIP登记享折扣97折、冻资折扣97折、开盘折扣92折、开盘限时折扣加码99折（限11月18日24:00前成交客户）、特发惊喜礼1年管理费（限前200名成交客户）、成交即可砸金蛋赢好礼。
超高性价比遇上开盘底价折扣，感兴趣的朋友一定要马上去i深圳登记，而且最好在开盘当天买，能享受到的优惠力度更大。
01.
总价2字头起买3房
深圳西部性价比之王
看到这里，部分粉丝可能会有疑问：价格为什么这么低？是不是配套不行或者产品太差？
还真不是，特发·学府朗园由国企特发打造，约200米就是13号线（在建）人才专线首站公明北站，直线可达南山科技园、深圳湾。
约800米就是深圳外国语学校光明学校，旁边就是深圳青少年足球训练基地，附近还是“深圳母亲河”茅洲河，占据头排河景。
近13号线首发站、深圳外国语学校光明学校+一线河景+国企3-5房，总价约288万起就能上车，算下来3成首付仅约86万起、月供不过万。
这个价格什么概念？一句话总结：特发·学府朗园简直是深圳西部性价比之王。
1、从商品房总价看，光明市场主流3房预算，就能买特发·学府朗园的4房。
目前，光明新盘中，像特发·学府朗园这种综合素质比较好，建面约85-110左右的3-4房，总价大概在350-530万。
而特发·学府朗园建面约114平的4房，总价约408-467万，和光明市场主流3房的总价差不多，甚至还能便宜几十万。
更重要的是，建面约114平4房还是特发·学府朗园的王牌户型，没有牺牲舒适度来换取房间数，而是达到了实用+舒适的完美平衡。
看下图，此户型格局方正、动静分区、大阳台、多飘窗，使用率高。其中阳台面宽高达约6.3米，拥有巨幕视野，可俯瞰茅洲河，在晾晒、收纳的同时，还有足够的空间可供品茶、读书、健身，非常舒适。
同时，此户型通风采光优良，4开间（3间卧室+客厅）朝南、南向面宽高达约12.1米，主卧卫生间和次卧中间还有一处采光空间，既能做观景休息台或者收藏间，还能实现和主卧的南北对流，同时增强了实用性和通透性。
此外，此户型灵活性也很强，次卧和主卧以及客厅和书房之间的隔墙，可以根据不同的家庭结构、个人喜好，做定制化设计。
而且书房+客厅和阳台面宽一致，三者可以共同组成一个超25平的阔绰公区，能承载非常丰富的生活场景，举办一场生日大聚会都不在话下。
总之，这是一个可变性很高、能满足全生命周期使用的全能户型，和同样总价的光明3房比，房间数更多、灵活性更高、使用周期更长，最重要的是，光明市场主流3房预算即可拿下4房居住空间。
建面约114平样板间实拍图
2、从人才房总价看，同样是3房，特发·学府朗园和光明人才房的总价，几乎差不多。
前段时间，光明最新公开申购的一批人才房，建面约90平的3房，总价约250-270万，而特发·学府朗园的3房，起步总价仅约288万。
同样是3房，用和人才房差不多的总价，就能上车国企商品房住宅，还拥有完全产权，在流通性上完胜人才房，性价比之高，已不用多言。
更何况，特发·学府朗园的3房户型设计也很出色，建面约88平就做到了非常正规的3房2厅2卫，和市面上建面约80多平3房只做1卫的户型相比，生活更方便、舒适。
此户型为短进深设计，采光面很大，客厅开间高达约3.3米，客餐厅还能实现南北对流。
主卧套房设计、带270°拐角凸窗，在保证充分通风采光的情况下，进一步提高了使用率。
此外，特发·学府朗园还有建面约97平的3房和建面约143平的5房可选，前者户户朝南、格局方正、动静分离，阳台面宽高达约6.2米，空间开阔、采光充足。
后者全明通透、4开间朝南，入户带宽阔玄关、阳台面宽高达约6.9米，如果把书房与客餐厅打通，公区尺度非常阔绰，几乎可媲美福田、南山的大平层豪宅。
3、如果不仅仅局限于光明，而是从整个深圳的维度去看待特发·学府朗园的价格，更能深刻体会到其高性价比。
目前，坪山地段比较优质的新盘，备案均价也集中在3.4-4万/平，而特发·学府朗园折后单价和坪山相差无几。任谁看了不感叹一句：真是便宜。
02.
13号线地铁口+深外+公园旁
一线河景+国企背书
价格划算、产品出色外，更锦上添花的是，特发·学府朗园的配套也非常优质。
项目约800米就是54班的九年一贯制学校——深圳外国语学校光明学校，已于今年9月正式开学。
深圳外国语学校，是教育部确定为全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一，在全市乃至全省都名列前茅，实力过人，而深圳外国语学校光明学校又是小班制，预期竞争力更强。
最关键的是，根据公开信息显示，今年深圳外国语学校光明学校的入学积分最低仅需29.3分，录取到8类，相较于深中光明分校、深实验光明学校，录取积分低了60-90分，门槛非常宽松。
此外，特发·学府朗园约200米就是双线交汇地铁口。
很多人可能不知道，对于光明而言，相比连通福田的6号线，直通南山的13号快线（在建），才是更为重要的存在。
一方面是因为南山作为后来者居上的城市中心，比福田的影响力、辐射力更强，更能带动周边区域的腾飞；另一方面是因为13号线（在建）更快、串联的资源更加高阶。
作为深圳3条快线之一，纵观13号线及其南北延长线，串联的都是高阶资源：深圳湾、后海、高新园、留仙洞等众多产业高地，西丽、光明城等交通枢纽……
是高科技从业人员非常集中、财富创造力很强、购买力也很强的轴线，它将彻底激活光明作为南山后花园的潜力。
而特发·学府朗园距离13号线二期北延（在建）的首发站公明北站仅约200米，未来可直达宝安、西丽、高新园、深圳湾。
在舒适的步行距离能就能乘坐地铁，便捷通勤南山，还首站上车、一路有座，避免了挤早高峰的尴尬。
同时，公明北站还有26号线（规划）经过，根据规划，26号线建成后，从公明北站出发，可直达宝安机场，非常方便。
更锦上添花的是，特发·学府朗园邻近茅洲河，拥有头排茅洲河生态景观，近享沿河碧道、南光绿境公园、上村生态公园、左岸科技光源等河岸公园美景。
和住在南山大沙河生态长廊旁、均价13万+/平的南山豪宅华润城润玺二期，拥有相似的景观视野和生态景资源享受。
更为巧合的是，润玺所在的华润城是百万平超级大城，特发·学府朗园所在的特发光明区土地整备利益统筹项目，规模也高达百万平，定位为“产城融合的超大型宜居宜业社区”，无疑将为项目带来更多产业、生活、市政等配套。
此外，特发·学府朗园还有国企实力保驾护航，采用装配式建筑全装修交付，是光明少有的、直接在实体楼做交付标准样板间的项目，更加靠谱、安全、放心。
性价比、产品、配套、品牌等各方面素质都非常过硬，特发·学府朗园没有什么可令人纠结的短板，称得上是深圳刚需四季度买房的优选之一。
不过，可能部分买房人会纠结一点：楼市还有机会吗？现在真的可以出手了吗？
03.
深圳会继续救市
刚需买房可以出手了
那么，如何正确认知当下的楼市？深圳楼市未来具体如何发展？作为从业20多年的地产老炮，楼市在淘哥这里没有任何疑问，因为周期演变、房价涨跌看的太多了。对于深圳楼市，淘哥有几个预判：
1、深圳会继续松绑楼市。
目前深圳楼市不算乐观，刚刚过去的“金九银十”，本来是楼市的传统旺季，但二手房月度成交都不足3000套。
但是高层已经定义了“供求关系重大改变”，所以为了促进市场恢复正常，深圳肯定还会继续松绑，无非是时机选择问题，要坚定信心。
2、如何松绑？二套首付降低、放宽限购，大概率会实行。
当下，深圳二套首付非常高，要7-8成，个人认为，二套首付降低必然会实施，预计会降到4-5成。
再者，深圳有可能降低非核心区的限购门槛，比如东部的坪山、龙岗，内卷严重的光明等。
3、继续松绑后，深圳楼市一定会复苏，买房人一定会越来越多。
为什么如此肯定？看隔壁广州，出台二套首付4成、非核心区取消限购等措施后，现在楼市已经明显反弹。
据广州市房地产中介协会称，继9月环比增长4.76%之后，10月广州二手住宅网签套数环比增长幅度扩大至9.56%。
需要注意的是，广州楼市的基本面远不如深圳：经济水平不如深圳、外地人口比例没深圳低、楼盘供应量也远远大于深圳。
即便如此，广州楼市在适当的措施刺激下都能复苏，更何况基本面更加强悍的深圳。所以大家一定要有信心。
4、现在是刚需出手的好时机，能享受更多折扣、优惠。
鉴于深圳楼市今年形势还比较困难，四季度又有人才房集中供应，商品房去化压力更大，不得不推出更大力度的优惠、折扣，此时出手，更容易降低购房成本。
5、有机会、坑也多，关键要提高认知，选对房子。
楼市的好日子还有很长时间，只是机会大、坑更多，躺赢普涨的时代，一去不复返了。
所以买房需要更加谨慎，尤其是刚需，秉承几个大原则：1、优选西部2、优选好配套（地铁、学校、公园、商业、市政设施等）3、优选好户型4、优选高安全性5、优选高性价比。
这几大原则，2+3决定了现实（自住）价值，1+5决定了成长性，4保障了最低权益（不会烂尾、收不到房）。
这就像买股票，只有选本身素质就高（对应房子的自住价值）、符合时代特征和发展方向（对应房子的区域/地段），同时又是价格低点（对应房子的性价比），而且还不会爆雷退市（对应房子的安全性）的标的，才有比较大的概率跑赢大盘、跑赢通胀，从容面对生活。
而前文提到的特发·学府朗园，就是刚需选房的样本。
从配套看，特发·学府朗园近距离就有地铁快线、优质学校、公园、文体设施等配套，还有一线河景，宜居价值很高。
从产品看，格局方正、使用率高、通风采光佳，居住舒适感到位。
从安全性看，有特发国企品牌背书，又有实体样板间，不用担忧交房、货不对板的问题。
从性价比看，单价不足松山湖高端住宅的1/2，光明市场主流3房预算就能买这里的4房，生活一步到位，非常划算，也给未来留下了充足的安全垫。
来源：文杰淘楼
