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说起天津的公寓，想必让很多外地购房者很是迷茫：为什么同地段的公寓比“70年大产权”的房子便宜那么多？为什么有的公寓承诺可以上XX重点小学？为什么有的公寓可以平迁落户，有的不可以？为什么有的公寓是民用水电，有的却是商用？为什么当地土著都不建议买公寓？
这篇文章，八阿哥并不打算解答上面这些问题，今天主要来客观点评一个河西区买房门槛不足100万，交通“挺方便”，配套“还不错”，名字也非常有特色的公寓楼盘——津门少年强。
先说优点：
一、地段“挺不错”
津门少年强位于河西区解放南路与小围堤道交口，地处中环线上。项目周边400米范围内有光华桥、湘江道和围堤道三个公交站点，有48、605、629、693、830、912等20余条公交线路，乘车非常便捷。
轨道交通方面，项目距离地铁1号线土城站约700米，距离建设中的8号线湘江道站约600米，近享双地铁。
二、配套“没的说”
从上图不难看出，津门少年强周边的各类配套还是很不错的：
日常生活方面，项目距离河西区凯德mall只有500米距离，永辉超市和世纪华联超市也都在步行可达的范围之内，如果喜欢逛菜市场，项目周边有新美菜市场、湘江菜市场、德勤菜市场；
教育方面，包括河西少年宫幼儿园、十四幼、土城小学、师大二附小、湘江道小学和四十二中都在1公里以内；
文化娱乐方面，河西少年宫、河西区文化中心、河西区图书馆、光华剧院距离也都很近；医疗方面，下楼不足300米即是天津医院。
总之一句话，市区买房较大的配套优势，津门少年强可以说发挥的酣畅淋漓。
三、总价“够亲民”
津门少年强为50年产权的公寓产品，40层到顶，8梯20户，面积为48、52、54、59、63、66平米，均价19000元/㎡，精装修，预计2021年3月交房。
按最小面积计算，该楼盘买房较低门槛不足100万，对于预算有限又打算在市区买新房的购房者来说非常有吸引力。
接着再来泼泼凉水：
一、学区“说不准”
从楼盘名称就不难推断，津门少年强的主要客户是为了孩子上学的家长，考虑在河西区买“学片房”，注意八阿哥没有用”学区房“，毕竟未交付的新房住宅尚且不能划片，何况公寓产品本就不具备学区房属性。目前天津市区的公寓学籍政策，是要等到片区内住宅部分的生源落实之后，再对公寓生源进行统筹，无法保证学区。
当然，如果是楼盘和重点校直接签约，有红头文件也可以保证，但津门少年强并不属于签约学区房，目前的宣传口径仅为“距离项目最近的小学是河西一片的湘江道小学，未来大概率孩子会就读这所小学”，一句话概括就是目前学区还说不准。
二、自住“欠舒适”
津门少年强40层到顶，8梯20户，1-11层是写字楼，12-40层是公寓产品，共计500户，密度属实不低。
从楼座朝向来说，只有南向房源舒适度稍高，东向次之，西北向房源只能默默承受西照的困扰。
开发商把电梯分为高区和低区，19层以上为高区，有4部电梯；19层以下的是低区，设有3部电梯，公寓和写字楼需要共用电梯，不难想象出早晚高峰电梯有多难等。
户型无从说起，和住酒店差不多，除了卫生间之外只有一个开间。项目的出房率只有60%，也就是说48㎡的最小户型，实际使用面积只有不足30㎡，单身或者小两口使用尚可，对于三口之家来说，空间过于狭小，长期居住多有不便。
项目的水电都是商用标准，水费7.85元/吨，是普通住宅水费的2倍；电费0.8元/度，也比普通住宅贵了不少；此外，没有天燃气在日常生活中也有一些不便。
三、投资“有风险”
首先是产权年限上看，津门少年强前身为渤海明珠项目的写字楼，是后来改成的公寓，产权年限总共50年，目前已经只剩下大约34年，目前未曾有政策明确土地使用权到期后该如何续期，对于投资来说此种不确定性是隐患之一。
其次，购置公寓不能使用公积金，商业贷款最长10年，较低首付5成，以南向59平米户型为例，首付约51万元，同时还要绑定支付11万元的装修费，这样首付款大约62万元，月供大约5300元，而如果转手出租，大概只能有2500元/月的房租。
而且，考虑日后卖出的话，公寓的契税是3%，比普通住宅高出2个点，其他各类税费也高于普通住宅。
综上所述，八阿哥认为这样的投资并不具备足够的吸引力。
写在最后
客观分析津门少年强的优、缺点之后，会发现项目的定位有些尴尬：从楼盘名称不难看出开发商想主打优质学区，但没有签约或划片；虽然拉低了河西区新房的买房门槛，但性价比又不高。
那什么样的购房者会考虑这个楼盘呢？八阿哥大致描摹了意向客户的画像：注重生活配套，尤其看重教育，但由于资金所限，只能降低要求考虑河西区的学籍……最后结果就是不认可老破小的周边原住民在此购房概率较高。
