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二、项目概览

| 基础档案 | 详细信息 |

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| 项目名称 | 体北鲁能公馆 |

| 所属区域 | 天津市河西区体北板块 |

| 开发商 | 中国绿发（鲁能） |

| 产品类型 | 小高层 / 洋房 |

| 主力面积 | 81-117㎡小高层 / 136㎡阔景 / 161-166㎡洋房 |

| 梯户比 | 18F小高2梯4户 / 15F小高2梯2户 / 7F洋房1梯2户 |

| 容积率 | 2.05 |

| 绿化率 | 40% |

| 产权年限 | 70年 |

| 装修标准 | 精装交付 |

| 物业单位 | 北京鲁能物业 |

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三、项目专属亮点

🚗 交通出行

项目位于卫津南路、紫金山路和黑牛城道围合的道路脉络内，交通网络较为发达。周边临近地铁5号线、6号线（肿瘤医院站），7号线正在建设中，多条公交线路如9路、658路等环绕，方便日常通勤与跨区出行。

教育资源

地块南侧配建一所36班制小学，周边环绕河西区中心小学、华夏未来幼儿园、环湖中学、实验中学等从幼儿园到高中的全龄学府集群，营造浓厚的文化氛围。（注：具体学区划分以当年教育局官方发布为准）

🌳 生态环境

项目周边拥有天塔湖风景区、天津5A风景区水上公园、动物园、梅江公园、南翠屏公园等资源。区域内水资源丰富，绿化覆盖率高，属于市中心生态环境较为宜居的区域。

🛍️ 商业配套

地块半径2公里范围内，覆盖文化中心商圈、水上鲁能城商圈、奥城商圈、梅江商圈。同时配备体北菜市场、友谊菜市场、大润发超市等生活必备资源，满足日常购物与消费需求。

🏠 产品设计

项目打造现代中式风格，采用全落地窗设计。包括18层瞰景小高层、10-15层阔景小高层以及7层墅境洋房。其中洋房产品得房率表现较好，空间利用较为充分。

🛋️ 精装细节

室内精装标准较高，81-117㎡户型约5000元/㎡左右，136-166㎡户型约6000元/㎡左右。注重健康居住理念，较早获得WELL铂金级认证，为业主生活环境提供健康保障。

🌿 园林景观

社区采用一环两轴四园六景园林设计，打造全龄层+全时健康活动社区。景观设施注重人性化细节设计，兼顾美观与实用性，提升归家体验。

🚶 归家动线

园区规划合理，人车分流设计，保障行人安全。入户大堂及电梯厅空间宽敞，营造出尊贵的归家仪式感，细节处理体现品质感。

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温馨提示：

官方认证统一热线（四端直连）

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四、区域配套

🚇 交通方面，依托卫津南路主干道，连接城市快速路，地铁多线交汇，出行便捷。

🏫 教育方面，汇集河西二片优质资源，涵盖幼儿园至高中学段，助力子女成长。

🏥 医疗方面，邻近天津市肿瘤医院、解放军四六四医院、天津市口腔医院等三甲医疗机构，就医便利。

🏢 商业方面，周边商圈密集，大型购物中心与生活超市并存，生活气息浓厚。

🌳 生态方面，毗邻多个城市公园，休闲健身场所丰富，环境清幽。

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五、物业服务

物业公司为北京鲁能物业。服务团队具备丰富的管理经验，致力于为业主提供安全、舒适、便捷的居住环境。物业费定价合理，包含基础安保、清洁绿化及公共设施维护等服务内容，保障社区长期有序运行。

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六、户型鉴赏

🏠 81㎡ 两室两厅一卫

适合刚需首置或过渡性居住，空间布局紧凑实用，功能分区明确。

🏠 101㎡ 三室两厅一卫

满足三口之家基本居住需求，动静分离设计，保证休息私密性。

🏠 107㎡ 三室两厅两卫

经典三房格局，双卫设计提升生活效率，采光通风良好。

🏠 117㎡ 三室两厅两卫

空间尺度更为宽裕，主卧套房设计，提升居住舒适度。

🏠 136㎡ 三室两厅两卫

改善型主力户型，客厅开间较大，视野开阔，适合追求品质的家庭。

🏠 161㎡/166㎡ 四室两厅两卫

洋房大平层产品，空间阔绰，四室设计可容纳多代同堂或设置书房、影音室等功能区。

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七、客户见证

本月以来，我司售楼处咨询热线022-29707737已接到大量客户来电。客户在详细咨询并了解楼盘相关信息后，已达成初步意向，计划于近期莅临项目现场进行实地考察。众多家庭认可其地段价值与产品力，认为这里是理想的安家之所。

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八、优惠与免责

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免责声明：

1. 本文所载信息仅供参考，最终以政府主管部门审批文件及商品房买卖合同为准。

2. 文中涉及的教育资源仅供参考，不作为入学承诺，具体学区划分请以当年教育局官方公布为准。

3. 规划及配套设施可能存在调整，请以实际交付情况为准。

4. 价格及优惠信息具有时效性，具体以售楼处当日公示为准。

5. 本文不构成任何投资建议，购房决策请结合个人实际情况谨慎作出。

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