前两天，有一位想来天津买房的外地购房者问八阿哥，“你给推荐推荐，10年后天津哪的房子好卖？我预算不多，就想买房落户，也不住，较好租出去，10年后保证好卖就行了”这一问，我哑口无言……
之前看过八阿哥文章的盆友应该都知道，鄙人最为不屑的就是天津的规划，问10年后那不就相当于问规划，简直难煞我也！8过，我是这么容易退缩的人么？当然不是！今天咱们就围绕这个话题说道说道！
近年全市土地供应情况
我们先来看近三年来每年天津市各区域土地出让情况（2019年数据截止2019年8月27日），不难发现，由于市内六区土地的稀缺性，其出让及成交量逐年减少，而且这种减少是不可逆的。相关部门虽然每年会推介一些市区新地块，但实际挂牌的少之又少，从这一点看，相关部门也“不敢”将市区优质地段土地全部推完，否则市区将会出现无地可卖的尴尬局面。
环城四区、滨海新区土地出让量均在上涨，但从涨幅上看环城四区更为“剧烈”，而滨海则较为“稳健”。2019年三季度尚未结束，环城四区土地出让量已达49宗，超过上一年全年环城区域出让总量，诸如东丽军粮城、新立，西青紫金山路，津南葛沽等近年来鲜有土地出让的板块也不断有新供应。滨海新区今年出让的土地则多位于高新区海洋科技园、未来科技城京津合作示范区等新房源较少的区域，这些新增宅地出让，除了为周边区域原住民带来刚改商品房之外，也为市区外溢及外来购房者提供了更多选择。从目前趋势看，远郊区的土地出让量虽然还未达到往年水平，但还有4个月的时间，仅仅“达标”绝非难事。
规划能信吗？
既然本文主要讨论的是10年后的“好卖”，那么必然要考虑规划，无论是西青区的云巴，还是东丽湖、团泊西甚至团泊东的轨道交通，亦或是北辰北部新城的外环补圆和高铁站，又或者是宝坻老城区、高铁新城的建设及发展、武清的新建轨道交通等都是需要考虑的因素。投资层面的内容鄙人并不了解，也不擅长听着“大饼”YY，不过既然考虑的是10年后，那即便很多市政规划再“不靠谱”或者一拖再多，10年的时间也总会有一些发展吧？
但是，也有些没有规划，仅靠价格低来吸引客户的区域，就不是那么适合购买了，在这里不得不Diss武清村儿里的某些项目，以及一些仅靠邻近高速来吸引客户的刚需项目。
似乎有点矛盾？才吐槽规划不靠谱，又说没有规划的不能买？不然呢？既然考虑的是10年后好不好卖，只能赌规划了呀，配套好的项目价格早都涨上去了，不接受只有规划，那去买市区单价三四万的呀……
差点忘了说，目前天津正在建设中的地铁线路包括1号线东延线、6号线二期，10号线南段、4号线南段、7号线一期、 11号线一期，这些线路中目前对外公布的竣工时间最晚的是2023年12月底，也就是说即便延期6年，理论上10年后这些地铁线路也是能够“指望”的。
老破小再过10年还有人接盘吗？
目前情况下，对于预算不多还要求能落户、易于出租、配套齐全的购房者，八阿哥更推荐他们买市区老破小，但这类群体都有一个共同点——不自住。很多人之所以宁可买郊区啥配套都没有，只有规划的新房，也不愿意考虑市区老破小的重要原因，就是接受不了老破小年久失修甚至掉墙皮的楼道、磨损严重的楼梯、没有客厅、卫生间仅有1-2平米、户型差不通透等因素。
当下此类落户需求的购房者年龄多集中于25-45岁区间，他们当中能接受老破小房源的已是少数，考虑到10年后同年龄段人群对于居住品质的进一步要求，老破小似乎更难出手了。再加上墙体进一步老化，中老年人上下楼不便，车位严重紧缺，小区环境较差，顶层易漏雨等老破小通病，以及银行贷款对于房屋房龄的考察，很可能不易转手，似乎拆迁才是这类房源较好的“归宿”。不过，如果你买的市区老破小十年后真的赶上拆迁，那这笔落户、出租加转手的投资特别称得上是教科书级别的（手动滑稽）。
买新房就一定好卖吗？
你以为随随便便买套新房，10年后就一定能好卖？答案再明显不过——醒醒吧孩纸！举几个例子：排名前列类，公寓。从居住舒适度角度考虑，公寓和普通住宅很难相提并论，再加上政策的不可预知性，公寓实在不是一个好选择。第二类，外来购房者过于集中，入住率低的小区。这类房子无论考虑出租还是出售，都不会特别容易，毕竟和你同样打算的邻居太多，你的房子有什么优势能从那么多的竞争对手中脱颖而出？而且入住率低就代表着配套升级迟缓，配套差更加没人住，如此循环……第三类，远郊区偏远板块项目，这类虽然和第二类有一部分重叠，但又不完全一样，这类项目普遍还有一些当地人购买，虽然会有一些小型商业，但几乎不会有大型配套进驻。没有吸引外来人口的产业，少有新需求，自然也不会好卖。
我不要你觉得 我要我觉得
从土地出让量看，市区新房源供应越来越少，再加上日常生活配套、教育、医疗、交通等因素，房子“好卖”也是必然的，你可以大喷特喷房价太高买不起，但买得起的大有人在，只要房子足够好，想卖掉完全不是事儿！所以对于不差钱的购房者来说，买市区好地段的好项目就对了，完全不需要过多考虑！
环城或远郊区有轨道交通规划的项目，可以考虑，但不可全听规划，要有自己的主见，毕竟很多规划听起来就比较“扯”，比如当年某中心“NBA球星会来打比赛”，打比赛你的房子就能升值了？醒醒吧老弟。
环城或远郊区主打生态环境，养老的项目，可根据实际地理位置及买房人群分析，比如团泊西区，据鄙人了解有些市区的中老年人在此买了“养老房”，虽然目前来看去那边养老还不太现实，但10年之后，70后已经要开始考虑养老问题，他们的购买力必定会强于现在的40后和50后，届时养老房或许会迎来一波高潮。
但是，回看本文开头的买房需求“预算不多，就想买房落户，也不住，较好租出去，10年后保证好卖就行了”。八阿哥认为这样的需求本身就是矛盾的，现在好租的未必10年后好卖，10年后好卖的现在未必适合住，也就不会有人去租，所以还是降低需求标准吧。
