房产置换的较好时机是什么时候？ 收好这份换房攻略！
关于买房，最头疼的不是首套置业者，而是买了一套小户型想换房的人。
购房需求随着年纪增长而变化，当作为婚房来置业的时候，小两口或许觉得两室就够了，当成立家庭有了孩子，会觉得三室才是标配，如果要生二胎，那么至少四室又成了很多家庭的居住需求。
当手里的物质资本不能支持置业一步到位，那么先上车，购置一套经济能力范围内的小户型或者距离市中心较远地段的新盘，是大多数人的选择。
随着人生阶段的进阶，换房成了这部分人接下来的置业需求。
那么，什么时候卖房能利益较大化？先买还是先卖？现在的市场环境下是换房的好时机吗？
我想，这是很多换房的人都会问的问题。
接下来，小编便一一为大家解决。
01 天津市场情况
今年，天津房地产市场的冷，就算不是业内的人，也感受颇深。
有朋友前来吐槽，2017年买的河东一套小户型二手房，本想等房价涨了之后再买掉，换个大一点面积的房子，没想到，从买完至今房价一动不动，甚至还有下降的趋势。
这大概是整个天津二手房市场的情况，阴跌严重，上涨力不足，尤其是地段一般、老房子、社区维护较差的二手房，在市场下行的行情况，抗跌性不足。
根据数据，天津10月份环比微跌0.29%，同比已经连续四个月跌幅一直维持在2%以上。
再来看看新房市场，数据显示，2019年前三季度，天津商品住宅市场整体处于供大于求的发展态势，目前供求比为1:0.7，9月供应量达到今年的峰值。目前天津商品住宅总库存量为2318万平米，去化周期约为20个月。楼市推盘和去化形成明显分化，月平均去化率55%左右，前三季度天津大多数楼盘项目开盘可卖出一半房源，也直观反映出市场下行的趋势。
在政策层面，随着调控的不断深入，因地方楼市行情冷热不均，各地方政府调控政策逐渐呈现分化趋势，各地调控更为细化。比如天津发布人才公寓政策，海河英才2.0计划，以及银行利率调整，限价放松，还包括助力房企快周转，深化工程建设项目审批制度革新等等。
目前的房地产政策中，微调的城市越来越多。“一城一策”已成为目前各省房地产市场调控的主要方案，针对不同地域的不同现状，调控政策也呈现有松有紧的分化趋势。
或许，未来楼市政策松松紧紧将成为常态。
02现阶段适合换房吗？
其实，对于换房群体，尤其是资金不是很充裕的换房群体来说，最合适的置换时机是“楼市平稳期”，因为无论是“上涨期”还是“下跌期”，都是不太好操作的，很容易翻车。
在上涨期，可以参考2016年，全市的房价能涨，这个时候换房一不小心就是低卖高买的错误操作，而且不能有效避免。
在平稳期，可以参考2017年，政策高压之下，房价稳定，横盘期卖房买房，对于房价的注意可以少一些，对个人居住需求的选择可以更多一些，这个时候是改善换房的较好时机，不但可以好好挑，还不用担心一不小心卖了房等待买房的过程中再也买不起。
在下行期，可以参考2019年，其实严格来说，今年并不算市场的特别下行期，在调控三年之后，人们对于置业信心不足，很多手握房票的人都在等待时机，供需关系失衡导致二手房越来越无人问津。
其实整体看，今年天津房地产市场处于稳定，有换房机会，但是如今邻近年关，置业情绪更低，这个时候卖房很容易被“杀价”，卖出一个不符合心理预期的价格。
反过来说，这个时候对买房却成了抄底机会，如果有合适的次新房可以考虑，对于老破小，仍然要慎重选择。
03如何科学地卖房？
换房是一件远比买房更麻烦的事情，因为涉及到以房换房。
按照交易的原则来讲，「低买高卖」方为较佳策略。可事实上，二手房成交周期长，楼市又受短期政策影响，低买高卖空间的不确定性无法预估。
楼市火热，你家的房子涨别人家的也在涨，楼市冷，所有房子又都在跌，那种精准逃顶抄底的选手倒是有，但是并不适合大多数的普通买房人。
所以，我们在换房过程中要注意把握好时机。原则是：“别人不买时我买，别人买时我卖”。
举例来说，今年上半年，尤其是三四月份，市场小阳春带来成交回暖，这个时候购房者相对较多，这个时候可以卖；进入下半年，随着市场成交的逐渐冷淡，买房人观望情绪越来越浓，房价整体下行，这个时候可以买。
另外，必须要提的一点是，卖的房一定要美观。重虽然与市场无关，但是对于换房的具体交易过程中起着决定性的作用。
如果房子较老，想要买个好价钱，建议翻新。先找个粉刷工，把墙面的油漆全部都刷一遍，把各种墙面的霉斑、小朋友涂鸦全部盖掉；再找个保洁阿姨来把全屋都收拾一遍，这种方式90方的房子花费不超5k，但是干干净净的房子在买家看来尤其是女性买家看了会更为心动。
04买什么样的房？
在进行到买这一步的时候，小编建议大家一定要认真思考自己的置业需求，是为了二胎换个更大的三室，还是为了孩子教育换个学区房，或者单纯为了更好的居住环境换个好社区，因为这决定你的买房选择。
现阶段，在新房选择上，要注意选择有保值价值的板块，比如如果资金足够优选市六区，引进资源聚集会让市区的居住和升值都有所保障；如果只能选择环城四区，那么有优质教育资源的海教园板块，或者有地铁的铁东北路板块，亦或是发展快速西部片区张家窝、中北镇等板块。
如果选择二手房，优选市区次新房，因为老房子以后会更难卖，毕竟第二套换第三套一定是接下来的置业需求。
为了给大家直观的置业选择，小编为大家总结如下新房消息，仅供参考，希望每个人都能换到好房，居住舒适。
二手房：
新房：
和平区
南开区
河西区
河东区
河北区
红桥区
西青区
北辰区
津南区
东丽区
武清区
