经济学家直击楼市七大谬论:每个都是坑

乙方网O2O地产

2018-08-01 16:40:58

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从1998年房改到2018年,中国楼市走过了20年。

20年间,楼市中出现了不少“谬论”。比如就房价上涨而言,就有“丈母娘助推房价”、“未婚女青年推高房价”等雷人言论。

除此之外,前些年楼市低迷、房价下跌时出现过“买房就等于爱国”、“房价不能降,一降就会大祸临头”之类的怪论。另外近年来还出现过包括“高房价存在是合理的”、“房价下跌百姓最受伤害”,以及“保障房建设是大跃进”等荒诞的论调。

在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来,这些“谬论”是“离奇古怪”,甚至夸大其词。

以下内容根据经济学家钟伟23日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。针对当前楼市存在的七大谬论进行一一分解。

①曾经有一套房摆在我面前,

我没有珍惜,等到失去后才后悔莫及

人群中的爱情,是70亿地球人中任意选两位,在时空中的稀疏重叠,属于不可知和不可预期的布朗运动。像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合,这是很难的。爱情会失之交臂,永远不会再来。

房子不是。在过去20年任何时点,都可以买入商品住宅,如果有耐心,短则持有2年,长则持有6年即可获得100%以上的收益。

②城镇居民自有住房率超过100%

城镇一共住了多少人?5.5亿?7.9亿?9亿?这些人是经常居住,有户籍居住,还是偶尔居住?我不认为人们弄清楚了这个问题。有多少房子搞不清,有多少人搞不清,有多少户搞不清,就拿出政绩指标说住房够了,这是很荒诞的。

③爷爷奶奶、外公外婆、父母有房,

孩子以后会有七套房。

假定爷奶辈为“50后”,父母辈为“80后”,孩子辈为2010年以后出生的。那在2048年和2078年,中国人口将仅存3/7和1/7。七套房的说法站不住脚。倘若没有持续的财务和人力付出,现有房屋60年后就是一堆瓦砾。

过去20年,中国房价疯涨了10倍。

20年的尺度有多大?假定房价复合增长4%,100年时间房价涨幅将超过50倍。

如今,货币供应量和人均收入大幅增长。除了水、电、燃气这些价格之外,有什么商品和服务涨价是低于10倍的?譬如大米,1998年开始保护价收购,当时大米的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少钱?2000年左右的理发是1、2元,现在最简单的理发是什么价格? 除了冰箱、洗衣机这些工业品,20年间涨价没有超过10倍的商品有多少?

房子是负资产不能买了?

举一个例子,价值100万的房子,首付30万元,按揭25年,等额本息月供5000元,本金和利息各2500元。4000元房屋租金相当于覆盖了你不想承担的2500元利息,还替你额外归还1500元的本金。

1500X12个月/首付30万=6%,这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率为6%的产品,另外辅助你白住45年的房子。值不值得买,当然值得买。

警惕中国重蹈日本地产泡沫的覆辙。

日本房地产是一个孤本,不具有普遍性。

一方面,日本GDP25年没有增长,现在还是4.5至4.8万亿美元。上世纪90年代日本就是这样的水平。但同一时间内,美国和欧洲的国家GDP增长了230%至250%。

另一方面,日本人口没有增长,还轻微减少了几十万。世界大国中也没有哪个国家像日本那样,过去15年的人口是轻微负增长的。日本房价泡沫是仅见孤本,勿夸大意义。但同时,日本社会仍发达富足,勿低估日本。

从住房收入比看,房价已经见顶了。

从全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。

事实上,未来3年中国三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋都会消失。因为住宅供应每平方米的成本是6800元,如果货币比是两倍的话,开发商不赚钱的,6800乘2,1.4万元至1.5万元/平方米会成为主流。

本文来源:国是直通车

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