在天津买新房，共识是改善在市区，刚需去环城。
但是近几年天津房价逐步升高，就算是环城四区，房价也逐步走向分化。
比如东丽区的新房均价在2万左右，不同片区价差却很大。区域内发展较成熟的津滨大道板块，新房价格超过3.5万/平米；而成林道、空港、开发区的价格普遍在2万/平米以上；东丽湖和华明镇则在1.2-1.5万/平米之间。
那么，房价分化背后到底有什么秘密？
01 地段决定一切
从宏观来看，东丽区位于天津东部，地处津滨发展主轴，东接滨海新区核心区，西连中心城区，总面积477.34平方公，2017年常住人口就达到75.79万人。
根据板块划分，东丽区可分为金钟街、华明镇、东丽湖、津滨大道、张贵庄、新立以及东丽开发区等众多板块。
根据板块的区域位置和特性，东丽区整体可分成三个片区来看：一是环内片区，张贵庄板块；二是轻轨9号线沿线，东丽开发区、军粮城板块；二是华明空港东丽湖组成的刚需置业区域。
我们都知道，地段是判断区域发展很重要的标志之一。
说起环城四区的发展状况，首先起势的是西青区，中北镇、张家窝等各个板块备受开发商和买房人青睐。说起东丽区，却成为公认的价值“洼地”。
其实，东丽区曾经是有过优质的发展机遇的。在滨海新区发展全盛时期，由于东丽地处滨海与市区的门户位置，而且有225平方公里土地纳入了滨海新区，守着京滨高速、轻轨9号线、滨海机场、东丽湖、空港经济区等，发展优势显而易见，可惜的是后来区域内未能完成工业区清退与城市界面的革新，东丽区发展没有迎来它的爆发期。
尽管如此，天津作为“双城”驱动共同发展的趋势不变，东丽作为双城的必经之地，地段优势是存在的。
02配套锦上添花
城市配套是判定城市发展的重要标准。
首先，地铁是城市发展的脉络，也是指引买房人置业的重要风向标。
目前，除了已建成通车途经东丽的地铁2号线、6号线、9号线外，途经东丽的地铁4号线、10号线正在建设之中，此外由南开水上公园站至东丽区六经路站的地铁11号线一期，近期也将启动建设。
而且，联通东丽湖的地铁Z8线，目前的规划线位已基本稳定。规划的Z8线由河东泰昌路站，途经华明地区、空港、东丽湖至未来科技城站，最早明年可上报审批。
其次，教育是区域发展的中坚力量，试问哪个家长不想让孩子上重点学校、好学校。据悉，今年东丽区将进一步完善教育资源布局，实施东丽湖中学、金钟完中校等4所中学，军粮城新市镇等5所小学以及4所幼儿园建设，使高中教育资源布局更加合理，解决东丽湖等地区入园难问题。
第三是商业配套，生活中离不开消费，大型商业对区域发展可以起到锦上添花的作用。
据天津政务网消息称，去年10月，54个项目集中签约落地天津市东丽区，协议投资额达158亿，其中包括总投资额约30亿的万达广场项目。万达广场初步选址在津塘二线南侧，原顾庄商贸城位置，紧邻外环线，距轻轨九号线新立站距离不足两公里。预计在今年下半年开工建设。
除此之外，在发展文旅产业方面，东湖乐园项目将构建全国首屈一指的国际化智慧旅游景区。而且新建三大郊野公园东丽湖郊野公园、新立郊野公园、东丽郊野公园也为区域环境和界面升级做出一定贡献。
03置业怎么选？
上文中我们说到东丽区的三个区域划分。
小编首先要说的就是华明镇、空港、东丽湖这个大片区，而这三个板块中，华明镇和东丽湖是刚需洼地，而空港却依托板块内的的企业资源和商业发展成功进阶，房价均价已经高于刚需水平。
分别来看，东丽湖板块是东丽区发展较早的一个老牌板块，但是区域开发却遇到瓶颈，区域内环境好，但是配套不成熟，大型商业、地铁、教育资源等都处于规划中，所以板块房价也不高，均价在9000-11000元/平米左右。
华明镇板块的情形与东丽湖板块相似，不同的的是华明镇的生活配套更加成熟，经过这几年新房项目逐渐交房，已经有部分小区人口入住，有一定生活氛围，而且可以近距离共享空港的商业配套，房价整体在12000-15000元/平米。
空港板块的区域优势是介于天津中心城区和滨海新区中间，两边需求均可承接；轨道交通优势明显，地铁Z2、津滨高铁二线、地铁2号线；产业丰富，华明高新区、空港经济区内进驻产业企业数量大，本地产业人口住宅需求巨大；天津一中九年一体制学校配置，教育资源优势明显；医疗、购物环境丰富；天津医科大学总医院空港医院建成、华北区体量较大的购物商业广场SM广场建成、奥特莱斯建成运营。空港的置业价值远高于华明和东丽湖的原因就在于此，如今空港内的新房匮乏，供不应求，区域内新房价格普遍在20000元/平米左右。
其次，不得不提的是就是轻轨9号线沿线的新立镇板块。这是今年强势崛起的板块之一，面向刚需。
今年7月18日，位于东丽新立镇的津丽（挂）2019-08号商服地块成交，万达底价摘得，拟建设10万㎡大型购物中心。不止如此，今年新立板块在土地市场可以说“一鸣惊人”，供应量激增，仅上半年就有三宗宅地摘牌，分别被融信、金地、甘建投收入囊中。
从新立镇目前的情况来看，整个板块还是老破小为主，居住环境噩需升级。但是新立镇的底子是不错的，占据了优越的地理位置，紧邻地铁9号线，规划中的地铁7号线、10号线，还有外环东路、津塘公路、津滨高速、天津大道等多条交通要道，辐射至天津市区、天津滨海国际机场、滨海新区以及津南区咸水沽以及海河教育园。另外，新立镇生活配套完善，丽泽小学、鉴开中学、一百中学、东丽医院、东丽新业广场、宜家家居、红星美凯龙等，基本生活需求都能满足。
目前，新立镇板块内二手房包括常熟南里、丰年南里、东丽金山里、万科魅力之城、万科金域华府、东丽1号等，居住氛围浓厚，均价在20000-23000元/平米左右。目前，新立镇新房市场供应虽然少，但是土地储备已经有了，未来发展将步入正轨，本地改善、刚需都有房置业。
跟新立镇同期崛起的还有军粮城板块。
板块内新房有实地·天津蔷薇国际，目前城市展厅已开放，项目周边配套交通除高速外，还有京津城际延伸线军粮城北站、津滨轻轨9号线。项目总规划24栋楼，其中7层到顶的洋房19栋，12~13层到顶的小高层5栋；
新城悦隽公元13号楼已加推，最长约110米楼间距，5.1米客厅面宽，三大主题公园环绕，主推94-127㎡全系三室，价格区间11000-13000元/㎡。预计16#即将加推，主推94㎡户型 。国庆节期间，新城淘房节启动，推出限量特惠房源，现场认购可参与砸金蛋赢电器大礼，转盘大抽奖等活动。
值得一提的是板块规划的曝光，据悉，军粮城板块总面积约1935万平米，板块范围东至袁家河东侧绿地、西至宁静高速及部分西侧绿地、北至津滨快速路、南至津塘公路。总体来看，板块外围环绕着大量防护绿地，中间规划以住宅用地为主，总共有60宗，可以说是体量巨大。不止如此，板块内还规划建设小学、中学、养老院、公园绿地、中小型商服等诸多配套，充分满足未来居民的生活需要。从区位来看，军粮城可依托军粮城北站、京津城际、津塘公路、津滨轻轨9号线等交通资源，实现高铁+地铁双轨出行，这是它的较大优势。
另外，东丽区内金钟街板块今年土地出让供应增加，依托已经开通的地铁6号线，未来发展潜力可期；津滨大道板块紧邻市内六区之一的河东区，地理优势得天独厚，正处于发展上升期，虽然房价均价达到25000-30000元/平米，但是凭借地铁4号线及10号线和区位规划优势，未来市场也有一定潜力；张贵庄及东丽开发区板块目前新房少，供应有待增加，而且该板块距离外环较近，在河东万达商圈辐射范围内，居住氛围浓厚。
综合看，东丽区各个板块发展差异大，大家需要根据自己的需求进行区域对比，然后选择适合自己的房子。
