离婚了，人死了，房产还没过户，怎么办？
有不动产登记机构咨询，有申请人提出申请，其在民政局离婚，并签订了离婚协议，将原夫妻共同财产约定归其所有，但未及时办理转移登记，现其原配偶已经去世，此时应该如何办理。
对此，法律界有两种不同的观点，排名前列种观点认为，虽然是民政局的离婚协议，但其已经发生法律效力，可以由权利人提供离婚证、民政局确认的离婚协议来单方申请。另一种观点认为，民政局离婚的协议不属于单方申请的范畴，应该按继承或者通过法院诉讼来处理。
笔者支持第二种观点，具体分析如下：
一、民政局的离婚协议的法律效力问题
持排名前列种观点的主要法律依据是《婚姻法》第19条、31、39条之规定，夫妻之间可以通过协议来对财产提供协议来进行约定，并且根据《婚姻法司法解释二》第8条之规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”因此，其具有法律效力，应该予以确认权属。
从《物权法》第28条的规定来看，直接导致物权设立、转让等的规定中，并不包含民政部门备案的离婚协议。根据《婚姻法》第31条和《婚姻登记条例》第11条，包含财产处理的离婚协议仅属于办理离婚登记的一个法定要件，而非行政机关对其法定效力的确认，也不必然导致物权发生变动。且根据《婚姻法司法解释二》第8条、第9条的规定，离婚协议可以变更、撤销，也可以反悔，且其履行可以通过诉讼解决。
综上所述，民政局的离婚协议仅为民政部门办理离婚登记时所提供的一个法定要件，其是导致财产权属发生变更的原因文件，虽然具有人身属性，但财产的权属变更，还应当根据相关的法律法规办理，而不动产则需要依法办理登记。
二、从登记程序上来分析
但根据法理来说，物权的取得方式在民法上分为原始取得和继受取得。物权的原始取得又称物权的固有取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思表示而直接依据法律规定取得物权。物权的继受取得又称为物权的传来取得，是指基于一定法律事实，依赖于他人意思表示而取得物权。原始取得主要形式包括：劳动生产、善意取得、没收、征收、税收、征用。继受取得的主要类型有买卖、互易、赠与、遗赠、继承、抵押等。
根据《继承法》第2条和《物权法》第29条之规定，权利人死亡后，其法定继承人即取得物权，则此时，就发生了《继承法》和《婚姻法》适用冲突的问题了。并且需考虑到实践中，如死者有需要抚养、赡养等特殊情况，如直接认可离婚协议是否会导致新的问题出现。
从物权的设立、变更、转让或者消灭的法理上来分析，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动．以及非依法律行为而发生的物权变动。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：排名前列，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；第二，因继承或者受遗赠而取得物权；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。
而在《物权法》第28至30条规定了直接取得物权的几种情形，其中并未包含依民政局离婚的离婚协议取得物权的，反而有继承直接取得物权的规定。而根据《物权法》此类规则而制定出的《不动产登记暂行条例》第14条关于申请的规则中，可单方申请不动产登记的也并未包含依民政局离婚协议所提出的不动产登记申请。
在2008年住建部对铜陵市房地产市场管理处的复函中也明确答复，民政部门办理离婚登记，离婚协议对夫妻共同财产进行了约定处理的，仍然需要夫妻双方到场共同申请转移登记。
综上所述，从法理到不动产登记的程序性规定来看，民政部门备案的离婚协议均不具备直接发生物权变动的效力，也不能适用单方申请登记的类型。
三、实务处理
虽然离婚协议在当事人直接具有法律效力，且因其有人身属性，一般情况下不可撤销或者变更，但此非不动产登记机构所可以裁判的范畴。因此不动产登记机构在受理此类业务的时候，应该灵活处理，即不宜要求必须通过法院诉讼处理，也不可同意申请人直接按照离婚协议来单方申请转移登记。可告知当事人有两种办理模式供选择。排名前列种是当事人和法定继承人无纠纷的，可先行办理继承的转移登记，然后继承人登记后再履行该协议转移程序。第二种是如当事人之间达不成一致，或有纠纷，则可通过法院诉讼的形式来予以处理。
