房地产的钱从哪来?

21世纪经济报道

2016-09-03 08:43:08 ·-

 近期地产公司不断高价拿地,钱从哪儿来?21世纪经济报道记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。  本期先推出前三者的调查结果:  银行四路资金流入房地产,或超10万亿元  银行究竟有多少资金流入了房地产,在回答这个问题之前,首先要弄清楚银行资金流入相关领域的通道有哪些。  表内是贷款和自营投资;表外是银行理财和委托贷款,即委托人委托银行给借款人放款。  根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研,整体而言,表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末,该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢,个别银行和区域已出现规模负增长。  其次是自营投资和理财。公开数据显示,理财流入规模明显增加,截至今年上半年余额达2.09万亿元。  另外,虽然按照相关规定,委托贷款要参照表内贷款管理方法,但由于银行不承担信用风险,相对执行比较宽松,实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。  由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财,银行四路资金流入房地产相加,截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。  表内贷款和表外委托贷款降温  表内贷款可以从监管统计数据和上市银行报表来看。  根据银监会的统计,2015年房地产业贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数据分别是5.38万亿和4.54万亿元。可见,2015年的规模增速比2014年有所下降。  这一趋势在上海尤其明显。从去年下半年开始,上海地区表内房地产开发贷规模甚至不是增速下滑,而是余额一路下跌。  根据央行上海总部的统计,去年一年,辖内房地产开发贷减少了304.4亿元,同比多减515.5亿元。今年以来,除了1月,也都是负增长。截至今年上半年,共减少587亿元,同比多减841.7亿元。  从上市银行报表也可窥见该趋势。  21世纪经济报道记者梳理17家上市公司中报发现,房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降,仅有中信、华夏和北京银行略有上升,幅度最大的中信,也仅提升了0.67个百分点。值得注意的是,与去年底相比,房地产业贷款规模下降的银行有6家,分别是农行、建行、交行、招行、兴业和南京银行;其中,兴业和南京银行下降较多。  加总这17家上市银行(含今年上市的浙商银行)的数据,截至今年上半年末,房地产对公贷款总量为4.096万亿元,2015年底是4.056万亿元,即上半年仅增加了400亿元。  按照这17家上市银行占商业银行业的贷款比重,以及上半年新增房地产贷款的规模,截至上半年末,估计商业银行投入房地产业的贷款不会超过6万亿元。  实际上,监管对银行信贷进入房地产一直有着较为严格的管理。相对而言,委托贷款的要求低一些,银行分行在操作上也可能“路子较野”。但对于通过委贷有多少资金流入房地产,目前难有公开渠道获取相关数据。  “土地融资委贷的路子也走不通了,现在总行审批和表内信贷一样,也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。据21世纪经济报道记者了解,目前已有多家股份行提高了委贷流向房地产的门槛。  理财输血房地产增多  在银行自营和理财中,投向房地产,主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。  监管方面对于银行自营投资,统计科目中细分为:债券、股票和其他类。其他投资类中,按投向行业和领域来分,政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。  有接近监管层人士向21世纪经济报道记者表示,自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式,要穿透来进行现场检查。银行自营投资中,约六成为债券投资,涉及的非标资产有十几万亿元,其中对接房地产的规模加总,应超过理财。  根据中债登披露的数据,截至今年上半年,银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元,其中13.06%流向了房地产,规模占比从去年的第三升至第二,即共计有2.09万亿元。  可以比较的是,根据中债登统计,截至去年末,银行理财投向实体经济15.88万亿元,其中投向房地产的占比为9.68%,即余额为1.54万亿元。这也就意味着,今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。  由于目前银行理财投资中存在多层嵌套的情况,可能还有小部分资产并没有真正穿透到最底层,因此,这一数字还可能略小于实际情况。  微观层面,有华南股份行资管人士告诉21世纪经济报道记者,今年的创新业务基金中,分支行上报的,除了政府引导基金,房地产类仍是重点。  不过,值得指出的是,商业房地产也是理财投向的重点监控领域。根据中债登2015年的报告,截至去年年末,非标准化债权资产中,银行理财投向商业房地产(保障房除外)的余额为847.5亿元,比2014年末增加80.2亿元。  最近16个月地产公司债发行超万亿元 利率低至3%  2016年,房地产企业不断高价拿地的底气,一方面来自流动性宽松后银行贷款的大力支持,另一方面也有赖于债券市场对房企的松绑。  21世纪经济报道记者根据Wind统计口径梳理房企作为发行人的债券(主要包括公司债、中票等)规模时发现,2015年5月至2016年8月的16个月期间,债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。其中,交易所公司债是主力,发行规模超过1万亿元。  “去年1月份新公司债管理办法出台后,到五六月份的时候开始起量,之后几乎每个月房企公司债的发行量,在整体公司债中的占比都很高,是公司债这轮改革后主力中的主力。”北京一位券商公司债业务人士对21世纪经济报道记者表示,改革后的公司债发行门槛下沉,加上国内利率下行,此前被挡在中国债市门外的企业纷纷入场,成为公司债过去一年多里的中流砥柱。  发行总规模超万亿  Wind数据显示,2015年5月-2016年8月,房地产企业发行的交易所公司债总量已达11085亿元,约为银行间市场地产公司债(中票、PPN等)发行规模的5倍。  从每个月的发行量来看,银行间市场的公司债发行量较为平稳,2015年下半年开始爆发式增长的地产债,其主要贡献来自交易所公司债。  2015年5月,房企发行的交易所公司债发行规模为41亿元,约为银行间市场80亿元的一半。此后,二者差距开始逐步拉大。2016年3月,地产债的发行规模达到1617亿元这一单月峰值,交易所公司债贡献了其中的1350亿元。  交易所公司债贡献率最高的月份则在2016年1月。该月房地产企业共发行债券1439亿元,其中交易所公司债占了1360亿元,占比达94.5%。  2015年1月,证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人,同时大幅精简审批流程,为公司债的爆发奠定了基础。  从发行规模占比来看,房企发行的公司债是名副其实的“中流砥柱”。  Wind数据显示,过去16个月里,地产企业发行的公司债,在公司债发行总量中的占比,几乎都在30%以上。其中,最低的月份是2016年6月,当月房企发行的公司债规模为680亿元,在当月所有公司债中的占比为28.8%;最高的两个月份则为2015年7月(发行规模638亿元)和2015年10月(发行规模909亿元),在当月公司债总量的占比分别为63.5%和61.4%。  过去一年多房企公司债的暴增,在很大程度上受国内流动性宽松与资产荒加剧的驱动。在地产业逐步发展良好的背景下,机构投资者普遍认为地产债风险较低,争相配置地产债,导致利率节节下行。  数据上,2015年年中,AAA评级地产公司债发行利率区间普遍在4.5%-5.5%,在随后几个月里,万科与保利相继发行的公司债探低至3.5%和3.4%,彼时,发行利率低于4%尚属罕见;今年初,保利地产发行的一期5年期公司债,票面利率甚至低至2.95%。  如今,AAA评级地产公司债发行利率已普遍处于“3时代”,5年期AA评级地产公司债发行利率则在6.5%左右。  房企交易所公司债标准将提高  去年下半年至今,既是公司债大规模放量的时光,亦是中国债市违约频发的季节。出于风险防控考虑,证监会今年以来措施频出,控制公司债风险。  2016年3月,证监会完成105家公司债发行人现场检查工作并采取了11项监管措施。6月下旬,部分证监局向辖区内券商下发通知,要求券商健全公司债券相关业务制度体系,完善内控机制;同时,对应加强公司债券相关业务合规管理,规范执业行为。  21世纪经济报道还了解到,8月上旬,多地证监局向辖区公司债发行人下发通知,要求发行人自查工作底稿,全面排查信息披露、募集资金使用、财务会计等情况,并于9月中旬上报结果。  此外,证监会将完善重点风险行业的公司债发行准入标准,严格准入管理,重点风险行业包括房地产、产能过剩和类平台公司。  近日有媒体报道称,地产类、产能过剩行业的公司债发行主体,将面临发债门槛的提高:被评级较低的主体或项目分布在三四线城市的公司债,或将被拒之门外。对此,接近证监会人士对记者表示,方案的内容基本属实,具体标准将很快出台。  Wind数据显示,8月份公司债发行总规模为2323.5亿元,较7月份的3151.14亿元大幅回落。其中,房地产企业公司债为767.06亿元,较上月的958.88亿元有所减少。  境内融资成本降低 房地产海外发债锐减6成  据上海房产交易中心数据,截至8月31日,上海一手房销售连续5天超过1000套;而就在同一日武汉和厦门同时发出限购令。根据同花顺数据显示,今年上市地产公司的发债规模已经逼近8000亿,大幅超过去年全年。不过与国内债市的火热相比,境内房地产企业海外发债却出现大幅跳水的情况。据Dealogic统计,截至8月30日,今年境内地产企业海外发债规模仅有47.6亿美元(约317.2亿人民币),不仅与国内的规模不可同日而语,即使与去年同期的128.87亿美元的水平相比,也出现了63%的回调。  年内仅21家房企境外融资  较近的一笔地产企业的境外债是由路劲基建发行的。8月初路劲基建成功发行了一笔4.5亿美元,3年期的美元债券。此次发行的初始指导价为5.5%区域,此后,最终指导价缩窄至5%-5.125%,最终的发行利率为5%,较初始指导价缩窄了50个基点。作为目前中概债中严重供给不足的品种——房地产高收益美金债,路劲基建此次发行大受投资者追捧,认购额高达65亿美元,即超13.4倍认购。从地区分布来看,这笔新债的87%最终配售给亚洲投资者。从投资者类型分布来看,基金获得了71%的配售,私人银行客户获得了17%的配售。  虽然发行场面火爆,但是今年境内地产企业海外发债的动力一直不足。根据数据提供商Dealogic的统计,2016年至今,21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券,相比去年同期26家企业发行的128.87亿美元,不论是数量还是规模均出现了大幅下滑。  摩根大通债务资本市场部中国区主管谢桐 8月30日接受21世纪经济报道记者采访时表示:“今年房地产企业赴海外发债大幅减少,主要还是资金成本问题,现在国内资金成本非常低。最近的中海地产在国内发行的一单10年期债券,发行成本仅为3.1%,而且最终还实现超配20亿,原计划发行40亿。”  重阳投资的分析师谭伟也比较认同这个观点。他对记者表示,去年以来国内经济需求偏弱,叠加央行降准降息的引导,企业境内发债的成本大幅下降,许多龙头房地产企业的发债成本降至3%附近,从融资成本考虑,促使很多房企将融资行为转向国内。  而记者据同花顺不完全统计,今年上市房地产企业发债的平均票面利率在5.95%附近,已经达到了2004年以来的最低水平。  “虽然相比去年,境内海外发债出现了较大降幅,但是从长期来看,海外发债仍是一个趋势。这是因为,一方面有再融资的需求;二是海外运营资本的需求。现在大家也都很清楚看到中国企业正在不断加大在海外市场的投入,在海外市场直接进行融资能够避免汇率波动带来的风险,所以对于有海外业务的房地产企业而言,这是一个非常合理的选择。”谢桐表示。  海外发债的融资成本也在降低  另一个需要关注的问题是,虽然海外发债的数量和幅度出现双降,但是地产企业海外发债的成本也在降低。据Dealogic的数据统计,今年地产企业海外的发债平均利率在5.9%,而去年同期的数据则在7.9%,相差200个基点,且随着时间的推移,发债利率出现逐渐降低趋势。  今年仅有三笔债券的利率超过9%,暂时还没有一笔超过10%。今年最高一笔海外债的利率为9.625%,由泛海控股发行,债券的到期日为2020年的8月11日。其次是花样年控股集团有限公司今年4月26日发行6亿元三年期点心债,利率为9.5%。该利率较指导息率9%高出50个基点,获8亿元认购。其中亚洲投资者里,香港占77%、新加坡占23%;基金占比高达53%,其次是私人银行为41%。  而去年则有8家公司债券的票面利率超过10%(含10%),其中2015年6月五洲控股发行的一笔3年期债券的年化利率更是达到了13.75%。  北京一家大型基金公司的基金经理对记者表示,今年全球货币政策竞相宽松,因此境内企业海外的发债成本大幅降低,有些龙头企业境内外的发债成本其实已经趋同。  这一变化或会使境内房企海外发债的趋势有所抬头,谢桐表示,或许很快又会出现境内房企竞相海外发债的景象。一是国内监管政策趋严,房地产企业债券融资难度加大;其次一些优质重复发行人的发行成本会有所降低,一方面受国际上流动性充裕、国际投资者纷纷追求高收益的影响;另外一方面是从当前各个实体行业来看,房地产公司的基本面是最好的;而且投资者对多次发行的发行人也更加熟悉,这里的陌生成本也会下降。

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