原标题：新房还没入住，物业费可以减免吗 小区住户遇窃，物业应承担责任吗
小区聘用专业的物业公司进行管理已成为一种模式。但在日常生活中，业主与物业公司产生纠纷的情形时有发生，本期《读者律师麻辣问答》请来晚报读者律师顾问团成员、浙江时代商务律师事务所律师陈乃财为大家解答与物业有关的法律问题。□晚报记者 陈培培/文 漫画/问道
新房还没入住
物业费可以减免吗
市民王先生咨询：2017年6月底我的新房正式交付，之后我一直没有入住，今年8月开始装修房屋，却被物业公司通知需交纳一年的物业费。我没有入住就没有享受物业的相应服务，这笔物业费，我该交吗？
律师解答：物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
王先生没有入住是否可以减免物业费？根据我国《较高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持；除非系已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用则由建设单位交纳。
租户不交纳物业费
物业能找房东要吗
市民李女士咨询：我将一套房子出租了，约定由租户负责物业费的交纳。并且，对于这一约定，我及时书面告知了物业公司，物业公司人员当时也表示了认可。但不久前，租户退租了，我却收到了物业公司的通知，要求我结清租户承租期间所欠交的物业费3000多元。我是否有权拒绝交纳该笔物业费？
律师解答：李女士作为业主即指物业所有权人，租户是非业主使用人。非业主使用人与物业服务企业没有直接关系，不是物业管理合同的委托方，业主是物业服务合同的一方当事人，负有交纳物业费的义务。业主与非业主使用人之间的约定属于债务的转移。依据《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，业主与非业主使用人之间的约定，只有经过物业服务企业的同意方为有效，否则对物业服务企业不发生法律效力。此外，《物业管理条例》第42条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
虽然物业公司同意租户作为物业管理费的交纳者，但由于李女士要承担连带责任，物业公司还是可以要求李女士交纳物业管理费。当然，李女士作为业主在履行给付物业费的义务之后，可以向实际使用人租户进行追偿。
物业公司管理不善
能拒绝交纳物业费吗
市民林女士咨询：我所在的小区物业公司没按合同约定提供合格服务，自2017年入住以来，小区停车、卫生、绿化、门岗、装修管理、社区文化建设等诸方面都存在严重问题。因此，我可以拒绝交纳物业费吗？
律师解答：对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交纳物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，可以不予支付物业管理费，或者减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限。
但是在实际的司法实践中，往往业主的请求很难得到支持，主要原因有以下两点：1.明确业主需对物业公司服务不到位承担举证责任；2.主张物业公司服务存在瑕疵，需达到较为严重的程度。所以，业主往往因为举证不能而败诉。个人建议这类法律纠纷可以申请法院现场取证或者找第三方评估机构鉴定取证，从而巩固证据达到自己的诉求。
物业公司可以
擅自提高收费标准吗
市民陈先生咨询：我买了一套房屋自行居住，但从今年5月开始，物业公司没有通知业主委员会也没通知任何业主，擅自提高了物业管理费而且增加了收费范围，我觉得自己不知情又未享受到增加的物业管理服务，所以拒绝交纳物业管理费。但物业公司认为我这样做没道理，准备起诉我。请问，我该怎么办？
律师解答：业主按照与物业公司签订的物业服务合同或物价部门核定的标准交付物业管理费用，对于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主可以提出合理理由予以拒交。物业公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应当不予支持，同时建议政府价格监督管理机关对物业公司的违规收费予以处罚。
小区住户遇窃
物业应承担责任吗
市民倪先生咨询：最近我家被窃，损失了不少财物。我住的是比较高档的住宅小区，物业公司收取的物业费比较高。我认为，物业公司应该提供比较完善的安全保卫义务，才能与他收取的高费用相符。请问，我能否要求物业公司赔偿我的损失？
律师解答：业主与物业公司签订物业服务合同后，双方就存在服务管理合同关系。根据我国《中华人民共和国合同法》排名前列百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另《物业管理条例》第三十六条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
根据《较高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款的规定：对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。
倪先生住所遇窃，物业公司是否要承担赔偿责任，要由物业公司承担举证责任。当物业公司提供的证据不足以证明其尽到安保义务时,应推定其存在过错,构成对安保义务的违反，应当承担相应赔偿责任。至于物业公司承担赔偿责任的比例的确定,应注意物业公司的过错程度,业主自身是否对被盗存在过错,并以此确定物业公司的赔偿比例。返回搜狐，查看更多
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