原标题：新希望葫芦里到底卖的什么药？“滨江CBD的天麓降价双倍赔钱”！
导读：近日，新希望地产在其官方微信公众号“温州新希望地产”喊话：“新希望·天麓，绝不降价，降价双倍补差”！
“官宣”喊话，似乎印证了开发商绝不降价的决心。但这葫芦里到底装了什么药？
今天，咱们就来聊聊温州新希望官宣“绝不降价”的背后……
11月29日，温州新希望发布“官宣”称：绝不降价·降价双倍补差。▼
►截图来自微信公众号“温州新希望地产”。
►新希望·天麓区位图。/温州房产圈
►天麓项目效果图。/温州市房管网
咱们先简单捋一捋这个声明的主要内容：
A
温州新希望地产：我们卖得很好。
论据：2018年度签约破300套大关，5、6、9三月获主城区单价3万以上项目销售冠军。
B
温州新希望地产：部分楼盘降价销售，但我们将一直坚挺！购房者买了我的房子不用担心降价！
划重点：不会修改温州房管网公示的价格。否则，双倍返还客户价差（参照同一户型的价格执行）。
C
温州新希望地产：房管网公示的较高折扣范围内不视为我方承诺的“降价”。
那么，以上的内容意味着什么呢？究竟是豪宅硬通货属性更抗跌？还是开发商花样营销手段？又或者实际上是个“坑”？
好的，咱们对新希望承诺的内容进行分析一下。
从房管网备案信息来看，天麓（包括前期推广名白麓湾）从去年11月份开盘，已推三期，房源905套。
截至本月8日12时，已去化354套，去化率为39.11%，总体去化并不十分理想。（详见下表）。
（数据来源于温州市房管网，截至12月8日12时）
天麓开盘这一年多来，其销售速度也在随着市场环境的变化而变化。
今年3月以来，天麓项目（含白麓湾）去化情况
从上表可以看出，天麓5-8月份网签备案套数最多（因为备案时间会比实际销售时间滞后一个月左右。据此推算，天麓4-7月份购房者下单速度较快），而近三个月销售速度下降比较明显，但在目前市场弱势之下，相比市区其它楼盘，其销售速度仍然算好的。
天麓之所以从5月份开始，网签备案明显增加，是因为4月份开始对部分成交房源价格进行了下调。
►部分房源调整公示。/温州市房管网
随机取其中几套房子为例。
小哥发现，天麓除了江景房之外，其余普通房源打折后的实际成交价格，普遍在27000-28000元/平方米上下。这个价格与翠湖里、留香园相比，有一定优势。
毕竟属于鹿城区，户型赠送面积多，旁边有规划中的实验小学分校。而5月到8月正是翠湖里和留香园推盘强力营销之时，购房者货比三家后，天麓因此吸走了许多客源。
天麓之所以出现这么大的折扣，是因为房管备案公示上，开发商拥有最多15个点的优惠自由度。
►天麓优惠力度。/温州市房管网
到此真相终于大白，开发商的网络公示备案价并不是重点。重要的是开发商给多少优惠幅度！
按照新希望信誓旦旦的承诺，只要不调整备案价格、优惠幅度没超过8.5折就不用补偿差价。
小哥在想，万一未来市场挡不住还继续往下走，即便天麓8.5折都没人要。那么，开发商还可以通过送车位等“办法”，规避上述承诺给自己带来的束缚......
总之，城市套路深，我想回农村啊～
那么，新希望此番套路的目的和原因是什么呢？
房探小哥在此放肆地揣测一下：
A
为玉麓东苑二期开盘预热
新希望·天麓项目还有约33980.5㎡未开盘。预计近期将会上市。官宣绝不降价，相当于给楼盘加推造势。
*此处计算的是已售住宅占总住宅建面的比例
以上数据来源于房管网，可能有误差，以实际为准。上表数据截至12月8日12时。
B
一箭双雕、花式营销
新希望以绝不降价的声明作为宣传契机，既让原来已经买了房子的购房者稳定情绪，又给潜在客户群以刺激，以促进一波去化。
毕竟按照近三个月的销售速度，开发商剩余房源还得卖两年多时间，这对开发商资金回笼不是好消息。
►天麓项目效果图。/温州市房管网
针对新希望这次花式营销事件。小哥哥在这里有一番话不知当讲不当讲……
按你胃（Anyway），我先吐为快……
----对于类似的花式营销，购房者要理性看待。还是要做一番阅读理解哦。
若板块或者周边同类楼盘降价，基于回款和资金压力，相信温州新希望也不会硬撑，毕竟套路有的是。
----退一万步，即便新希望真的能“撑住”，但业主买的房子价值与你的承诺毫无关系！别人的房子都降价了，业主的房子价值实际上也就跟着下降了，到时候想脱手转让，还不得按照真正的市场价格体系来定价成交？
----按照目前的形势，市场需要回调，而不是自欺欺人，给人虚假的希望。
----从近期万科翡翠天地等几个楼盘的销售情况来看，价格明显回调的楼幢，还是比较受购房者欢迎，去化率明显上升。
早降早得益，迟降还受罪。如果大家都降了，那就又回到同一起跑线啰。
好了，今天，就说到这里啦！
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部分来源：温州市房地产市场信息网
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