4月29日，中房地产（000736，SZ）披露了2016年年报。报告期内，公司实现营业收入20.94亿元，较去年增加88.26%，但归属上市公司股东净利润为1186.73万元，较去年减少58.25%。
综合近两年业绩来看，中房地产连续两年净利润下降，呈现出明显的“增收不增利”困局，而已披露的2017年一季报显示，报告期内亏损2450万元，连续两年一季度亏损。
即便如此，起家于重庆的中房地产野心并不小，今年提出的战略是进一步深耕长三角区域，战略进入中西部省份省会城市，以华南区域二三线城市为突破口，落子珠三角，试探性进入京津冀区域。
销售费用同比增115%
据悉，中房地产主营业务利润主要来源于房地产业务，据已披露的2016年年报显示，地产销售达到20.42亿元，毛利率20.39%。其中，营业成本达到16.25亿元，虽然营业收入比去年同期增加，但营业成本却比上年同期增加49.21%，成本增长高于营收增长，毛利率同比减少2.01个百分点。分地区来看，华南地区为中房地产贡献了较高毛利，达到76.27%。
记者注意到，中房地产营业成本上升是其毛利率下降最主要的原因，比如2016年销售费用、管理费用、财务费用均呈现不同程度增加。其中，销售费用7857万元，较去年增加115.27%，中房地产将之解释为部分项目公司委托代销手续费及广告宣传费用增加。此外，管理费用1.22亿元，较去年增加36.11%，主要原因为新项目增加、人员配置增加导致；另外，财务费用也出现较大增长，较去年增长112.94%，主要为费用化借款利息增加。
2016年末，中房地产资产负债率85.74%，较去年同期增加22.30%。针对资产负债率同比增加，中房地产回应称，主要为本期开发贷、发行债券及应付土地款的增加导致负债增加。
克尔瑞研究中心对40家典型房企的财务数据研究显示，近半数企业毛利率实现小幅增长，另有半数房企毛利率呈现负增长状态；从百分比变动来看，毛利率整体下降明显。从市场环境来看，中房地产也只是大多数增收不增利的案例之一。
研究中心朱一鸣等多位分析师认为，去年以来，中国房企销售价格和拿地价格呈现相反走势，未来房企盈利空间恐继续下降。
公布托管中交地产后股价大涨
中房地产认为，目前土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征，去年1~12月，房企土地成交价款9129亿元，增长19.8%，土地购置面积22025万平方米，同比下降3.4%，热点城市土地成交单价持续攀升，土地市场竞争更加激烈。
中房地产表示，未来拟新增项目计划分别布局在长三角、京津冀、珠三角及重点省会城市，积极推进联合开发、收并购等多种项目获取方式，控制项目用地成本，提高项目盈利能力。
值得一提的是，中房地产于4月26日公告宣布，已于4月21日与公司实际控制人中交房地产集团有限公司（下简称中交房地产集团）、中交地产有限公司有限公司（以下简称中交地产）签署《托管协议》，将正式接受中交房地产集团委托，经营管理其全资子公司中交地产，以减少和避免同业竞争。
自发布托管公告以来，中房地产股价持续上涨，截至4月28日休市时再创新高，达到每股24.77元。某研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，托管之后，中交集团会在地产项目上给予中房地产较大支持，另外中房地产托管后有望获得更多优质地产项目，资本市场较为认可，投资者会给予更高的评价，比较容易做大市值。
严跃进进一步表示，中房地产托管之后将拥有更多土地储备，就目前融资收紧的环境下，后续对于中房地产的地产业务、节约拿地成本、现有土地资源开发等都有积极作用，未来利用绿地集团和中房地产之间的关系还有望开启联动开发模式。
