原标题：【房企观察】碧桂园得意门徒，“锦鲤”中梁的远虑近忧！
本文为楼市参考团队原创作品
本文为楼市参考团队原创作品
2018年IPO市场的压轴房企，终于要登场了。
近日，中梁控股集团有限公司正式在港交所提交IPO招股书，若中梁能在2018年内成功敲钟，将成为今年在港上市房企中资产规模、销售规模较大的一家。
据克而瑞榜单显示，2018年1-10月，中梁地产销售额破1000亿，同比增长70%，正式跻身千亿俱乐部。
销售额从168亿到1002亿，中梁仅用了2年零10个月，在前两年的这波地产大行情中，中梁才是最幸运的“锦鲤”。
恒大碧桂园最优秀的“门徒”
在今年被污名化以前，“快周转”模式是地产江湖至高无上的武功秘籍，恒大凭此神功挑落老牌霸主万科，随后碧桂园又凭此神功登上铁王座。自此，一超多强的江湖格局变成三国演义。
一个人或企业成功的较大现实意义就是能激发其他人对成功的欲望，恒大和碧桂园的成功自然激发了一批中型房企求大求霸的雄心，快周转模式也被他们纷纷拿来学习复制。
在恒大碧桂园众多的门徒当中，中梁对“快周转”领悟可谓是最透彻的一个。因为“快周转”本身是一个早已习以为常的商业模式，其他行业如快消品也都在用，其若要起到四两拨千斤的效应，助力房企的业绩规模一飞冲天，还需要另外两样神功地密切配合，一是踩准地产周期节奏，二是在踩准节奏的前提下大举押注三四线。
不知是出于机缘巧合，还是中梁老板的高瞻远瞩，中梁成功将三者糅合在一起。
众所周知，这一波地产大行情发端于2015年的“930新政”，中梁腾飞也恰始于这个时间点。
中梁地产老板杨剑是个温州籍商人，虽然早在1993年便已涉足地产开发，但直到2015年中梁也仅是个以温州为大本营，业务范围仅限于3个城市的区域性房企。
2016年杨剑将中梁地产总部迁往上海，开启全国化布局。同年，在土地市场开启“扫货模式”。2015年中梁仅拿下8块地，到2016年便激增7倍至63块。2017年又吞下117块，平均三天拿一块地。进入2018年拿地再提速，前8个月中梁新增183块土地，平均一天半时间不到便拿一块地。
随着土地市场的跑马圈地，截至2018年8月底，中梁已将地盘扩张到22个省市110个城市。
值得一提的是，绝大多数新增土地都在三四线城市。众所周知，在这波地产行情中，一二线城市很快便被“上锁”，三四线城市反变成了较大受益者。在对的时间，重金押注对的市场，中梁这波操作堪称优质。
找准风口，高周转才能发挥威力，学习碧桂园“456模式”（即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入）的中梁业绩开始狂奔。
2016年中梁地产销售额同比增长101%，2017年销售额同比增长近125%，2018年1-10月销售额同比增长70%。远远跑赢市场大盘。
一切战争的胜利最后都取决于人和钱。“高周转”神功本质上一种商业战术，能否发挥威力得到很好贯彻，既取决于外部环境的变化，也取决于内部员工的意志和钱的支持。在这两点上，中梁又优质地copy碧桂园“同心共享”（激励政策）和高杠杆。
目前，中梁已经提出“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等多层级激励体系。
项目跟投方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他员工自愿跟投，提供内部1:4的高杠杆，利润分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%时利润全部分配。
过去两年，中梁的直属员工由740人增至上10000人，重赏政策不仅弥合了队伍急剧扩张可能衍生的问题，还进一步激发了队伍的战斗力。
在规模快速增长之时，中梁的杠杆也在不断加大。过去三年，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日的数据显示，这一数字快速增加至1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元，流动比率1.1倍。
一个人/企业的成功，既要靠自身努力，也考虑历史进程。恒大、碧桂园如此，中梁亦如此。至于能否踩准历史发展的节奏，就要看房开老板们的胆识和运气了。
中梁的远虑近忧
中梁为啥要赶在这个时候上市？原因大致有二，一是储备过冬粮草；二是趁着自己正风光，可以估个好价钱；
先说近忧—过冬备粮的事。
这轮地产调控走到今天，上头丝毫没有放松的意思。如今房企们不得不高息发债，乃至出售资产来缓解资金压力。
根据监测数据，2018年1—10月，房企累计项目股权出售动态已经达到473条,超过2017全年的387条。项目股权转让背后很大原因就是融资需要。
中梁作为一家非上市非国资背景的房企，如今环境下融资似乎更不占优势。
过去三年以及今年上半年，中梁未偿还借款总额分别为51.26亿元、202.3亿元、244.76亿元以及216.7亿元。
由于较为依赖信托融资，中梁的融资成本虽然呈下降趋势但整体水平依然相对较高，过去三年以及今年上半年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4% 、12.4％、9.9%及9.0%。远高于上市房企的融资成本。
截至今年9月30日，中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元。
为了缓解可能进一步加剧的融资压力，在凛冬完全到来前上市融资，再合理不过。
中梁的远虑同样不轻松。
据海通证券数据显示，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。
海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。
三四线楼市的这波大行情之所以与经济规律出现背离，主要是去库存、棚户区改造政策及一二线调控的溢出效应导致的，并不是源于三四线城市扎实的身体素质，随着药劲消失三四线楼市热度是不可能持续下去的。
而中梁的业务布局主要以深耕三四线城市为主，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。
如今随着楼市进入新常态（房地产历史有了新进程），中梁还能否保持过去两年多的辉煌，存在很大不确定。
或许这也是中梁选择在风光之时上市的一大理由。
招股书中抖机灵？
中梁此次披露的招股书有一处细节，十分不自然。
2015年和2016年，中梁净负债率达到惊人的数字，分别是1335%和1790.2%，2017年这一数字降至339.5%，今年上半年竟然再次降至44.6%。
中梁方面在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。
对于短期内净负债率下降如此之快的原因，中梁给出的解释是总权益扩大了。
净负债率=负责总额/净资产，而净资产一般等于所有者权益。所以总权益增加（分母扩大，增幅大过分子）净负债率下降，从公式上来说no problem。而能够实现总权益在短期内大幅增加较大可能就是土地增值，尤其考虑这两年来中梁拿了大量土地，重新评估后总增加值是很容易把总权益给撑起来的。
当然因中梁对总权益增加的原因并未详细阐述，上述操作仅是猜测。
不过，值得一提是，其他房企似乎这样操作并不多，或者说远没中梁表现地这般迅猛。
如去年面对市场对某top3房企高负债率的担忧，其总裁表示：
“公司历年来取得的土地成本较低，近期也大多采取二级市场收购的方式拿地，土地储备的真实价值与财务报表相差较大。也就是说，公司的高负债，对应的是大量优质的土地储备。如果将土地增值因素考虑在内，则负债率将明显降低。”
再比如，同样在大规模拿地万科，2017年净资产仅同比增长16%，而且与土地增值并无多少关系。
至于这是中梁在招股书中抖机灵玩数字游戏，还是有其他原因，只能等中梁披露更多消息才能一窥究竟。返回搜狐，查看更多
责任编辑：
