原标题：主城区急缺！中低价位的中小户型，黄屿城东哪些楼盘能发货？
大家好，我房哥。
据统计，截至2018年11月25日，市区商品住宅库存（已经开盘未售出）面积在129.8万方左右，这个数据，接近2014年的市场水平。▼
①2017年数据为当年11月。
②2018年数据截至2018年11月25日。
③上表数据除2018年外，均来自朗兆数据研究中心。制图：万二
如果按照前两年200万方上下的商品住宅年销售量来反算，眼前这个库存量只要7-8个月就能卖光。按照住建部的标准，我们还属于供给少于需求的城市。
如果按照2014年的100余万方的年销售量推算，这个库存需要14.6个月才能卖完，供需关系也还算处于正常区间。
对于一座类似温州这样规模的地级城市而言，不考虑后续供应，目前商品房的这个库存面积不算大，关键还是在于未来的销售速度。
可是现在的房地产市场，大家都明显感觉到冷了很多，许多楼盘的去化速度掉得很厉害。
经过分析哥发现，近期市区房子难卖除了市场环境转冷之外，还存在一个“供需错配”现象。
什么是供需错配？正如哥年初《2018，温州楼市还存在多少悬念》一文所说的，市区的楼市存在以下几大供需不平衡现象：
1
----供给区域分布不平衡
目前来看，前期供给大户龙瑶区片已经陷入困境；
经开区（滨海、金海）经过持续、大规模热销后，后劲开始乏力；
CBD及周边区块改善高端房源供应放量而需求跟不上。
这三个区片正是哥年初最担忧的地方。
另一方面，今年比如市中、黄屿等板块无新房供应，城西只有一个西江月清盘了，瓯海中心区奥体板块因为持续大规模拆迁而短期只有奥体华府上市、因而卖得也不错…..
2
----高端高价房冷场、低价刚需房受欢迎
30000元/㎡以上的高价房，似乎面临城市的“价格天花板”，大部分楼盘去化缓慢；
相反，像茶山、动车站、经开区、瓯江口等区域，单价在1万—2万/平方米之间的相对低价楼盘，大多还是快速走量。
3
----大户型滞销、小户型热销
从各大楼盘的销售情况来看，普遍出现大户型难卖、小户型好销的状况。
以七都板块的翡丽湾为例，二期开盘至今（截至12月29日13时）三个月，235套住宅卖了95套，去化率只有40.43%。但其中99方的小户型去化率为100%，其它户型均为120方以上四房改善型房源，去化率不到30%。▼
►德信蓝光·翡丽湾18幢去化情况（局部）。02、03户型为99方，01、04户型为126方。/温州市房地产市场信息网
对上面三个市场不平衡现象进行分析后不难推断，在目前这个阶段，主城区中低价位的中小户型，应该会是所有产品中最容易销售的。
其实不用推断，这一点从本月初刚开盘的吴桥路“锦水湾大厦”（推广名“观湖壹号”）的销售就可以看出，尽管品质不好、户型差得离谱，但由于都是120方以下的中小户型，22000元/平方米的单价，所以总价相对较低，开盘当天几乎就被一抢而光。▼
►观湖壹号去化情况（局部）。/温州市房地产市场信息网
除了一手商品房市场，二手房市场同样也是中小户型的天下。
根据21世纪不动产提供的数据，市区（不含洞头）三季度二手房120方以下中小户型占比近70%。▼
其中总价在300万以下房源占比更是达到81.24%。▼
主城区的中小户型如此受热捧，除了因拆迁产生的需求替代效应之外，开发商不愿意设计类似产品导致市场供给不足也是关键原因。
▲这是哥对今年主城区新开在售楼盘户型面积段的简单统计，总套数为6042套，其中小于120方的中小户型仅为 232套，占比3.83%。在这232套房源中，已售205套，未售仅为27套。
也就是说，主城区小于120方的商品住宅库存仅仅只有可怜的27套！
近两年来，市区房地产市场供需两旺，土地市场也是非常火热，开发商为了追求产品的高溢价，一窝蜂地做起了大户型，似乎只有大户型才能代表楼盘有逼格、有品质（当然，大户型也容易设计），这其实是一个很大的误区。
这不，市场的报复就像曹操说到就到了。
那么问题来了，接下来的市场，主城区会有哪些楼盘供应中小户型？
当然，仅仅是户型小还不够，在目前的市场态势下，开发商还需要低开入市才具备足够吸引力。
显然，那些之前高价拿地的开发商，即便设计了部分中小户型，但基于成本考量，不太可能率先低于现行价格体系入市。
比如之前的留香园，26000多元/平方米的毛坯价对于绿城而言已是亏本买卖，但相对周边产品的价格而言仍然不算便宜，对购房者吸引力还是有限。
经过搜索，哥发现目前主城区具备低开入市条件、有中小户型的楼盘有两个，一个是位于黄屿版块的远洋·世纪宸章，另一个是位于七都板块的华润·鹿岛万象天地，两者都是土地市场转冷后开发商以底价拿到的地块。
碍于篇幅，今天先分析一下远洋·世纪宸章。
►远洋·世纪宸章相对区位。
世纪宸章的VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。
相对
区位
远洋·世纪宸章位于温州大道与文丰路交叉地带，相邻有中梁·首府一号院、绿城·留香园和多弗绿城·翠湖里等楼盘。
世纪宸章周边原来是经济开发区，但这几年该区域或因政府主导、或由市场自发，自文昌路以西已经看不见工业生产用房，取而代之的是“微创园”、“金融文化小镇”、“彩虹湾”以及各类市场等，下月拍卖的上江路巨无霸地块里，也要建15万方的商业综合体。
►厂房改造的彩虹湾亲子广场。/温州商报
因为是工业区“退二进三”，这一片区域租金较便宜，所以吸引了许多服务业小企业入住，它们技术含量不高但相对有活力。
这个区域服务业的崛起，很大程度上分流了写字楼的租赁需求，直接导致市区商务办公市场的萎缩。
由于高附加值的服务业企业较少，从业人员的总体薪酬水平不会太高，软环境有待进一步改善。所以这样的区域，更需要低总价的房子。
规划
方案
从规划布局来看，开发商为了追求利益较大化，北侧沿温州大道布置了两个点楼，小区中间布置了两幢大板楼，把中央园林分割成两块，不利于后期营造。▼
►远洋·世纪宸章效果图。
从建模效果来看，建筑立面还是不错的。▼
►远洋·世纪宸章建筑立面效果图。
世纪宸章的立面设计，细部对窗墙的处理手法与留香园有相似之处，保持白线条的统一镶边，墙体用时下流行的高级灰来摆酷，同时弱化了大量“窗格子”的形象。大开间阳台打破立面的呆板，建筑整体看起来比较简洁干净。
远洋在杭州搞开发多年，受杭州审美文化与绿城理念影响的开发商，都会比较讲究建筑立面的美观。
►杭州远洋公馆实景。/网络
不像温州的土豪开发商，把房子搞得花里扒拉、窗墙比例还严重失调。
►瓯海中心区某楼盘立面实拍。
户型
简评
世纪宸章一期公布的户型，以106方和118方为主，还有部分131方、139方。
▲106方三房两厅两卫户型，南侧中间次卧做了一点赠送面积。这是目前流行的两梯四户中间套户型。
▲边套118方三房两厅两卫户型，118方做三房在温州比较少见，但哥对这个户型持正面态度，虽然少了一个房间，但过道零浪费，节省出来的空间都会体现在空间的尺寸上。“大起居厅+大主卧”是居住舒适度的关键。
这个户型的缺点是外卫的位置有些尴尬，动线与玄关入户有干扰。
值得一提的是，由于开发商对阳台进行统一封闭处理（按照较新政策，产权测绘规范与建筑工程面积计算规范合二为一，阳台无论封闭与否，产权均计一半面积），这个户型的起居厅会变得很阔绰。▼
▲这个起居厅有37㎡，可以容纳钢琴、开放式书房等各类空间，做成四房的功能。
楼盘就点评到这儿，最后的问题是：
开发商远洋于2018年8月14日以10.55亿“零溢价”拍得该地块，折合楼面地价12568元/㎡（仅计出让部分面积），显然比周边楼盘有成本上的优势，在此市场弱势之际，开发商能否用实质性的价格策略换取购房者的热情？
让我们拭目以待。
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部分来源：浙江省土地使用权网上交易系统
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