今年夏天，武汉楼市推盘热烈程度和天气有得一拼，7月初至8月排名前列周，共开盘65个。一个值得关注的变化是，神盘们再次加推时，一二手倒挂基本消失。
过去两年，新房因为限价原因价格低于同板块二手房，“买到即赚到”的信念是支撑武汉楼市热度不熄的动力。
现在，我们选取15个公认套利空间的神盘，比照较新一二手差价，结论是算上装修和产品差价，仅剩常青花园/琨御府/四新片区的招商樾望和城投四新之光还有大幅倒挂空间，其他片区的新房，买房逻辑要从投机式打新转为价值投资。
以下数据综合贝壳网和吉家网数据，截止2019/8/6。
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15个在售盘里，剔除装修差价仍存在大幅倒挂的，仅剩常青花园恒大御景、保利新武昌、城投四新之光、琨御府、联投光谷瑞园五个，各个都是“千人摇”的神盘。
剩下的楼盘，倒挂主要原因是毛坯优势，算上装修溢价，光谷、四新、后湖的倒挂基本抹平，光谷东的新盘普遍在18000以上，高于同区域二手房价，当然产品迭代后比朗诗里程更好。
至于一二手差价在500左右的，倒挂几乎可以忽略，因为大型小区不同楼栋之间的定价有差异很正常。与位置、光照、景观都有关系。
比如东原启城新推楼栋紧邻三环，而一期的二手房离地铁很近；福星华府本期楼栋夹在姑嫂树高架和三环线之间，前期K1和K3地块的二手房仅临三环线，且对口大兴排名前列实验小学，在二手房的定价模型中，在售房源不利因素多是扣分项，价格还不如前期的二手房，相当于价格已经“正挂”。
总体回头来看，2017-18年入手的神盘，普遍兑现了“买到即赚到”。
因为制造武汉一二手倒挂的核心因素有：
1. 17-18年初推盘少供不应求，新房买不到转向二手市场，推高二手成交量和价
2. 高地价造成高房价的预期传导到二手房市场，二手房东心理期望值高
3. 新房备案价被压制
现在三个因素都发生变化：上半年武汉推盘251次，开盘次数是近两年最多；新建商品房成交98230套，不日光成常态，高价盘和远郊盘需分销；上半年武汉土拍成交90宗，总面积490.4平方，成交量和成交楼面价相比去年同期明显上涨；新房备案价松动，“一城一策”新规拟允许5-10%涨幅；
简单粗暴的结论就是：未来武汉新盘进入卖不完是常态的阶段，“面粉价”更贵会抬高新盘房价；热门区域备案价将允许一定涨幅。
大行情变了，买房要尽快走出追逐倒挂红利的惯性思维。
对于买房者来说，一二手倒挂消失，较大的影响不是投资买房赚得钱会变少，而是未来买房，防止亏损的安全垫没了。
早些时候，一二手房之间1-2000的价差，至少可以在房价几年不涨的情况下，保证两三年后交房你卖出时稳定赚到差价的收益，起码可以对冲利息，保证不亏。
现在闭眼买的时候已过去，买房选对板块和项目很重要，否则站岗几年再吐血出货也不是没可能。目前，贝壳上二手房房源超过10万+，而去年一整年全市二手房销售不过8万套。考虑未来你打新抢来的房子如何卖出去落袋为安，比臆想赚到多少钱更关键。
毕竟二手房反映最真实的市场供需和板块价值，现在买新房前最保险的做法是对周边对标的二手房做个调研。
对比全市热门小区一二手房价和成交周期，武汉好转手的房子的共性：中心城区核心地段为主；单价15000-20000的次新房。
以上述15个小区及邻居楼盘的成交情况为例，贝壳和吉家数据累加，今年1-7月成交最多的是福星惠誉东湖城，一期共成交10套，二期共成交41套；
其次保利时代，共成交50套，广电兰亭时代成交27套，其中东湖城和广电兰亭时代也是贝壳网对武汉小区成交排行榜前10强。
至于保利时代为什么没进前10，只能说大光谷片区交易量太大，保利时代单价较高限制了交易活跃度。
全市成交最频繁的20个盘，有10个楼盘在大光谷区域（关山大道/金融港/民族大道/庙山），四新两个，武昌的积玉桥/南湖/罗家港三个，汉口的二七/长丰/盘龙城/常青花园四个。
最短成交出现在白沙洲的保利新武昌和大光谷的保利时代，买家砍价3万两天成交。
所以从二手房成交倒推，武汉新房最稀缺/需求较大的区域以大光谷片区为首，其次是武昌中心城区，再次为汉口的三环周边。
全市20个热门二手楼盘的成交价格，单价平均在20000元左右。其中单价越低的楼盘，购房者的价格抗性越大，几百元的差价就能影响成交热度。
比如四新相邻的两个楼盘广电兰亭时代和华发未来荟，后者在二手市场的单价高400-500元，今年以来成交量仅11套；招商公园整个小区6期的二手房源，上半年一共卖出18套，隔壁的卧龙墨水湖边上半年成交21套，因为成交单价低1500元+。
除了常青花园和四新的毛坯房两个筹码，综合考虑资金成本，淘满二的低价二手房和“打新”的价格差不多。所以，武汉楼市的短炒时代已经走到尽头，未来买房赚到钱，重在区域和产品力的价值投资。
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文章来源：黄峰淘房
