在武汉干地产，做到70分足够
在武汉买房，70分也是临界点
这可能让大家很炸毛
穷人不配住好房子吗？
一般来说，实话永远都会让人炸毛
下面，哥开始讲道理
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哥这个公众号，讲行情讲市场也讲行业八卦
唯独不讲道德善恶
如果你没有决定大多数人命运的能力
讲道德非常廉价
讲规则，就是我们普通人的上限
我们回到主题
在武汉楼市，买“70分”的房子，性价比较高
分低了，不行
分高了，值吗？
01
武汉开发商，非常擅长做70分房子。
这个分数段，是武汉最主流产品。
这完全取决于武汉楼市“基本面”。
首先，哥大致给你盘算下，武汉楼市基本保有量。
拆迁户。
武汉2017~2022年旧改规模，5000万方，1000万方/年。
也就是差不多10万+户家庭，房子被拆了。
这里面刺激的购房需求，7~8万套/年。
结婚。
武汉每年结婚登记，8~11万对。
当年购房需求，3万套/年左右。
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产业人群。
包括什么招商引资，大学生留汉，新武汉人啥的。
5万套/年。
这三大类加起来，需求就达到15万套。
这就是武汉楼市的“基本盘”。
这三类人没有发生大的变化，武汉楼市的支撑力就持续存在。
他们是开发商行走武汉江湖的命根子。
大部分流量盘能不能成功，就看周边能聚集多少“三类人”。
没错，他们是“刚需”。
很多人对刚需有误解，认为他们就是找套房住。
不是，他们并没有这么单纯。
他们真实心态是
——我自住兼投资。
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哥解释一下就是——
我先住几年，要住的开心。
等我不想住了，这套房还得跑赢大盘，为我鞠躬尽瘁死而后已。
这就需要平衡两个维度考量：
1、 我自己要住的舒服。影响我住的舒服的因素是什么？
2、 10年后，这套房子能否匹配尽可能多的接盘侠？
我们来论证下，为啥“70分”是买房满足两个需求的临界点。
02
如果纯粹自住，当然房子越优质越好。
刚需就不配80分、90分的房子？
配配配。
但问题是，产品力多10分，可能就需要支付30%的溢价。
尤其是很多购房者，对所谓产品力认知，非常感性。
这导致很多楼盘，做出很多“虚构产品力”，你一定要擦亮眼。
有的楼盘，分高，但不值。
我们现在来定义，所谓70分房子是什么样子？
决定产品溢价的因素，又有哪些？
首先是区域城市属性+配套+稀缺资源+地铁。
这些是硬指标，楼盘必须具备1~2点，否则就是不合格。
然后，进入产品，看整体规划呈现。
比如这个鸟瞰图。
哥敢保证，有水有地势起伏，产品绝逼有市场。
开发商做这个项目，大致如下思考过程：
容积率很低，有足够空间做高低配；
引入水系，加分景观卖点；
为安全性考虑，做一批“高性价比产品”走流量，二线滨水弄一波洋房/叠拼；
这是最常见的产品思维，所有的“产品力”，全部来自土地指标天赋——容积率。换任何一家开发商来做，底线也是这个样子。
哥说的意思，大家明白吗？
如果有容积率、自然景观这些硬加分项，任何开发商做的都大同小异。
冲抵到房价里，是OK的。
但问题是，大部分同板块项目，不会有特别突出的土地天赋。
比如，四新。
你看，无论哪个项目，建筑朝向、排布方式甚至立面颜色，都一个模子。
你打开“上帝视角”，所有楼盘都在排排坐吃果果。
有多少差异？
没有。
不用看园林，不用看建筑外立面，以上就决定项目基本得分。
及格。
户型实用，朝向好，没有BUG户型，再加10分。
70分楼盘出现。
下面，一些心思活络，或者地价成本过高的开发商，开始冲击80~90分。
这个80分，可能更多是看起来像80分。
大家就要多个心眼。
03
土地指标确定，规划平面确定，户型确定，就已经确定楼盘基础定位。
户型不是越大越牛逼，而是面积段与房间/功能的匹配。
120平做3房的项目，大概率比120平做4房的项目，定位更高。
在户型功能上突破难度很大，大部分开发商所谓“差异化”，就体现在——竞品都做100平，那么他就做120平，以面积段彰显鹤立鸡群。
单单靠面积段，还不够溢价，开发商还要玩附加值。
所谓“附加值”，武汉开发商基本往四个方向靠——
景观园林+自带配套
精装水准
社区运营/物业维护
示范区
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景观园林+自带配套
现在楼盘园林的颜值都非常高，但如果换算成成本，是典型以小博大。
自带配套，对配套不足的板块，具有很明显实用价值。
哥的观点是，如果开发商在这方面溢价，可以接受。
社区运营
最近刚刚兴起来的溢价手段/支撑房价体系，到底运营好不好，对业主是否有实际价值，还需要长期观察。
所以，大家看心情选择，哥没办法给出结论。
精装
这是溢价重灾区。
市场的主流理解是，品牌越好，精装越值。
可谓正中开发商下怀。
开发商的操作方式，包括但不局限于，用更好的马桶，贴更贵的瓷砖，买更贵的浴盆，智能家居……
开发商的核心目的，赚大客户采购的差价。
更缺德的是，做更精美的示范区
现在武汉很多售楼部，动不动投入成本过亿，有什么目的？
当然就是震撼客户，给你留下“品质”的印象。
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那么，现在这些附加值溢价，可以达到什么程度呢？
白沙洲，两个基本同地段楼盘，差价超过1500。
更离谱的是后湖，旁边楼盘卖1.6万，另外一个楼盘敢给客户报2.5万。
“用产品颠覆地段”，不是没有先例，但这特别不是房地产市场的常态。
武汉楼市的问题，是现在选择面太小，客户目标板块过于集中。
由于中心城区价格高，供应少，不同支付能力的客户，都被挤压到边缘板块。
典型如白沙洲。
武昌内环二环价格太高，导致刚需和改善，都关注这个板块。
这就给开发商“摸鱼”的空间，这里面不是有客户支付能力强吗？
OK，我量身定做“品质”。
04
如果纯自住，且有支付能力，“千金难买我开心”。
买豪宅的有钱人，愿意花800万、1000万买大平层，或者花上千万买别墅、独栋、叠拼。
这个时候，定价的核心，不是开发商想卖多少钱，而是买家觉得出多少钱合适？
人家根本没考虑出手（基本也卖不出去），恨不得都当传家宝世袭。
问题是，武汉主流人群，购房目的不纯粹——
自住+投资。
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那么你就要考虑——
产品交付10年，这种溢价/品质/差价，能不能等比例传导至二手房？
开发商有本事把这些附加值做成溢价卖给你，但你没有本事，通过二手房销售，把这些溢价转嫁给接盘侠。
决定二手房价格的因素很多，城市改造，物业运营水准，甚至业主层次。
10年前，南湖和沙湖，还算是对等的购房板块。
10年后差价如此大，关键在城市级配套已相隔千山万水，楼盘品质只占其中一小部分。
另外，高溢价盘、郊区名媛盘，接盘侠极少。
武汉所谓改善，纯粹就是想住舒服或者追求个性化，有多少？
一年2万套左右。
每年140平以上产品成交占比多少？
大概不到5%。
武汉所谓的享受型购房，个性化需求，占比非常非常低。
开发商如果讲情怀，做代表城市的先进产品，最后发现，特么目标客群太小。
偶尔做两个撑门面可以，但特别不是主流，风险极高。
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开发商都不敢做小众化产品，你敢买，还指望靠你个人之力高价卖出去？
就是痴心妄想。
不管在哪个市场，二手房最抢手的产品，都是城市属性高+总价控制较好的房源，是武汉三类购房者能够接受的“门槛较低”产品。
05
哥碰到很多针对具体楼盘的咨询，购房者就是对缺陷死抓着不放。
其实哥想说，你能给这个项目打70分，就OK，我们绝大多数人，没有能力追求优质。
我们买房，选择余地很小，最终落入瞄准范围的，只有1、2个盘。
比如两口子都在汉口核心区工作，他们承受极限在1.5万*100。
这个价位的选择余地看似很大，甚至可以买到大平层+一线湖景房。
汉南。
这个时候，就需要做一道单选题。
效率优先？品质优先？景观优先？
大部分刚性买房，依然是效率优先，兼顾城市属性——生活便利度。
如果不考虑二手房，目标板块就锁定
杨汊湖——吴家山——盘龙城——金银潭。
吴家山地价最早破万远城区
目前房价略微有点尴尬，还在等城市化跟上房价的灵魂。
不考虑吴家山，那么他整体置业往北走，就是主攻方向。
因为他们能承受的总价150万，盘龙城、横店可选范围很多。
但是呢，他们又不甘心。
这个思路很对，如果有150万承受力，尽量选距离核心板块15公里左右区域。
最终，目标范围，缩小到如下。
落入这个范围的，只有3个项目。
A盘1.4万带装修
B盘1.3万带装修
C盘纯新盘。
评价这3个项目——
该有的，他都有（地铁，距离主城区很近）。
你想要的，他们也都没有（美感+神户型）。
假如你未来要出手，你自己演绎一下接盘侠的画像。
他在哪里上班？他有多少钱？他会往哪个方向外溢？他为啥溢到这里？
如果跟你思考过程一模一样，他看到最后，就只能锁定你的小区。
当初开发商卖你的那些附加值，别人恐怕看都不看一眼。
对我们普通人来说，“品质”是非常感性的概念。
售楼部漂亮，示范区音乐对胃口，置业顾问比较漂亮，都可能变成“品质”，最终体现到溢价里。
这种“品质”，远远没有距离，地铁，城市配套项目落地，来得实在。
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而在当下的“备案价”机制下，这些恰恰不是定价的核心元素。
你距离地铁1公里，他距离地铁300米，备案价远远达不到70%差距。
但对你的生活影响巨大，也对接盘侠的思考影响巨大。
最后，哥总结一下。
产品力，当然非常重要，只是现在有点走偏，尤其对刚需产品。
大部分产品力转换成溢价，全部是一次性让新房买家自己吞掉埋单，很难转嫁到二手房销售中去。
按照大部分人买房“自住+投资”目的，吞噬的是不动产持有的价值。
真正的产品力，是什么？
是户型功能创新，社区级公共生活设施配套，是装修人性化+耐用+易改造.....
有机会，我们再单独谈。
所以现在，某种程度，70分产品就是较高性价比选择。
文章来源：武汉买房
