新房市场高热回调，但供需矛盾仍较明显
在多城调控和全国总体发展基调影响下，新房市场热度在3月短暂上升之后，4月开始回调，带看和认购指数双双回落，新房市场开始退烧。但明显看到带看指数回落幅度较小，4月依然保持在一年以来的高位水平，而认购指数回落更为明显。可见面对调控，客户对市场的关注度保持高热，但在供应量低位徘徊的情况下，叠加调控趋严，成交量水平下滑。预计未来房企销售压力不减，政策消化后，新增开盘量将有所增加，将重新带动成交量上涨。短期内认购量的下降将拉低5月签约量水平。
城市群分化愈加明显，长三角、粤港澳和成渝三大城市群增长动力强劲，其新房市场核心城市群的地位愈加稳固，未来仍将是争夺热点。
一、新房市场降温，供应量的补充或将重新拉升市场热度
1、4月累计开盘量同比基本持平，未来新房供应量或将开始发力。
4月开盘指数环比下降6%，开盘情况在3月反弹之后，4月基本保持稳定，当月同比下降44%，远低于去年疫后恢复期的市场供应量，但截止4月累计开盘量同比下降7%，基本持平。由于年初市场状况不同，去年和今年在前4个月开盘量表现出明显波动，但截至目前两年基本持平，近期多地开盘政策趋于严格，新增开盘量短期内有一定积压，但长期看，市场推盘能力基本稳定。未来随着政策逐渐消化，同时首批集中供地接近尾声、房企上半年土储布局基本完成，新房市场供应节奏或将加快，毕竟当前金融环境下，房企对于销售回款的依赖度仍在高位。
图：贝壳新房市场开盘量指数（以2019年7月为基期）
2、新房市场开始降温，供应量不足是拉低成交量主因。
4月带看和认购指数均从3月的峰值有所回调，环比分别下降8%和16%，其中清明假期有一定影响，但同比去年来看，新房市场热度仍有上升，同比分别增长15%和13%，从趋势来看，基本保持在去年疫后恢复期的高位水平。带看认购比继续拉升，环比增长10%，同比增长2%，新房市场客户保持较高关注度，但受新增开盘量限制，认购量增速不及带看量，从而短期内拉高带看认购比。后期随着开盘量的上升，市场供需矛盾将有所缓解。
从周度带看认购指数看，连续四周环比下滑，市场热度出现下滑趋势，且同比2020年第18周带看认购指数分别下滑3%和21%，成交量下滑的情况将在下月市场签约量上有所体现，调控效果显现，新房市场开始降温。但认购指数降速高于带看指数，供应量不足是主要原因。
成交价格指数保持稳定增长，受“稳价格”政策影响，预计未来价格增长速度将保持稳定。
图：贝壳新房项目均带看、认购指数（以2019年7月为基期）
图：贝壳新房带看认购比指数（以2019年7月为基期）
图：贝壳新房带看及认购周度指数（以2019年27周为基期）
图：贝壳价格指数（以2019年7月为基期）
3、长期看成交周期将保持稳定。
4月成交周期如上月预测环比保持稳定，在频繁调控之下，不同城市客户购房心态或有不同，但总体保持稳定，长期看随着新房市场逐渐走稳，成交周期亦将稳定在某一水平。但不排除未来供应量上涨的情况下释放部分挤压需求，或将在短期内缩短成交周期。
从成交周期结构上来看，4月各类型产品成交周期重新趋于同一水平，其中144平米以上大户型成交周期环比下降23%，同比亦下降2%，总体看，年内大户型产品成交周期缩短，成交难度下降。受新增供应量减少影响，90-144平米以及90平米以下产品成交周期环比均有所上升，同比亦上升7%和5%。
图：贝壳新房成交周期指数（以2019年7月为基期）
图：贝壳新房成交周期分面积段指数（以2019年7月为基期）
二、三大城市群新房市场上升趋势稳定，市场发展韧性最强。
1、城市群分化愈加明显，长三角、粤港澳和成渝城市群保持增长趋势。
4月所有城市群带看认购指数均从高位有所回调，或增速减缓。带看指数回调幅度较大的是粤港澳和长三角城市群，分别环比下降12%和11%，此两城市群城市因此前新房市场热度较高，亦为此轮调控的重点城市。同时，认购指数下调幅度更大，环比下滑超过20%的包括长三角、粤港澳、哈长和北部湾城市群，分别下滑22%、23%、23%、27%，其余城市群除成渝外，认购指数均有不同程度下滑。近日多地调控政策从供需两端进行管控，使得成交量大幅下滑。但除哈长城市群认购指数同比下滑25%外，其他城市群认购指数同比仍持平或保持增长，尤其长三角、粤港澳和长江中游城市群认购指数同比增长幅度超过20%。从整体趋势来看，虽然短期市场热度有所波动，但是长三角、粤港澳和成渝城市群仍然保持增长趋势；京津冀、长江中游城市群基本稳定；哈长和中原城市群热度出现下滑趋势，尤其中原城市群，开盘指数进一步探底，供应端热情亦有所下降。
图：贝壳新房市场各城市群新开盘、项目均带看、认购指数（以2019年7月为基期）
从近八周各城市群的带看指数来看，除北部湾以外，其他城市群均出现波动下降趋势，此与全国整体情况保持一致。尤其近四周下降速度较快。但截止第18周，依然是长三角、粤港澳和成渝三大城市群带看指数高于去年同期，其他城市群带看指数同比均下滑，市场热度下降。
图：贝壳新房各城市群周度带看指数（以2019年29周为基期）
2、成交周期趋向稳定，北部湾高热压缩成交周期。
4月成交周期保持稳定波动，其中大部分城市群成交周期同比有所上升，调控叠加供应量不足导致成交周期拉长，但仅北部湾城市群成交周期同比明显缩短，此与其较高的市场热度有关，北部湾为带看指数同比增幅较大的城市群，其4月带看指数同比增长超过一倍，其中海口、南宁和北海均有较高的市场热度上升，进而缩短其成交周期。
图：贝壳新房各城市群成交周期指数（以2019年7月为基期）
图：贝壳新房各城市群成交周期指数同比（以2019年7月为基期）
本报告数据说明：
本文数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析，其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个，目标对当前市场特征进行分析，并对短期市场发展趋势进行预测，以辅助更加全面的了解新房市场走势。
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