与往年一样,紧接中央经济工作会议,住建部在周末召开会议部署2018年房地产工作。整体上我们看到下一年工作的主题词从15年的“巩固房地产市场向好态势”到16年的“千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场平稳健康发展”再到今年的“深化住房制度改革”,与此前中央经济工作会议中关于房地产的部分一脉相承。“房子是用来住的,而不是用来炒的”自去年中央经济工作会议首提,19大会议中再次强调,到本次中央经济工作会议中重申,显示了中央对于不动产在中国的定位,我们再次重申,中国房地产市场调控将进入体系建设时代,保证行业长期稳定健康发展将是最终目标,而这并非短期内能够完成,因此也预示着目前的各种调控政策难以马上退出。
1) 部分投资者对于住建部会议内容中对于2018年棚户区改造目标580万套表示超预期,虽然仍比2017年实际完成(开工609万套,投资1.84万亿)数要略低,但比今年五月提出的三年(2018-2020)1500万套(vs. 2015-2017年的1800万套)对应的年均500万套还是略高。在我们看来,这对明年的房地产投资增长维持平稳将有正面影响,但我们关注到表述中不再强调要继续推进货币化安置(15年指出“继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例”;16年指出“继续因地制宜推进货币化安置”;与此对应,15和16年的货币化棚改安置比例分别为30%和49%,17年该比例尚不详,但市场预期可能进一步创新高至50-60%),投资者希望的棚改带来的商品房新增需求反而可能不及预期。
2) 此外,市场关注焦点还落在了对于房地产调控的表述上。部分投资者认为会议内容中关于“满足首套刚需、支持改善需求”的表述显示的是政策态度转向,对此我们持不同看法。事实上,去年工作会议内容中同样有“支持居民自住购房需求”的话,反而是我们注意到在对于三四线城市去库存上不同的话述--去年是“继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存”,今年则是“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。另外,我们还注意到今年的决议中指出“要坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险”,这也与我们对调控政策明年难以实质性放松的预期一致。因市场供应主体和供应数量无法在短期内显著改善,我们预计当前以限购、限贷、限售为主流的需求控制政策难以退出。与此同时,我们更加关注核心城市对开发商销售定价的限制政策何时会有所松动,但对时间表不甚乐观。
3) 而在明年的工作重点--深化住房制度改革上,如决议中指出,大力发展住房租赁市场以及因地制宜发展共有产权住房将是两大切入点,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是在发展租赁市场发面,各类国有租赁企业、政府主导的住房租赁管理服务平台以及其他专业化、机构化住房租赁企业有望加速形成,住房租赁立法有望加速推进。此外,虽然经济工作会议和住建部会议都没有明确提及,但作为长效机制的重要一环,我们认为房产税在明年也会有一定进展。我们判断,房产税立法工作较大概率会在2018年3月召开的两会政府工作报告中出现,但要在目前上海和重庆试点的基础上进一步全国推广很小可能会在明年看到,且未来房产税的推出可能会结合交易税费的下降,这对新房供应不足的核心城市将带来显著促进存量房市场交易的作用,但在以评估值为税基的房产税率的定夺上,料政府初期仍将选择合适税率以呵护市场平稳为主。
行业预测。我们推算全国新房(包含现房和期房)的库存从15年末的22个月下降到16年末的15个月和17年末的12个月,尤其是三四线城市的平均库存周期下降幅度更大(26个月/19个月/14个月),我们判断明年全年中国新房可售将有5%下滑,因虽然新增供应会有超过10%的增长,但从17年带入的可售库存继续下降15%左右,其中,一二线城市库存下滑10%新增持平导致明年可售下滑4%,三四线城市库存下滑16%新增增加15%导致明年总体可售下滑6%。基于存货和新增货源的去化率都大致回到16年水平(较17年个位数下滑),我们预计新房销量将在18年出现一成下滑,但库存整体仍将维持在五年低位,房价整体料将呈现高位震荡。而房地产投资预计将受益于建筑活动的规模支撑,在18年仍维持在5%左右(16年为6.9%,17年前11月为7.5%)。
流动性展望。申万宏观判断2018年新增贷款将从2017年全年的13.8万亿增加至14-14.5万亿,但我们认为以按揭贷款为主的居民中长期贷款将进一步收缩至4.2万亿-5万亿之间,控制其在全部新增贷款中的比例降至30-35%,而防止短期消费贷变相进入房地产市场的调控将延续17年四季度以来的严厉基调。
