开篇之前想做个调查，武汉的13个区，你去过几个？
自打关注楼市以来，我眼中的武汉城市边界已经从三环扩大到全部13个区。毕竟，房价逼着人往四环、五环看。
从去年开始，新洲、蔡甸、汉南、江夏几个远城区的询问度直线上升，我们的个体感受有数据为证：
2018年，武汉新房的住宅成交面积全国第二，其中新城区成交面积占比55%；2018年武汉的土地拍卖，9成新增供地在三环外。
不管看供应段还是需求段，武汉的居住半径向三环外迁移，是趋势所在。
虽然认清了大势，每次看到有朋友问及远城区楼盘，为了保持善良的形象，我还是要默默吞回一句，“这个区域你亲自去过吗？”
类似问题回答多了，我也开始怀疑人生：武汉的居住边界最远有多远？
01
武汉这样的强二线城市，经济辐射半径约25公里，地铁通勤时间约1小时。我们随机挑选了江夏，蔡甸，新洲，汉南的四个网红盘，看看他们距离汉口、武昌、光谷的就业中心之间的距离：
蔡甸中核世纪广场，从 CBD过去27公里，从武昌汉街过去31公里，从关谷软件园过去40公里；
五里界拾光里 ，从CBD过去54公里，从汉街过去32公里，从关谷软件园过去19公里；
绿城桃李春风，从CBD过去46公里，从汉街过去43公里，从关谷软件园过去53公里；
汉南绿地城，从CBD过去46公里，从汉街过去46公里，从关谷软件园过去50公里。
什么概念呢？
我找一个家住南湖，在黄陂上班的朋友打听了一下：“开车单程60公里，每天六点半之前必须出门，岱黄高速不堵车情况下路上时间接近2小时。”这种大学军训节奏的作息，数年如一日，就问你受不受得了。由此可见，除了光谷人民住在江夏五里界尚在可接受的通勤范围内，其他通勤距离和时间都在挑战人类极限。
为了便于你们想象各中辛酸，再来模拟几个生活场景：
早上五六点出门，下了班一路辗转到家已经八九点，你还有精神学习提高专业能力，或者搞点副业？
万一加班超过十点，回家的公交地铁收班了，的士费上百块，抵掉半天工资了吧？前提是，还有的士或专车愿意载你过去，放空回城。
周末同学朋友约聚会，需不需要掂量一下，你们的交情值得你折腾几个小时去赴约吗？
还有更扎心的，在你每天折腾到家之后，还有力气自己做餐饭吗？毕竟，远郊不像你们公司楼下三五步便是一家便利店，或是想吃啥就点啥外卖，这里主要靠自己动手。
关于吃饭问题，不是搞笑，是真诚得讨论：跑了两三次远郊盘后，我就发现一定要自备茶水和面包，售楼部之间没有主城区随处可见肯德基、麦香园、中百罗森，要是错过饭点，甚至找不到营业的小餐馆，只能一路饿着回到主城区。
更心酸的是，以上四个区域附近，除了中核世纪广场自带商业，附近有协和江北园区和同济中法新城院区提供医疗，阳逻之心有规划中的万达广场，其他几个区域周边，甚至没有大型超市。总不能买个菜还要下班后从市中心带来吧！
更何况，以后有了孩子，不时头疼脑热，驱车几十公里去省妇幼或者市儿童医院看病吗？等孩子到了上学年龄，你会发现，补课时间多了几倍，拼进年级前100，考试成绩却不如二中、外校前300名？
以上生活情境模拟真不是有意挑起地域歧视，只是就事论事分析，为什么我主张主城区是买房最后的倔强：中心地段附带的教育医疗商业配套，政府资源、眼界和效率，是新城难以复制的，你等不起，也赌不起。
02
新武汉人的优点是，没有土著的地段优越感，才有可能把目光瞄向新区，把一块生地守成熟地，看到资产成倍增长，仅有南湖、比如光谷，三环外的有金银湖/常青花园和光谷东。
然而不可默认的是，土著心中的鄙视链顶端的地段，你大爷永远是你大爷。君不见去年全市GDP过千亿的行政区，一水儿主城区：武汉经济技术开发区（汉南区）、东湖新技术开发区、江汉区、武昌区、江岸区、洪山区、汉阳区。
毕竟，核心地段集中了高薪的就业机会和先进商业教育医疗资源。居住在这些辖区，意味着高效。
远郊的一块农田，从土地一级开发到盖起住宅交付，短则三五年，“成城”速度极快，但是成熟是一个漫长的过程。修地铁，建医院，培育名校，是一个耗时耗财的事。
生地守成熟地至少十年，前有汉口的武汉天地，后有武昌的楚河汉街为鉴。但是在你二十多岁到三十多岁，最能创造价值的十年里，你有多少时间和精力耗费在每天两三小时的通勤中？
更何况，远城区既无江岸、武昌先天的教育和交通秉异，又无两区的财力倾注，造城周期只会更长，还不能保证漫漫征途中，区域发展重心不会转向。总而言之，选远城区，先自问一下，你耐得住寂寞吗？承受得区域没发展起来的后果吗？
03
分析这么多，看客也有无奈，看远城区的少数是信息不对称，多半是“首付/月供不够”。作为善良的人，我们显然不会提出问题不给解决思路：
1.放弃对漂亮小区的幻想，从工作地点或生活范围出发，沿着地铁向外找二手小区，三环地铁站附近房龄10年+的小区，不少单价15000的小户型；
2.首房首贷的机会要珍惜，上车选错房，今后换房成本会更高，你每天在路上浪费了两三小时通勤，五年十年后用什么去追上日渐稀缺的三环内房子的五成首付？
最后，回到问题之初，如果一定要在四个区域内做选择，我会优选新洲阳逻——
1、武汉市城市总体规划（2017-2035）规划了十大城市副中心，远城区上榜的只有纸坊、宋家港和阳逻中心；
2、阳逻连接的三个板块各自未来可期：现有江岸的大腿可抱，未来可以指仰长江新城，待双柳大桥通车，可以直接连接光谷；
3、交通上，一条轨交通车一条已批复，江北快速路已开通从二七滨江到阳逻只要20多分钟，交通高度便捷；
4、阳逻官宣喜提万达广场，老王家再造商业中心的能力有目共睹，对于区域前景的调研，他们已经帮你做了。
以上分析并不是吹爆新洲板块，事实上，我认为阳逻房价9000多已经是阶段性高岗。只是提供一个思路，如果你一定要选择远城区，衡量的核心指标是考察相邻的主城区板块，经济大腿是否够粗，板块功能是否互补，交通融合是否便捷。
