近几日，老欢咵的楼盘有一个共同特征，都是武汉市数一数二的神盘项目，导致后台粉丝咨询量暴增。
大家所提的问题，概括起来就两种：排名前列、这个楼盘好不好抢？欢哥有没有关系联系下；第二、我已经交上了资料，找代抢靠谱吗？
好不容易碰到各方面都满意的楼盘，粉丝购房急切心情也是能理解的，但是找代抢还是建议不要考虑，风险太高。
(后台粉丝咨询)
这些所谓神盘之所以不好抢，主要原因还是关注人太多，房子数量有限，才会导致大部分购房者买不到。那如果，在神盘还没到众人皆知之前购买，上车几率会不会大些呢？
今天，老欢要咵的是汉口低调神盘武地汉悦府坤璟，可能很多人对这个项目名都会很陌生。但是如果提到它的出身地后湖片，刚需购房者是不是开始有了兴趣。
后湖房价水涨船高 和邻居盘差价2000元/平
大汉口购房者对于后湖片应该是非常熟悉的，该片区都位于三环内，同时以金桥大道为界分成了东后湖片和西后湖片。东后湖属于老后湖区域，包括百步亭片区，兴业路和后湖大道；西后湖主要是塔子湖片区。
（后湖区域）
目前，整个后湖片发展比较成熟，有永旺梦乐城商业、汉口城市广场商业、地铁3号线、6号线、8号线及阳逻线等，居住氛围比较浓厚。
除了宜居外，后湖片较大的亮点就是学校资源，育才系列学校遍地开花，有育才行知小学，育才越秀小学、育才可立小学、育才同安小学、育才汉口小学等等。
正是因为片区配套完善及学校资源丰富，刚需购房者将眼光都集中于此，片区楼盘关注度火热，目前该片区房价约18000-20500元/平左右。
今天要咵的武地汉悦府坤璟项目，位于江岸区后湖大道与怡康路交汇处，即将推出约86-131平精装房，预计均价20000元/平左右，含3000元/平的精装费。很明显，该纯新盘项目是再往后湖房价“顶格”靠拢。
这个价格是否有优势呢，我们比较下周边楼盘价格就知道了。该项目所属的东后湖片，周边有楼盘星河2049和城开云悦邸，前者在售约100-137平精装房源，均价约18200元/平，后者在售145-182平精装源，均价约18000元/平。
武地汉悦府坤璟价格和周边低价盘差价约2000元/平，其新房价格明显没有优势可言。
（项目周边楼盘价格）
武地汉悦府坤璟20000元/平的价格，在武汉同环线的区域，不少片区能在这个价格上打个八折就能入手，如汉阳四新片、洪山白沙洲片，这两个片区房价顶格约在16000元/平左右。
可能有人说，这两个区域的各种配套及宜居性，跟后湖完全没得比了，这句话老欢也是赞同的，但是房价便宜个四五千。我相信想在三环内置业的购房者，还是会有人愿意考虑同环线的低价区域，老欢在这里也只是给大家提供一个第二选择。
既然提到了后湖配套完善及居住环境，武地汉悦府坤璟项目也就是凭借外部优势，获得较高的关注度。
5:1的抢房比例 片区高价房却为何备受关注？
纯新盘武地汉悦府坤璟首开将推出共2栋楼，共有1500多组购房者提交资料，房子却只有300多套，抢房比率约5:1，项目从中挑选了约600组客户完成了VIP升级，可以参加后期开盘。
如此高的关注度，主要是由于项目周边成型的外部配套所带来的利好。武地汉悦府坤璟临近地铁3号线后湖大道站，该站点可以和阳逻线进行换乘，从地铁K出口出来就可以看到项目营销中心，可以说是正地铁口楼盘。
地铁3号线分两期开发，一期是由东西湖宏图大道开往经开沌阳大道，该线路已通车；二期从终点站沌阳大道出发，向北到达文岭地区，总共设置5个站点，全长大约是8公里，目前该线路已经列入了计划，还没有通过审批。
（地铁3号线一期线路图）
除了地铁轨道交通外，该项目在自驾和公交出行方面，也是比较便捷的，门口即是后湖大道地铁后湖大道站，拥有8条公交线路，自驾10分钟内可到达二环及三环线，去武汉三镇都是比较方便的。
另外，武地汉悦府坤璟周边商业配套比较成熟，一街之隔的就是汉口城市广场商业，距离约1.3公里还有新生活摩尔城商业。这两个商业体都已经营业，拥有购物、餐饮、休闲娱乐及文化教育等多种商业形态，居民生活需求完全可以满足。
（项目离周边配套距离）
刚上文老欢提到了后湖片除了配套成熟外，育才学校也是片区楼盘的一大卖点。那么，武地汉悦府坤璟也能对口好学校吗？
后湖育才系列学校遍地开花 教学质量是否有保证？
除了周边交通和商业配套完善外，武地汉悦府坤璟对外宣传的另外一个较大的卖点就是学校，售楼部宣称未来可就读育才怡康小学及武汉汉铁初级中学，项目距离小学约675米，距离中学约1.2公里。
（项目离学校距离）
（学校实景图）
武地汉悦府坤璟是个纯新盘项目，后期业主孩子能入读什么学校，是需要等交房后统一划片才能确定。
不过老欢可以先来考察下，周边老小区对口学校情况，项目周边老小区有海赋江城、惠民苑等。根据2019年较新的江岸区教育局划片可得，这些老小区对口的学校是育才怡康小学，该小学对口的初中是汉铁初级中学。
（周边小区对口小学）
（小学对口初中）
看了上面对口学校表，江岸区小学有一个明显的特色，就是育才系遍地开花。江岸区的育才一小和育才二小是武汉市重点小学，而其它育才小学大部分都是挂名而来，教育质量还是要打个问号，如育才怡康小学其前身就是北京路小学。
目前，育才系小学在武汉约有数十所之多，除了江岸区育才遍地开花外，甚至在经开区也曾有过育才小学开发区分校，但是目前挂名已经被取消，改回原来的奥林小学。可见，挂牌名校的学校也并不是不会有变化的。
总的来说，武地汉悦府坤璟拥有“王者”的交通及商业配套，那内部产品能否保持一致呢？买房子不仅要看“面子”，还要看“里子”。
容积率高+绿化率低 小体量项目居住舒适度受影响
武地汉悦府坤璟是武汉地产集团在2017年土拍中，以底价拿下的P（2017）020号后湖新益村地块，该地块为住宅商服综合用地，由K1、K2、K3、K4共4宗小地块组成，经折算楼面地价约5007.41元/平米。
（项目地块分布）
武地汉悦府坤璟首开的是K2地块，占地面积约3.2万方，总建面约22万方，其中住宅建面约9.4万方，商业建面约5.9万方，绿地率26.49%，容积率4.81，约702户，全地下车位，人车分流设计，住宅车位950个，车位配比约1：1.35。
项目K2地块是临主干道后湖大道，并被怡康路被成两部分，小区楼栋并没形成一体，由1栋32层高层住宅、1栋33层高层住宅、2栋34层高层住宅、1栋42层超高层住宅、1栋35层办公楼和部分社区商业组成。
从上面的基本数据可看出来，相比市面其它住宅产品，该地块容积率偏高、绿化率偏低，另外还有写字楼产品，居住适度必然受到影响。
（项目沙盘效果图）
武地汉悦府坤璟首开将推出的是4号楼、5号楼86-131平精装房，预计均价20000元/平，含3000元/平的精装费，目前这2栋楼已截止交资料。另外，1号楼、2号楼、3号楼预计年底将推出，面积段是113-190平，大户型居多，预计均价20000-21000元/平左右。
从整个项目楼栋布局来说，1、2号楼前面有写字楼遮挡，4号楼临主干道后湖大道，5号楼南面有幼儿园，低楼层或将有噪声影响。3号楼可以说是楼王位置，南面是绿化公园，观景视野较好，而且是2梯2户的结构，只有163和190平两种户型，适合改善型购房者。
（5号楼和幼儿园距离）
（3号楼前面小公园）
另外，购房者需要注意的是，该项目楼栋是沿着怡康路两边分布，该条路连接的是主干道后湖大道和育才怡康小学，早晚放学期间或将出现拥堵现象。
（项目旁边的怡康路）
一般来说，像武地汉悦府坤璟这种市中心楼盘，开发商出于后期利润考虑，做小户型较少。而该项目首期要推出的有86平和94平小户型，属于中心区稀缺产品，关注度自然不低，同时也注定了上车难度。
小户型嫌小、大户型首付高
“两头难”该如何选？武地汉悦府坤璟预计9月将推出的是2号楼、3号楼86-131平精装二房三房，均为3梯5户设计，86平、94平、120平户型是中间户，129平和131平户型是边户。很明显，该项目户型面积区间跨越较大，94平以上就直接是120平，无100平左右户型和四房结构。86平和94平都是两室两厅一卫户型，三口之家居住较紧凑，首付约52万起；120平以上户型虽为三室结构，但是首付偏高，约72万起。
户型分析：86平两室两厅一卫结构。该户型是4号楼中间不通透户型，两房朝南，南向带有大阳台，可增加室内采光面积。整个户型比较紧凑，无面积浪费。
该户型不足之处在于：卫生间设计在入门位置，其影响有两点：排名前列、卫生门和厨房门对开。若不关门，卫生间气味或将传到厨房，同时进门处可以打鞋柜空间较小；第二、卫生间和两间卧室距离较远，夜间使用不太方便。同时，也没有进行干湿分区，早晚高峰期使用不太方便。
户型分析：94平两室两厅一卫结构，和86平布局相同，不同之处在于该户型是5号楼中间户，也是不通透设计。
户型分析：120平三室两厅两卫结构，属于中间不通透户型。三房朝南，次卧和客厅共有大阳台，室内采光较好。该户型劣势在于：公共卫生间和厨房窗户相隔较近，或将有气味互传。另外，大阳台虽好，但是洗衣机若放在西边，使用时候会对次卧有噪声影响，需要关窗户。
户型分析：123平三室两厅两卫结构，和120平布局相同，不同之处在于该户型是4号楼中间户。
户型分析：129平三室两厅两卫结构，该户型虽为5号楼边户，但是并不通透，阳台设计在东面。整个户型比较紧凑，没有面积浪费，主卧和客厅朝南。该户型主卧带有卫生间，次卧带有小阳台和衣帽间，功能性强。
该户型劣势在于：公共卫生间设计在厨房和次卧中间。厨房门和次卧门对开，隐私度受影响，且厨房油烟可能会传到次卧。另外，儿童房离公共卫生间较远，夜间使用不方便。
户型分析：131平三室两厅两卫结构，和129平布局相同，不同之处在于该户型是4号楼边户，同样也是不通透户型。
综合点评：
武地汉悦府坤璟所属的三环内后湖片，居住氛围较浓厚，再加上项目位于地铁3号线地铁口、一街之隔就是汉口城市广场商业、距离675米是育才怡康小学，首推的有86、94平的小户型。这几大优势的集合，将项目推上的神盘行列。
但是这些优势基本都是外部环境，只能说开发商竞得一宗好地块。仔细看看项目内部配置后，会发现是一个很普通的刚需盘，容积率高、绿化率低、更没有通透户型，也没有幼儿园基本配置，产品比较适合刚需购房者，但是价格却不适合。若首期入市均价真达到20000元/平，性价比不高。
文章来源：老欢咵房
