讲讲最近的怪事，老欢受邀进过很多外地大V的购房群，最近给我发私信咨询楼盘和区域的竟然外省班子比咱本地还多！原因也简单，多半是军运会临近，看好武汉发展，另外就是落户方便！
所以，今天决定用这篇稿子来“统一回复”各位所提到的“性价比”。
从最近两周的开盘统计来看，新盘去化率还是走极端，一部分楼盘我行我素日光，一部分楼盘高地价背景下依旧开盘卖不到3成。后台不少网友咨询最多的也就是“性价比”。
而谈到性价比，一般分两种，一个是长线后期规划，一个是短线一二手倒挂！今天这篇讲后者，比较简单粗暴但更值得收藏！
所谓一二手倒挂，即是指新房单价低于同区域二手房售价，在商品市场，常规情况下是“新比旧贵”。不过，在一些热门区域，还是会出现二手房比新房价格高的现象，甚至有些热门项目，前期已交付的房源二手房挂牌价要远高于新开房源。
那么进入2019年楼市博弈的下半场，又有一批项目即将接连入市，其中不乏一些高性比的“神盘”，它们是否能像之前所宣传的“买到即赚到”？
先来看一张表格。下面为老欢查询到的武汉7月份一二手房价对比，但由于新房备案均价都为毛坯价格，所以，我们重点看看房价差在2000元以上的片区（标红部分）。
(数据来源：网络整理，仅供参考)
当然，二手房挂牌价也仅代表了房东们的美好愿望，或者纯属挂出来试探市场的。因此，整体数据只能是在大方向上的有限参考。造成价差的影响因素太多，具体项目需要具体分析，这个我们后面会慢慢咵。
单从表格数据来看，洪山区一二手房价差达到了6500元/平，汉阳的价差在2300元/平左右，黄陂价差约在3200元/平；同时，江夏、东西湖、蔡甸和汉南也出现了小幅度的倒挂，这四个都是远城区，部分地区还不限购，新盘比较集中；而老城区里，二手房交易不多，且基本为老破小。
再进一步分析，随着一些区域内商业、交通配套发展速度加快，宜居指数攀升，加上区域内新房供应量较低，导致区域内二手房成为众多购房者的选择。如四新、汉口北、白沙洲的三环内区域。
从片区均价来看，武汉一二手房价差距正在进一步缩小，但有一些热门置业区域，某些热销的刚需项目，还是存在着价格倒挂现象。
》》》白沙洲学区神盘 一二手房单价倒挂近2000
洪山区本身区划范围很广，包括了中心区、仁和路、南湖、杨春湖、白沙洲等几个主要板块。我们如果抛开地段谈价格，就是耍流氓。
但目前，洪山中心区、街道口、仁和路和南湖几个大的板块，几乎没有新项目在售了，所以片区备案价格大部分来自杨春湖和白沙洲的新盘。而这两个板块都在三环附近，白沙洲的新盘甚至蔓延到了三环外，相对中心区，价格本来就会更低一些。
白沙洲算是下半年整个洪山区供货量较大的板块了，约有30个左右新盘在售，整个板块的备案均价在10479元/平左右。区域内几个货量比较大的二手房小区，三环内有万科金色城市、佳兆业金域天下、复地悦城，三环外有融科花满庭等。二手房挂牌单价在1.3万至1.8万之间。
而目前一、二手房共存的，还有东原启城这个“神盘”。
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效果图
东原启城
25551元/㎡
售罄
普通住宅
板楼
宜居生态地产
户型：
3居、4居
107~141m²
地址：
白沙五路与烽胜路交汇处
拨打电话
项目预计9月加推四期7号楼，建面约100、113、131平非毛坯，前期带装修均价约14407元/平。
东原启城地处烽胜路与三环线、白沙五路交汇处，属白沙洲三环内。地铁5号线在门口，烽胜路立交已修好，未来出行还是非常方便的。
项目自带9万方商业，规划有电影院，美食街，附近还有清能清江锦城的40万方商业，不过尚需时间兑现。
项目学校效果图
学校配套，是东原启城较大的优势之一。项目自带小学、幼儿园，其中东原自己引进的是武珞路小学东原启城分校，附近还有广埠屯小学已经开学，以及已经签约的华师一附中清江锦城分校。
在武汉同时带有优质双学区资源的项目并不多，因此，东原二手房学区溢价明显，毛坯基本在15000元/平起，好的楼层和户型挂牌价在17000元/平左右。
但项目有个较大的BUG，就是对面的污水处理厂，目前周边环境不佳。随着大批业主入住，能否有所改善，还有待观察。还有一点需要注意的是，该楼盘曾因为楼梯质量曾被网友戏谑称“楼脆脆”，后期楼盘质量是否有所提高，建议看房时留意。
但如果是手上预算有限，想留在三环内，同时注重上学需求的刚需一族，这个项目性价比是值得考虑的。
》》》汉阳四新 二手房比新房贵了3000多
汉阳刚需比较集中的区域在四新。不少选择四新的朋友表示，相比其他新板块，四新的居住环境更好。虽然这几年，四新房价水涨船高，二手房价格比新房还要高出一些，但相比钟家村、王家湾核心、汉阳滨江，还是要低不少。
同时，由于区域空间的局限性，未来的两三年，四新几乎再无新房可售。靠近中心区，配套已经成熟，环境好于远城区，这里的二手房价自然水涨船高。
比如刚刚售罄的招商公园1872。
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效果图
招商公园1872
43000元/㎡
在售
普通住宅
板塔结合
湖景地产
户型：
2居、3居、4居...
81~335m²
地址：
江城大道与墨水湖南湖交汇（墨水湖南岸）
拨打电话
最后一栋高层开盘售完，毛坯备案均价约15400元/平，而其最近一期的二手房，挂牌均价高达19000元/平左右，且交易比较活跃。
目前汉阳四新区域，在售楼盘很少，大体量盘国博新城将是供应主力。今年5月，在经过9个月的蓄客期之后，国博2019首开，当天推出三栋房源，小户型售光。可见，四新的购房需求依然很大。
该项目位于国博大道与四新南路交汇处，住宅部分总建面约400万方（包含C区、D区、E区）。项目C区住宅已经全部卖完，D区住宅正是目前主推的区域。
项目D10地块8-10号楼预计8月加推，主推建面约85-139平非毛坯房源。前期11号楼少量建面139平、13号楼建面142平房源在售，均价约15974元/平，含2500元/平装修。
小学规划
国博新城体量较大，临近地铁6号线，后期规划有11、12、16号线。教育配套方面，目前对口国博一小和国博二小，其中国博一小共30个班额，提供1350个学位，由弘桥小学接管；国博二小班额相同，将由西大街小学接管，两所学校均会在今年9月份开学。
该项目前期二手房挂牌均价在17000元/平左右，除去税费，与新开房源依然存在一定价差。项目目前的较大优势是后期房源储备充足，仍有大量小户型将推出，按85平起步，刚需首付门槛在40万左右，面积段可选范围大，可以满足不同购房需求。
》》》较高价差5k+ 常青片老破小都抢手
说到一二手倒挂区域，汉口的常青片不得不提。常青片虽然位于三环外，属于东西湖区，但是可以享受中心区的待遇，可上主城区学校。不过他们也不稀罕，家门口的常青树实验学校、常青一小、常青一中等常青系学校就能秒杀很多三环内的学校；周边还有地铁2、3、8号线和金银潭永旺加持。
目前汉口靠近常青花园的周边，新房均价几乎都在15000-18000元/平左右。但这里的二手房可是傲娇的很，年代久远、户型不好，房龄近20年的单价也能挂到13000元/平左右，新一点的小区直接过2万。但每年为了解决学区问题，抢着入手的人还是大把。
目前，区域内少有还能对口常青系学校的待售项目，就剩常青花园恒大御景了，还有最后2栋住宅待售。
虽然迟迟没有推盘消息，但关注度依旧火热，隔个几天点风吹草动，购房者就都在问是不是要开了。该项目之前开盘限定只能交900份资料，开启线上系统后2分钟即交满。据网友透露，能交上资料的基本都是全款客户。
而上一期的开盘均价为15800元/平，目前能查询到的较新二手房挂牌价为23000元/平左右，而且房源不多，估计前期能买到的现在哪还舍得卖了。因为限价的关系，一二手单价差应该会超过5000元/平了。所以，预计后期新开，上车难度依然很大。
正宗的常青花园买不到，汉口三环内还有个盘也不好抢，那就是福星华府峯境。
但最近一次开盘据老欢现场观察，已经没有想象中难买了，正常交资料即可。
福星华府峯境项目属于江汉区杨汊湖片，从入市以来就是卖的毛坯房，因为没有包含精装费用，长期占领江汉区较低价盘宝座。最近一次开盘均价也没什么变化，依然是16328元/平，但前期二手房挂牌价已经到了18000元/平左右。
据老欢分析，福星华府峯境如此火的原因，除了是江汉区较低价盘外，还有它的毛坯卖点、地铁配套、商业配套、学校资源等。
项目距离地铁6号线杨汊湖站仅200米，1公里内有南国北都商业，生活氛围浓厚。同时周边还有大兴路实验小学、红领巾寄宿学校及武汉一初等优质教育配套。
但是项目劣势也是比较明显的，部分楼栋靠近姑嫂路高架，低楼层住户的采光将受到影响；地块属于城中村改造，项目内有还建房，周边环境不佳。
老欢综合点评：
较新数据显示，7月武汉市二手房挂牌均价为19362元/平方米，环比微跌0.26%，跌幅较6月环比扩大0.2个百分点。这已经是武汉从2018年5月开始连续14个月挂牌价走低。
从各区二手房的挂牌均价来看，与周边新房项目相比实际上差价已经逐渐在缩小。但由于新房限价等因素，在部分热门区域和个别项目周边，依然会出现价格倒挂现象。
但随着中心区的优质资源在日渐减少，后期武汉的二手房市场将会大量地抢占市场份额，到时，市场才是检验“神盘”的少有标准。
文章来源：老欢咵房
