入手即赚50万 这些“神盘”仍在拉大一二手房价差

武汉楼盘导购

2019-08-14 11:44:54 ·搜狐焦点武汉站楼盘导购

讲讲最近的怪事,老欢受邀进过很多外地大V的购房群,最近给我发私信咨询楼盘和区域的竟然外省班子比咱本地还多!原因也简单,多半是军运会临近,看好武汉发展,另外就是落户方便!

所以,今天决定用这篇稿子来“统一回复”各位所提到的“性价比”。

从最近两周的开盘统计来看,新盘去化率还是走极端,一部分楼盘我行我素日光,一部分楼盘高地价背景下依旧开盘卖不到3成。后台不少网友咨询最多的也就是“性价比”。

而谈到性价比,一般分两种,一个是长线后期规划,一个是短线一二手倒挂!今天这篇讲后者,比较简单粗暴但更值得收藏!

所谓一二手倒挂,即是指新房单价低于同区域二手房售价,在商品市场,常规情况下是“新比旧贵”。不过,在一些热门区域,还是会出现二手房比新房价格高的现象,甚至有些热门项目,前期已交付的房源二手房挂牌价要远高于新开房源。

那么进入2019年楼市博弈的下半场,又有一批项目即将接连入市,其中不乏一些高性比的“神盘”,它们是否能像之前所宣传的“买到即赚到”?

先来看一张表格。下面为老欢查询到的武汉7月份一二手房价对比,但由于新房备案均价都为毛坯价格,所以,我们重点看看房价差在2000元以上的片区(标红部分)。

(数据来源:网络整理,仅供参考)

当然,二手房挂牌价也仅代表了房东们的美好愿望,或者纯属挂出来试探市场的。因此,整体数据只能是在大方向上的有限参考。造成价差的影响因素太多,具体项目需要具体分析,这个我们后面会慢慢咵。

单从表格数据来看,洪山区一二手房价差达到了6500元/平,汉阳的价差在2300元/平左右,黄陂价差约在3200元/平;同时,江夏、东西湖、蔡甸和汉南也出现了小幅度的倒挂,这四个都是远城区,部分地区还不限购,新盘比较集中;而老城区里,二手房交易不多,且基本为老破小。

再进一步分析,随着一些区域内商业、交通配套发展速度加快,宜居指数攀升,加上区域内新房供应量较低,导致区域内二手房成为众多购房者的选择。如四新、汉口北、白沙洲的三环内区域。

从片区均价来看,武汉一二手房价差距正在进一步缩小,但有一些热门置业区域,某些热销的刚需项目,还是存在着价格倒挂现象。

》》》白沙洲学区神盘 一二手房单价倒挂近2000

洪山区本身区划范围很广,包括了中心区、仁和路、南湖、杨春湖、白沙洲等几个主要板块。我们如果抛开地段谈价格,就是耍流氓。

但目前,洪山中心区、街道口、仁和路和南湖几个大的板块,几乎没有新项目在售了,所以片区备案价格大部分来自杨春湖和白沙洲的新盘。而这两个板块都在三环附近,白沙洲的新盘甚至蔓延到了三环外,相对中心区,价格本来就会更低一些。

白沙洲算是下半年整个洪山区供货量最大的板块了,约有30个左右新盘在售,整个板块的备案均价在10479元/平左右。区域内几个货量比较大的二手房小区,三环内有万科金色城市、佳兆业金域天下、复地悦城,三环外有融科花满庭等。二手房挂牌单价在1.3万至1.8万之间。

而目前一、二手房共存的,还有东原启城这个“神盘”。

效果图
东原启城

25551元/㎡ 售罄 普通住宅 板楼 宜居生态地产

户型: 3居、4居 107~141m²

地址: 白沙五路与烽胜路交汇处

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项目预计9月加推四期7号楼,建面约100、113、131平非毛坯,前期带装修均价约14407元/平。

东原启城地处烽胜路与三环线、白沙五路交汇处,属白沙洲三环内。地铁5号线在门口,烽胜路立交已修好,未来出行还是非常方便的。

项目自带9万方商业,规划有电影院,美食街,附近还有清能清江锦城的40万方商业,不过尚需时间兑现。

项目学校效果图

学校配套,是东原启城最大的优势之一。项目自带小学、幼儿园,其中东原自己引进的是武珞路小学东原启城分校,附近还有广埠屯小学已经开学,以及已经签约的华师一附中清江锦城分校。

在武汉同时带有优质双学区资源的项目并不多,因此,东原二手房学区溢价明显,毛坯基本在15000元/平起,好的楼层和户型挂牌价在17000元/平左右。

但项目有个最大的BUG,就是对面的污水处理厂,目前周边环境不佳。随着大批业主入住,能否有所改善,还有待观察。还有一点需要注意的是,该楼盘曾因为楼梯质量曾被网友戏谑称“楼脆脆”,后期楼盘质量是否有所提高,建议看房时留意。

但如果是手上预算有限,想留在三环内,同时注重上学需求的刚需一族,这个项目性价比是值得考虑的。

》》》汉阳四新 二手房比新房贵了3000多

汉阳刚需比较集中的区域在四新。不少选择四新的朋友表示,相比其他新板块,四新的居住环境更好。虽然这几年,四新房价水涨船高,二手房价格比新房还要高出一些,但相比钟家村、王家湾核心、汉阳滨江,还是要低不少。

同时,由于区域空间的局限性,未来的两三年,四新几乎再无新房可售。靠近中心区,配套已经成熟,环境好于远城区,这里的二手房价自然水涨船高。

比如刚刚售罄的招商公园1872

效果图
招商公园1872

41000元/㎡ 在售 普通住宅 板塔结合 湖景地产

户型: 2居、3居、4居... 81~335m²

地址: 江城大道与墨水湖南湖交汇(墨水湖南岸)

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最后一栋高层开盘售完,毛坯备案均价约15400元/平,而其最近一期的二手房,挂牌均价高达19000元/平左右,且交易比较活跃

目前汉阳四新区域,在售楼盘很少,大体量盘国博新城将是供应主力。今年5月,在经过9个月的蓄客期之后,国博2019首开,当天推出三栋房源,小户型售光。可见,四新的购房需求依然很大。

该项目位于国博大道与四新南路交汇处,住宅部分总建面约400万方(包含C区、D区、E区)。项目C区住宅已经全部卖完,D区住宅正是目前主推的区域。

项目D10地块8-10号楼预计8月加推,主推建面约85-139平非毛坯房源。前期11号楼少量建面139平、13号楼建面142平房源在售,均价约15974元/平,含2500元/平装修。

小学规划

国博新城体量较大,临近地铁6号线,后期规划有11、12、16号线。教育配套方面,目前对口国博一小和国博二小,其中国博一小共30个班额,提供1350个学位,由弘桥小学接管;国博二小班额相同,将由西大街小学接管,两所学校均会在今年9月份开学。

该项目前期二手房挂牌均价在17000元/平左右,除去税费,与新开房源依然存在一定价差。项目目前的最大优势是后期房源储备充足,仍有大量小户型将推出,按85平起步,刚需首付门槛在40万左右,面积段可选范围大,可以满足不同购房需求。

》》》最高价差5k+ 常青片老破小都抢手

说到一二手倒挂区域,汉口的常青片不得不提。常青片虽然位于三环外,属于东西湖区,但是可以享受中心区的待遇,可上主城区学校。不过他们也不稀罕,家门口的常青树实验学校、常青一小、常青一中等常青系学校就能秒杀很多三环内的学校;周边还有地铁2、3、8号线和金银潭永旺加持。

目前汉口靠近常青花园的周边,新房均价几乎都在15000-18000元/平左右。但这里的二手房可是傲娇的很,年代久远、户型不好,房龄近20年的单价也能挂到13000元/平左右,新一点的小区直接过2万但每年为了解决学区问题,抢着入手的人还是大把。

目前,区域内唯一还能对口常青系学校的待售项目,就剩常青花园恒大御景了,还有最后2栋住宅待售。

效果图
常青花园·恒大御景

价格待定 售罄 普通住宅 板楼 宜居生态地产

户型: 2居、3居、4居 79~140m²

地址: 地铁2号线金银潭地铁站B出口

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虽然迟迟没有推盘消息,但关注度依旧火热,隔个几天点风吹草动,购房者就都在问是不是要开了。该项目之前开盘限定只能交900份资料,开启线上系统后2分钟即交满。据网友透露,能交上资料的基本都是全款客户。

而上一期的开盘均价为15800元/平,目前能查询到的最新二手房挂牌价为23000元/平左右,而且房源不多,估计前期能买到的现在哪还舍得卖了。因为限价的关系,一二手单价差应该会超过5000元/平了。所以,预计后期新开,上车难度依然很大。

正宗的常青花园买不到,汉口三环内还有个盘也不好抢,那就是福星华府峯境。

效果图
福星惠誉福星华府·峯境

价格待定 售罄 普通住宅 板楼 潜力楼盘

户型: 暂无数据

地址: 武汉市江汉区姑嫂树路与机电路交汇处(地铁6号线杨汊湖站C出口)

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但最近一次开盘据老欢现场观察,已经没有想象中难买了,正常交资料即可。

福星华府峯境项目属于江汉区杨汊湖片,从入市以来就是卖的毛坯房,因为没有包含精装费用,长期占领江汉区最低价盘宝座。最近一次开盘均价也没什么变化,依然是16328元/平,但前期二手房挂牌价已经到了18000元/平左右。

据老欢分析,福星华府峯境如此火的原因,除了是江汉区最低价盘外,还有它的毛坯卖点、地铁配套、商业配套、学校资源等。

项目距离地铁6号线杨汊湖站仅200米,1公里内有南国北都商业,生活氛围浓厚。同时周边还有大兴路实验小学、红领巾寄宿学校及武汉一初等优质教育配套。

但是项目劣势也是比较明显的,部分楼栋靠近姑嫂路高架,低楼层住户的采光将受到影响;地块属于城中村改造,项目内有还建房,周边环境不佳。

老欢综合点评:

最新数据显示,7月武汉市二手房挂牌均价为19362元/平方米,环比微跌0.26%,跌幅较6月环比扩大0.2个百分点。这已经是武汉从2018年5月开始连续14个月挂牌价走低。

从各区二手房的挂牌均价来看,与周边新房项目相比实际上差价已经逐渐在缩小由于新房限价等因素,在部分热门区域和个别项目周边,依然会出现价格倒挂现象

但随着中心区的优质资源在日渐减少,后期武汉的二手房市场将会大量地抢占市场份额,到时,市场才是检验“神盘”的唯一标准。

文章来源:老欢咵房

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