昨天,关于放开落户政策的话题,我发动了一下social技能,请大家选一选武汉抢人的优势和劣势。
结果,遭到热烈群喷——
大家纷纷表示,劣势选项不够多啊!
爱之深,责之切,吐槽的背后,是我们很捉急——当杭州、武汉、南京、成都、重庆、天津纷纷开始攒大招,希望成为下一批北上广深。
如果把每个省比作一个王者的组队,武汉作为湖北的战斗主力,和别组MVP单挑的时候,有多能打呢?
我们关注到一个指标:
我们分别从经济、人口的首位度,来看看武汉的水平,顺便也从房产投资和销售的首位度,聊一聊你关心的楼市问题。
01
首先,看看省会经济首位度;
也就是省会城市占全省GDP的比重,反映出省会城市对全省经济的影响力,也可反映整个区域经济对省会城市的依赖程度。
这个数据一般不超过25%是合适的。
武汉是多少呢?
2008—2018年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图
2008—2018年间,武汉市首位度从34.96%升至37.72%,首位度整体呈上涨趋势,远超25%;
说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高,全省经济发展不平衡加剧。
我们再来看看其他几个城市的首位度:
2011—2017年7省省会城市GDP发展变化图
其中杭州是比较接近25%的,分别说明啥问题?
杭州作为带头大哥,队友们各有技能,大哥带一把,全员能打;
而武汉作为组队扛把子,队友显然有点弱,过于依赖,大哥只能一个人冲;类似的情况还有成都,一城独大,并且还有继续上涨的趋势;
再看南京,常年低于14%,说明队友发展比较均衡,不过度依赖大哥。
不过这三种情况,也造成了三个省会不同的境况:
浙江各城市相对均衡,但不影响杭州的地位,杭州属于王者中的王,mvp里的p,这些年杭州的存在感极强,从生态文明到创新城市,都展现出一个进击的大城风范;
武汉的首位度高,说明湖北省内的发展不均衡,周边城市过于依赖武汉的发展引领作用;
而首位度低,省会城市不够强,就很尴尬,江苏被戏称为大内斗省,南京受到各种调戏,被划到苏北范围也好,被称呼为“徽京”,也就是安徽省会也好,总之一句话,带头大哥不够强,不服众,队友们认为自己分分钟可以超过你,不求带。
02
和经济首位度密切相关的,是省会人口首位度;
因为人口总是会向资源更集中经济更发达的地方迁移。
2011—2017年湖北省常住人口与武汉市常住人口发展变化图
从上面的数据可以看出,这些年来,武汉的虹吸效应显著,但主要还是作用于省内, 对中部各省乃至全国的人口吸引力远远不足;
原本,“百万大学生留汉”工程将逐步改变这一现状,但是,现在各大城市放开落户政策,失去先发优势的武汉,必须要提高城市魅力来吸引人才了。
2011—2017年7省省会城市常住人口发展变化图
再来看几个省会城市的人口首位度,整体上涨。
其中,武汉与成都市的人口首位度较为接近,且高于其他城市,这与它们的经济首位度一致,这说明成都和武汉一样,主要吸引省内人口。
南京的人口首位度,增长迟缓,6年里只增长了0.08%,说明它对省内人口的吸引力都不够,大部分人选择省内其他城市,或者漂到省外,再次应证了经济首位度中出现的尴尬。
杭州则表示无压力,虽然我的队友也不弱,但我依然是leader,魅力十足,毫无悬念。
03
有了人口和经济做支撑,我们看看这些城市的房产投资首位度怎么变。
2011—2017年7省省会城市房地产投资发展变化图
武汉与成都的投资首位度位遥遥先进,都超过了50%,这说明湖北省和四川省的房地产投资主要集中在省会城市,同时也说明,这两个省得房地产市场发展是不均衡的。
而2011—2017年,武汉、成都、广州、合肥的房地产投资首位度整体呈下降趋势,说明这几年房企开始往省内三四线城市发展。
相对应的,房地产销售首位度:
2011—2017年湖北省商品房销售面积与武汉市商品房销售面积发展变化图
2011—2017年间,湖北省商品房销售面积从4190.09万㎡增至8155.21万㎡,同期,武汉市商品房销售面积从1323.51万㎡增至2482万㎡。其房地产销售首位度整体呈下降趋势,尤其在2016—2017年,销售首位度从43.83%下降至30.43%,这说明2016年武汉市调控以来,武汉房地产销售面积大幅下降。
2011—2017年7省省会城市房地产销售面积发展变化图
从上图可以看出,武汉、成都、广州、郑州、合肥的房地产销售首位度呈下降趋势,杭州与南京的房地产销售首位度呈上升趋势。除了郑州市,其他城市变化与房地产投资首位度变化趋势一致;
2016年可以说是这些城市的关键一年,在这以后,房地产销售首位度均呈下降趋势,这与2016年全国各地纷纷出台楼市调控政策有关。
在这几个城市中,武汉与成都房地产销售首位度依然高于其他城市,南京的销售首位度低于其他6个城市,表明南京房地产销售面积相较其他几个省会城市而言较低且南京对江苏省的房地产销售面积影响较小。
总体而言,在经济、人口、房地产投资、房地产销售首位度上,武汉与成都的值均高于其他五个省会城市,表明湖北省与四川省的城市发展中,省会城市独占鳌头,其他城市比较弱。
综合看来,武汉和成都,在很多指标上,都势均力敌,也就是说,未来在很长一段时间内,他们彼此都会是对方的竞争对手,相爱相杀。
接下来,一城独大的状况也会转变,毕竟组队推塔,仅靠一人不是长久之计;首位度的意义,不仅是省会城市自身变强大,提高人口和城市经济规模的占比;
更重要的是,大哥也有大哥的担当,省会城市发展到一定程度,产生溢出效应,雨露均沾,对周边城市发展产生辐射作用,带动区域发展,这才是理想效果。
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来源:微信公众号黄峰淘房