HuangFeng's Original No.69 ☞
2019年过半，地产研究机构有一大爱好，就是很喜欢汇总全国各城房价。武汉平均房价1万7/㎡，差不多是目前三环附近楼盘的水平。
2016年那一波行情之前，武汉均价不过七八千，历史总是惊人的相似，也是接近三环的单价。
工资在2年内有翻倍吗？哭笑不得。
武汉人买房都喜欢讨论板块，以此判断哪里该买，哪里不该买，因为板块才是支撑房价坚挺的要诀啊。
公司有个97年的实习生，入行以来就是围着楼盘打转。
她最不能理解的就是吴家山。如果说融创观澜府和中南熙悦是因为地价高，才能卖到1万8，其它楼盘总不该全都地价高吧？哪怕远在四环边上的泾河，居然起步价都涨到了1万5一平米？！天理不容啊。
凭什么一个三环外的远城区房价居然比三环内的硚口更高？
第
1
则
-THE FIRST-
这要先讲讲东西湖。
东西湖从整体上来看，最靠近汉口主城的是金银潭，所有远城区里长得最像主城区的板块。从金银潭依次往四环方向去，人气比较旺盛的分别是金银湖板块和吴家山板块。
金银湖割裂了东西湖最靠近汉口主城的板块，但由于早期独特的生态资源，围湖板块都是低密度的别墅，这里可是活生生的早期别墅活化石，你可以很清晰地看到武汉别墅的发展演变过程。
除了环湖路绕一圈，金银湖板块的主干道几乎都是东西横向，直接往吴家山延伸。顺着路网，大量人口只能往吴家山迁移。如果不是金银湖板块土地容量有限，吴家山的城市化水平恐怕还要再等几年。
另一方面，金银湖板块与硚口的接连处，被三环切断，环线周边鲜有纵向相接的道路。
可能在一般人眼里，地铁是一种交通出行工具，但站在ZF角度，这是城市规划的顶层设计。
3/6/7号线按照顶层意志，无一例外从江汉区边缘直接拐弯去了东西湖、汉阳，并不是硚口在带着东西湖飞，而是江岸区和江汉区。
PS：密集恐惧症患者，对不住了
从地图的商业配套密集程度来看，硚口完全拔高了汉口三环的发际线，古田一路二路还没到三环，1号线轻轨沿线就是大片大片的荒地。过了三环，反而吴家山又开始热闹起来，与古田一路相比，恍若隔世。
这种真空区并不是偶然。
硚口临近二环的汉西板块，全是密密麻麻的老房子。先前，硚口两块地总是流拍，对开发商而言，处女地比旧城改造更容易操作，压力也小。
福星惠誉，过去就是城中村拆迁的拿地大户，随着武汉城市化进程加快，土地价值大幅上涨，改造难度也越来越大，如今迟暮，可想而知，生存压力该有多大。
可以说，是旧改摁住了硚口腾飞的命脉，否则就又没吴家山什么事了。
另一方面，这也与硚口的定位有关。武汉排名前列条轻轨就在硚口，是当时中西部排名前列条全高架城市轨道， 2004年正式运营。
宗关客运站也是武汉古早的，也是当初绝大多数外地人来汉的中转站，很明显，这里就是市内和市外交通的接驳定位，要求快进快出，尽快疏散人群。
城市化的浪潮，就这样活生生跳过古田，直接奔向了吴家山。
第
2
则
-THE SECOND-
与古田不同，远城区以武昌的江夏为例，内部又细分为若干小版块，各自画地为圈，非常典型。
汤逊湖一手遮天，完全打碎了三环到四环之间的土地，文化大道、武昌大道这两条主干道，说是通往武昌主城的生命通道，一点都不为过。
而江夏的老城则在纸坊，距离三环很远，武昌主城的城市化没有跳过汤逊湖。纸坊自然生根发芽，就像一个与世隔离的小城，自成一派，纸坊人从来不会想到要去外地买房，因为所有需求都能内部消化。
后来两条主干道扩建，地铁规划把触角延伸到了青龙山，武汉绕城高速沿线，正是7/8双轨道，牵引着江夏庙山的城市化。庙山虽然距离三环近，但是晚于纸坊兴起，非常迷思。
在2014-2016期间，江夏三环附近的庙山，房价从6K-8K不等，承载了光谷上班族的住房需求，而2019年的庙山，已经饱和。江夏已经没有向北的空间，只能往南扩。
远城区有三大救命法宝：大学城，如黄家湖；产业，如郑店；大型商业综合体，如金银潭。大健康产业十年规划，落地江夏郑店一带，就是信号。有中法生态新城大腿可以抱的蔡甸，也很幸运。
黄陂就比较惨，典型的三不沾，纯粹就是靠距离汉口主城近，以距离取胜。
黄陂的区级机关都在前川，在黄陂人心里，前川才是市区，与江夏纸坊是一个调性。前川与盘龙城之间，由于多条城际铁轨和湖泊阻断，板块气质大相径庭。
盘龙城明显距离三环更近，承接了绝大多数汉口被限购的溢出人群。
再观察盘龙城内部。
盘龙城距离汉口主城最近的，其实是岱黄高速沿线。
岱黄高速承担的作用，是进出主城的快速通道，视野范围内全是大片大片的农田。加上多个湖泊阻隔，汉口主城的城市化跳过岱黄高速，直接在巨龙大道以东生根发芽。
巨龙大道以东成了盘龙城生活氛围最浓厚、商业氛围最成熟的区域。
而2号线机场线上了巨龙大道直冲冲往左拐，去了机场，打破了这种优势。
天河机场的未来是华中地区较大交通枢纽综合体，相比机场的战略地位，巨龙大道以东没地铁，算得了什么？
地铁代表顶层意志，悄无声息地就完成了板块筛选。可另一方面，被跳过的岱黄高速沿线，一旦这里的农田转为建设用地，就会成为那些进不了汉口三环、一心又想求个好地段的刚需福利。
第
3
则
-THE THIRD-
如果说，主城城市化可以跳过农田、湖泊、城际铁轨，依旧一往无前地向远城区蔓延，但这股浪潮并不是 全能的，自然就有跳不过去的坎。
上图是沌口后官湖板块，与上文提到的金银湖、汤逊湖，并称为武汉三大别墅区。而天鹅湖大道就是汉阳主城城市化浪潮拍不到的地方。
天鹅湖大道，是由东风大道从三角湖那里叉出来的一条主干道，仔细观察，三角湖、知音湖、后官湖三面怀抱，天鹅湖大道东接四环线，距离三环线的直径距离最短只有3.9公里，这应该是全武汉最狭窄的环线圈。
理所当然应该做别墅。恰恰是清一色低密度，断了后路。套用句同事的吐槽：连买包烟都要开车10分钟，够酸爽不？
对比东西湖的吴家山，就能发现原因。
以远洋世界为起点划线，整个临空港大道将吴家山一分为二，左边是新城，右边是老城。
如果以吴家山新城为起点，四环线与武汉绕城高速之间又存在大片少有，直径距离达5.7公里，过了绕城高速，却变得非常热闹，那个地方叫走马岭，从生态公园、学校、医院到商业，其乐融融，自成一个体系。
走马岭的繁荣和天鹅湖大道衰败，差距在于：
一是大临港新城定位。
政策吸引大批物流企业入驻，在此形成产业集群，夹在绕城高速和四环线中间，无论是进城还是出湖北省，都很方便。
这里远离城区，员工有住房需求，家人小孩需要安顿，对于员工来说，生活成本相对也略低，对于物流企业来说，仓库占地面积大，这里土地成本低。
二是容积率。
只有高容积率产品，才能聚集人群，开发商才有底气搞商业街，哪怕底商门面有个五谷鱼粉、沙县小吃，起码还能对付过去。
天鹅湖大道呢？你住的是别墅，周围邻居全是别墅，到了晚上黑灯瞎火不说，白天连个人影都很难看到，商业没有存活空间。
如果你去汤逊湖、金银湖的别墅区走一遭，就会发现，不远处是大片大片的高容积率小区，为别墅提供生活便利。
汉阳主城区的城市化就倒在了好山好水好风光的天鹅湖大道。
第
4
则
-THE FORTH-
在武汉城市化进程中，板块与板块之间有少有并不可怕，农田可以改变土地使用性质，铁路可以再改道，最麻烦的其实是水。
如果没有一个足够完整的板块，就没有空间支撑城市化过程中人口、产业、商业的大量涌入，恰恰这些都需要土地。
宏观层面，为了解决长江割裂武汉三镇的问题，武汉除了打地洞修过江隧道、过江大桥，截止目前长江上已经有9条过江大桥，现在还在修。
微观层面，从汉口的东西湖、盘龙城，武昌的江夏，汉阳的经开，湖多的较大劣势，就是路网容易断，板块碎片化。既然不能埋头瞎填湖，那就靠高架桥过湖。
武汉做法就是拼命增加路网密度，尽量减少三镇的交通成本。这意味着，武汉的城市化，很大程度上，就是往水里砸钱的过程。
当城市化跳过这些湖泊、农田，板块进入热恋期，房价的暧昧期就结束了。
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来源：微信公众号黄峰淘房
