马哥说：
开年后，又有不少朋友加马哥个人微信840659350咨询买房问题。
楼市就是这样的：一波人买到了房就把马哥拉入黑名单，再也不想见这个扎心的楼市；一拨人处于各种原因冲入楼市，拔剑四顾心茫然，急待马哥指点迷津。
对于我来说，很多话自己感觉已经讲过100遍，都不太好意思再讲。但对于新入市朋友来说，想听的就是这讲了100遍的内容。因为这对于他们来说，是排名前列遍。
是的，一些老话总是有道理的，温故才能知新。今天请刘舒来讲讲她对楼市较新观点，希望给大家买房有所帮助。
优先选市区，能力范围内一步到位
我的观点向来是在能力范围，或是垫垫脚能够着的范围一步到位。
这周碰到有人问在非限购区的新洲阳逻先上车，等市场回暖再想办法换回三环内。作为新房、二手房折腾过多次的人，我向来觉得这种先上车后置换的思路过于理想化，普通人、特别是首次置业者，没有精力如此折腾，也很难把握置换的较佳时机。
2019年，区域选择上，三环内优先于三环外，限购区优先与不限购区；原因很简单，楼盘的地段是固定无法改变的，地理位决定了楼盘周围的配套成熟度，和未来发展获得的扶持力度。
特别像现阶段你会发现中心城区的房子比郊区更易出售变现，价格也更稳。限价下，心城区的新房价格其实已经不错了，可以买入。
具体选择标准是：核心是自身通勤、生活方便的范围，参考区域产业规划、地铁线路规划、商业规划。
优质产品的价值凸显
我的选择标准是，同区域内关注大品牌，好品质，好物业、离地铁近，附近有商业体和学区，以上要素满足越多，项目价值越高。
得出这个结论是因为，18年我自己在置换，身边不少同事朋友也有置换想法，较大的感受是二手房市场是凭楼盘本事说话，同区域内楼盘之间差异被放大。未来，品质、户型、环境、物业优质的楼盘和普通楼盘的价格会进一步分化。
支撑我这个判断的有个实例：去年12月，有个朋友挂牌一个多月就卖掉了南湖金地格力小镇的大三房，在现在的市场环境下算很高效了。问了下经手中介发现，这个小区在下行期的交易也不错，11月单单他们一家中介门店就卖了四套，买家大多看中是金地的品牌，小区多是小高层环境好，有对口的名校分校。
刚需不慌，供应充足，可人挑房
2017年下半年到2019年上半年，刚需买房确实没尊严，不少至今没上车的人都被搞怕了。
最近遇到的问题有：去年有人没买到光谷创新天地140平户型，怕夜长梦多想买奥山澎湃府尾盘。我听完赶紧找光谷创新天地的置业打听，听到今年3月加推，赶紧把这位朋友劝住了。毕竟论开发商名气、产品设计和小区舒适度，奥山没法和瑞安比。另外，今年光谷东有大量新房供应，除了瑞安的加推，还有如龙湖、中粮、碧桂园等新盘入市。
其它刚需区域如白沙洲、四新、后湖，供应也很充足，各有几千套房源，加上这些区域140平米以下方面全部被纳入100%刚需优先选房，买起来容易多了。所以刚需根本就不用急，多跑几个意向区域内的楼盘，实地观察做比较，择优选择。
珍惜性价比老盘
有些老盘要珍惜，现在买和两年前买的价格持平，性价比更高。而区域内的新盘，因为地价更高的原因，备案价格相对老盘也增长了。比如关山大道的正荣紫阙台毛坯单价到了24000，比带装修的保利时代更高，而白沙洲的新盘金地保利褐石公馆，带装修均价15000，比13500的东原启城这些也高了不少。
简单说下，二环到三环区域有几个性价比高值得关注的老盘：汉口的首地云梦台、远洋万和四季、武昌的东湖城四期、华侨城原岸，汉阳的城投四新之光、国博新城。
置换要果断，普通房换成优质房
现在二手房不好卖，身边五六个朋友因为老房子没卖出错过了买新房的机会。我的判断是2019年二手房市场会继续冷下去，价格虚高的区域和虚高的楼盘会慢慢回调。事实上，从最近和不同区域中介聊天的结果看，去年最后三个月的成交价比起上半年顶峰时回调了10-15%，有些优质小区回调少一些，也有6-8%。
给置换自住房的群体的建议是，如果确实有心仪的新房，果断卖出老房子，不要纠结于卖价低了，毕竟你买入新房的价格也是低点。二手房成交到过户拿钱还有三个月左右周期，要注新房开盘时间，留足空间。
具体策略是可以多跑几家小区底商的中介，了解一下片区真实成交价，给个实在的挂牌价。我的感受是最近二手房带看明显变多了。
如果仅仅是手头有多余房产想处置，考虑郊区往中心城区换，小换大，老换新这三个原则，我最推荐的优选区域还是光谷关山大道沿线。如果没有置换打算，那么没必要现在卖掉，可以出租，多拿几年。
来源：马哥说房
