不知道大家发现一个神秘现象没？
每年武汉楼市，都会有一个风口
仿佛冥冥之中有一股来自东方的神秘力量
让他的名字，总是不断出现在媒体、朋友圈
哥每次按捺不住想冲进股市
一周之内必有股灾
哥已经成为朋友心目中少有的反向大神
但楼市完全相反
站上风口，就一飞冲天
2015和2016年光谷东
2017年武湖和蔡甸
2018年葛店
逆袭总在上演
房地产本来是长周期
但中国人牛逼，硬是干成短周期产业
2019年风口是哪里？
阳逻之心
去年，6500块能买阳逻毛坯
现在，你大概要花9000+买带装修的阳逻
01
每一个风口，我们都能找到一大堆理由，证明他有多牛逼。
这些理由，本质上都是倒推，先有结论再找证据。
这方法要是靠谱，你能告诉我下一个风口是谁？
不能。
阳逻之心，你要反推的话，起飞支撑力很多。
三条地铁线开通/规划；纠结10年的江北快速路贯通，点对点连接汉口主城区；投资超过120亿元的富力CBD，万达广场破土动工；TOP30开发商……
但在哥看来，阳逻根本“配不上”这种高规格的城市基础设施建设。
一个远城区，3条轨道交通线，超配；
贴着长江沿线的快速路，同样超配；
直到今天，武汉至上海的沿江快速铁路，都还在规划当中。
大家想一想，一个到汉口核心区已经30公里的板块，已经超出武汉人买房认知边界。
有必要这样用力过猛建设？
你把阳逻当成阳逻，永远无法理解他的投入。
你得把阳逻，当成武汉甚至中国的阳逻。
以阳逻之心/阳逻港板块为原点，往长江上下游开车10分钟。
30公里的江岸线，已建成/规划的过江通道，足足有5座长江大桥！
阳逻解决的，不是武汉人过江问题。
而是整个中国过江问题。
涉及敏感产业，我们不展开。
再看武汉，为什么投入阳逻？
因为武汉现有的城市框架，无法匹配城市的野心。
一个目标2000万人口，2万亿GDP的城市，三环内建成区，太小了。
2万亿GDP也许就是几年的事情，但2000万人口，很膨胀。
3环内，根本住不下。
早在2010年，武汉常住人口密度超过5万人/平方公里的街道就达到11个。
武昌硚口江汉江岸，平方公里人口密度，估计2万人左右。
最离谱的一个街道，28万人/平方公里……
就这条件还能容纳人口翻番？
城市膨胀变大，是必然趋势。
02
杭州，从西边科创大走廊到东边钱塘新区，地理跨度80公里。
是的，杭州早就不是我们心目中，那位环绕西湖的温婉小城。
武汉的框架是多少？
70公里。
这个数字怎么来的？
下面哥开始推演。
城市的问题，不是会不会变大，而是往哪里变大？
摊开武汉城市地图和城市扩张的过往，无非东南西北四个方向。
依托光谷往东发展的单点突破，是武汉前几年主流。
但现在遇到一个瓶颈，已经到鄂州了。
再往东，要么吞并鄂州，不然就是给葛店做嫁衣。
往西。
沌口一向不鸟汉阳，拉着穷亲戚汉南一起玩。
现在突然发现，还是要跟主城区互动啊。
唯独南北两个方向，还有大量未开垦的城市空间。
为什么把军运村放到黄家湖，为什么在十里八荒的郑店落地大健康产业？
什么产业都是注入内容，大健康还是大数据，对城市运营，都是一回事。
真正的底牌在于，这两个大板块，整片整片的农田，都还是武汉啊！
北边阳逻，南边黄家湖/郑店，就是打通南北两个门户，城市发展的必然路径。
阳逻之心到郑店，正好70公里。
（百度地图：阳逻之心到郑店）
往北边走，长江新城核心启动区域的谌家矶，当然天赋条件更好，距离主城区更近。
但因为铁路等等原因，只能谋划更长时间周期的规划。
相反武湖、阳逻却能够率先启动。
未来我们可以想象，沿着长江经济带，从二七滨江-长江新城-武湖-阳逻港/阳逻之心，会形成连绵的城市带。
这就是阳逻之心，站上风口的核心逻辑。
03
一个板块，野鸡变凤凰，永远都是错觉。
阳逻，也不是突然被吹上风口，他沉淀至少10年时间。
在N年前，整个阳逻之心，只有一个大牌开发商项目。
惨到什么程度呢？
被盘龙城看不起。
那时候盘龙城开发商走遍大武汉，发现能欺负的，只有阳逻。
你别嫌我贵，阳逻便宜您去买。
都是鸟不拉屎，但我们也是离汉口更近的shi。
葛店的开发商，大概2010年就开始说地铁要通。
那时候，武汉都没通地铁，谁TM信你葛店能通地铁？
城市发展这一行，永远没有一夜成名。
他是资本、城建投入不断沉淀，量变终于引起质变。
无论是地铁、江北快速路的基建投入，还是绿城华发金茂万达，这些拓荒开发商不断落地，真金白银的砸向农田，彻底更迭城市界面，颠覆板块属性，才迎来今天的局面。
城市发展也不是“无中生有”。
武汉以前说要冲击中心城市，现在要冲击一线城市。
那你作为一线城市，具备一线城市的功能吗？
阳逻港，算一个。
当长江经济带上升为国家战略，发展长江中游城市群，阳逻港是突出的功能载体。
大型城市优良的深水港口，在国内国际贸易上，具有无法复刻的节点地位。
已经布局的高新产品，这是武汉在阳逻上下游布局5座长江大桥的逻辑，也是国家规划上海——武汉沿江高速列车，2个半小时武汉到上海，站点就在阳逻的理由。
阳逻港，是大武汉复兴，最需要的资源引擎。
04
好，那么这些条件，其实阳逻很早就具备，为什么现在爆发？
因为万达。
不管整个板块其他开发商嘴上怎么说，身体却非常诚实。
比如阳逻有家开发商，就非常直白挂出巨大广告——
住XX逛万达
准确的讲，万达不是一个传统意义上的“工匠”开发商。
他是“城市级”开发商。
他很擅长把一个“生米”地段做成“熟饭”，然后招呼板块同行都分口吃的。
万达广场的落户，是阳逻之心起飞的触发点。
这是中国第四座万达广场旗舰店，拟打造成集高级酒店、高端公寓、5A甲级写字楼、全业态购物商街为一体的大型城市综合体。
万达自身具备城市化的功能。
不需要局限成熟板块，锦上添花做豪宅。
而是对一个板块雪中送炭，通过万达广场引爆人流效应。
无论经开还是汉街，万达都显示出他具备用房地产，彻底颠覆板块城市功能的能力。
这就是万达效应。
所以我们看到，阳逻毛坯6000多到8000，也就是1年的时间。
他透支掉未来空间？
不同阶段，阳逻房价的支撑逻辑完全不一样。
阳逻房价起步阶段，路径跟所有新区一毛一样。
ZF画个大圈，规划地铁/快速路，同步招商引资，然后卖地——卖住宅，现金流回笼，有了基本人口导入…….
这个阶段，是地价房价“轮动式”。
板块起步，需要土地财政收入反补基础设施，于是地价从800到3000多，房价从6000到8000。
现在，不是轮动式，而是城市红利“兑现期”。
阳逻从单纯规划落位，因为不限购跟着市场行情涨，住宅该卖卖了，人口基数有了……
现在，进入万达广场、富力CBD城市配套落位，地铁、购物中心、学校、医院等等红利开始释放。
房价的支撑力，在不断附加新的增加值。
05
目前，整个阳逻之心板块，最火爆的纯新盘，无疑是阳逻万达广场·御江。
作为项目排名前列住宅产品，主推建面约92-129平方米精装房源。
项目即将开盘目前正在诚意登记。
阳逻万达广场·御江项目占地12.84万方，总建面38.27万方，容积率2.2，绿化率31%，总计两千余套房源，车位配比高层住宅约1: 1.5，低层联排住宅车位配比2辆/户。
从项目自驾出发途径江北快速路，车行30分钟左右，可到达武汉天地、二七滨江。
通过阳逻长江大桥可到达武昌，另外青山长江大桥（直线距离10公里）已合拢。
规划中的光谷长江大桥，将大大加强阳逻与光谷的联系。
轨道交通方便，项目距规划中的新港线柴泊大道站约600米左右。
施岗站地铁阳逻线（已开通）进入到汉口主城区，此外乘坐新港线可以到达武汉火车站换乘地铁4号线进入青山、武昌，此外项目附近还有武汉地铁远期规划22号线。
目前项目高层住宅主推92平方米3居室、109平方米3室2厅和129平方米4室2厅户型。
129m² c1户型
项目别墅主推140平方和170平方户型。
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别墅170m²
当年，万达干汉街项目，很颠覆的开发过程，先上商业街，再来住宅。
先把吹过的牛兑现，你看得见摸得着，确实成为武昌商业新中心，OK，我再卖住宅。
阳逻万达广场·御江，也复制这一模式。
万达阳逻项目，由两个住宅地块和两个商业地块组成（阳逻万达广场预计2021年开业）。
住宅还未开盘，万达先落实配套，做印象商业街签约仪式。
这条街试图打造本地美食地标。
目前已意向签约了紅鼎豆捞、灶二火锅、小蓝鲸酒店、丽华园酒店、蔡林记、老村长私募菜、旺角艳阳天酒店、会宾盛宴酒店等。
先上商业，阳逻万达广场自持的模式，意味着什么？
开发商，不是盖房子卖掉住宅就闪人的快速滚动开发。
购物中心的落位，意味着万达几十亿资产，同样沉淀到这个板块。
开发商一定会培育板块商业氛围，和板块真正共进退。
这个板块做不起来，万达沉淀的资产也毫无意义。
这就是御江，和所有项目较大的不同——
开发商的动力。
来源：武汉买房
