HuangFeng's Original No.52 ☞
房地产相关从业者是武汉迎接军运会热情较高的一群人。从军运会与房价的关系，到军运版块的崛起，每一个军运会新动向，都能引发关于楼市的无限联想。
最近，两条与军运有关的楼市新闻值得注意：
一是4月25日的土拍，10余家房企竞拍位于江夏区黄家湖军运村板块的地块，金茂、美的、融创拿地；
二是4月29日,武汉军运村竣工验收，赛后将对外销售。
不少中介和购房者把眼光投向了黄家湖版块，指望军运村走出独立行情，能成为下一个热门版块。
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单看军运村的配置，确实宜居：军会运村选址于江夏大桥新区黄家湖大道以西，黄家湖东岸、三环线与四环线之间，毗邻轨道交通8号线黄家湖大道旁站点，可满足1万人的食宿需求。作为军运会的保障工程，在版块原有的交通架构之上，升级为 “两横、四纵、双轨”体系。黄家湖大道预计6月完成通车，届时双向八车道景观大道，通达三环、四环仅3分钟，通往武汉三镇仅30分钟车程；
同时军运村后期配套设施赛后将转换为幼儿园、学校、以及相关公共基础配套设施，区域内教育、商业、医疗配套将得到质的提升。
环黄家湖，除了早期的楼盘鄂旅投书院世家、楚天都市沁园。爱华名校世家、福星惠誉东澜岸，在更靠近军运村的版块，保利、万科、联投、五矿、中建等大型开发商已拿地。
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先天的优势能够让黄家湖版块一飞冲天吗？国内几个大型赛事版块的发展，可以提供借鉴：
国内土鸡变凤凰的运动村版块，都有特别优势，与城市中心的相对距离近，周边城区溢出购房者多，且购买力强，交通、商业、教育、医疗、产业配套要好，足以支撑新版块独立成城。
北京的亚运村，开发时属于郊区，其实距离天安门广场仅12公里，更重要的是种子用户消费能力强。首批住户多为在京外国人和港台人士，亚运村的设计理念和管理水平在当年，吊打市场上普通商品房。而且这批房源有涉外资格，外国人和港台人士住在这里，省去很多繁杂手续。
时隔20多年，如今以亚运村为中心，已形成一个集高档物业经营、会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易为一体的大型金融商贸会展商圈和居住区，二手房价格74822元/平米。
杭州亚运村的选址，距离西湖边的武林广场15公里，与杭州大热的两大核心板块钱江新城和奥体相连，房价却只有隔壁一半；而且钱江新城新房少，奥体难买，亚运板块坐收渔利承接了大量高收入、消费力强的溢出需求，完全是含着金汤勺出生。
也不是没有失败的先例，广州亚运村就是典型。广州亚运村距离城中心30多公里， 作为一个“新城”，由于地段又相对偏，没法和成熟的商圈接壤，所以几乎所有的生活配套只能靠楼盘自身供给，配套曾经是一大硬伤。板块内排名前列购物中心，直到17年年底才开业。此外，新城后期被分成番禺、南沙两个区域管理，两个区随后又对版块有各自打算，缺乏整体规划。目前，广州亚运城版块均价仅25298元/平米，低于全市均价6000多元。
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回头对照一下武汉的军运村的配置，可以预计的是后势需要天时地利人和：
1.市核心的特别距离不占优势。距离武昌的就业中心中北路-楚河汉街-中南路一带，距离超过20公里，路况顺利开车也超过40分钟；
2.军运村所在黄家湖版块，新房均价9500-12000元/平米，购房主力是购买力有限的溢出刚需，对价格高度敏感，15000元/平米以上的价格在三环内还能买到，让他们放弃配套交通更有利的的白沙洲，仅为湖景和军运会买单选择黄家湖，需要楼盘有很强的产品说服力；
3.黄家湖版块横跨洪山区和江夏区两个区，前者是主城区，后者是远城区，两种户口在教育、社保、医疗资源上差距大，而且目前沿湖开发的楼盘鄂旅投书院世家、楚天都市沁园。爱华名校世家、福星惠誉东澜岸等，集中在洪山区地界内。江夏区的楼盘血统和知晓度都略逊一筹；
4.最关键的是，黄家湖版块缺乏产业支撑，版块的定位是地铁小镇，旨在分摊主城区的城市功能，疏散主城区人流，缓解人口和交通压力，说白了是卫星城，而非可以自身造血的产城融合模式。最近的大型园区黄家湖大学城，集中的也是四年一换的流动人口。人口导入能力较差。往四环走，大桥工业园新区，暂时缺乏高端高新产业；
5.无大腿可抱。黄家湖相邻的主城区是白沙洲，本身是主城区的边缘地带，再往北走是武昌火车站，也是流动人口多的区域，想蹭临近版块的生活配套，难；想吸引高端购买力，更难。
上述分析不是为了打压黄家湖，相反我觉得，黄家湖版块虽然不宜投资，宜居程度极高。军运会过后，黄家湖硬件配套已兑现，地铁通车一条另有一条在建，黄家湖大道连三环达四环，湖景资源连接市政公园生态环境秀丽，自住舒适度在同档次楼盘中较佳。
黄家湖版块的天资和配套，不足以支撑过高的房价，爆炒过度对这个区域只是留下一地鸡毛的伤害。军运会与黄家湖的关系，不是抬升房价，而是利好版块，提升城市界面精致化程度和交通通达性，打造一个高端宜居新城。
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来源：微信公众号黄峰淘房
