四新板块
板块概况：
板块四至：北至墨水湖及二环线，南抵三环线，西为陈家嘴桥至陶家岭地铁站，东临长江。
近几年，随着地铁3号线、4号线及6号线的通车，缩短了板块与汉口及武昌的心里距离，加上经开永旺的开业，泰康同济（武汉）医院规划设计方案也已公示，四新的交通、商业及医疗等配套设施不断完善，板块价值不断提升。
板块市场情况
供需量价：供需逐年增加，价格不断上涨。
2011-2018年，四新板块的住宅供需呈现逐年增加态势，2011年和2012年供应及成交面积均不足40万方，随着购房者对四新板块认可的不断提升，区域房地产市场自2013年开始迅速崛起，供需面积逐年增加，2014年，板块供应面积突破百万方，随后几年逐年增加，成为武汉市房地产市场家喻户晓的热点板块之一。从供销走势来看，2011-2014年区域商品住宅供销比均大于1,2015年和2016年供应小于需求，市场需求旺盛，2017年和2018年，在各项房地产调控政策的叠加下，供销比有所上升，供应大于需求。
2011-2017年，四新板块的住宅成交面积逐年增加，2015年突破100万方，为165.79万方，同比大幅增加134%，2016年持续增加且突破200万方，为212.95万方，同比增加28%，2017年受调控政策影响，成交回落，2018年房地产市场持续降温，板块成交面积持续减少，为116.76万方。价格方面，板块价格逐年上涨，2013年之前，板块价格不足8千元，2014年和2015年成交均价在8000-9000元/㎡，2016年突破9千元，2017年和2018年均在12000元/㎡以上，2018年达12880元/㎡。
成交结构：90-120平米面积段户型为主力，改善型需求不断释放。
从2011-2018年四新板块商品住宅分面积段成交套数占比走势图来看，990-120平米面积段户型为板块成交主力，90平米以内户型成交占比在逐年降低，而120-144平米之间面积段户型成交占比有上升趋势，随着二孩政策的释放，改善型需求有一定的释放，需求增加。
2011-2015年，四新板块成交单价以6000-8000元/㎡之间价格段为主，2016年，8000-10000元/㎡价格段占比较大，2017年和2018年，12000-15000元/㎡价格段占特别主力，其中2018年占比高达84%，其它价段占比较小。
2011-2015年，四新板块成交总价主要集中在80万以内，2016年以后，100-150万价段占主导地位，另外，150-200万价段占比上升较为明显。
意向客户特征
客户特征：普遍为结婚用房，35岁以下的两口之家最多。
意向购买四新板块的客户，结婚用房是最主要的购房目的，占比超过66%，其次，改善用房以及自己无房也是重要的购房原因。
意向购买四新板块的客户较为年轻，基本为35岁以下群体，其中25岁以下客户占比为50%，25-35岁客户占比为47%，35岁以上客户相对较少。
意向购买四新板块的客户，两口之家的客户最多，占比超过40%，其次为单身以及三口之家客户，占比也在20%以上。
意向客户需求
客户特征：普遍倾向90-120平米两三房，接受1.5万单价，150万以下总价。
意向四新板块的客户普遍倾向选择90-120平米面积，其次为120-140平米、60-90平米，占比均为16%。
意向四新板块的理想户型主要集中在两房以及三房户型，其中选择三室两厅两卫以及两室两厅一卫相对稍多。
意向四新板块的客户接受的购房单价主要集中在15000元/平米以下，其中选择10000-12000元/平米价格段最多。
意向四新板块的客户接受的购房总价主要集中在150万元以下，其中选择80-100万、100-120万相对较多。
随着四新板块各项配套的不断完善，区域吸引了众多开发商，如绿地、金地、碧桂园、正荣等，区域热度不断提升，2017年以前，整体量价齐升，近两年在房地产政策调控的影响下，成交有所回落，但区域热度不减，价格逐年上涨。成交主要集中在90-120平米，且改善型需求有所增加。客户方面，35岁以下的两口之家最普遍，最倾向90-120平米的两三房户型，单价基本接受在1.5万元以下，总价基本接受在150万元以下。
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白沙洲板块
板块概况
板块四至：北至江盛路，南至红霞一路及东西延长线，西临长江，东靠武南路及南北线。
白沙洲一直以来为武汉三环内价值洼地，区域各项配套设施不足，交通堵塞，商业配套匮乏，教育配套欠缺，整体发展较慢，但伴随着武汉的整体发展，地铁5号线正在紧锣密鼓的施工，预计2021年开通，届时将大大改善区域交通现状，加上武汉大学人民医院洪山院区（洪山区疾控中心）和湖北省妇幼保健院洪山院区（洪山区妇幼保健院）于2018年12月开工，两座医院将填补区域综合性三甲医院的少有，加上杨泗港大桥将于2019年9月通车，区域未来发展可期，吸引了不少开发商的目光，这里也成为了很多刚需客群置业的优选区域。
板块市场情况
供需量价：供应逐年增加，成交量价齐升。
整体来看，2011-2018年，白沙洲板块商品住宅供需为逐年增加态势，供应面积在2017年以前均在100万方以内，2017年突破100万方，2018年持续增加，达193万方，成交面积随着供应的增加而逐年增加，2016年突破100万方，2017年和2018年持续增加，2018年为165万方。近两年，房地产政策紧而未松，但板块成交却并未因此而减少，足见板块需求之强劲。供销比情况，区域内商品住宅供需基本处于供需平衡状态，供销比围绕1微幅波动，2015年和2016年为供不应求状态。
2011-2018年，白沙洲板块商品住宅整体呈现量价齐升状态，2011年区域价格仅为6143元/㎡，2011-2015年，区域价格涨幅不大，2016年受房地产市场火热的影响，区域价格大幅上涨，突破8千元，2017年和2018年再度上涨，2018年突破万元，为10196元/㎡。
成交结构：90-120平米面积段户型为主力，单价和总价段逐年向高价段倾斜。
2011-2016年，白沙洲板块商品住宅成交面积段主要集中在90平米以内的刚需产品，2017年和2018年，90-120平米面积段户型赶超90平米以内面积段户型，占比超过6成，其次120-144平米之间面积段户型占比也有上升趋势，2018年接近3成，而90平米以内面积段户型成交占比逐年降低，2018年不足1成，区域内90平米以上户型需求上升明显。
2011-2015年，白沙洲板块成交单价以6000-8000元/㎡之间价格段为主，占比多在6成以上，2016年，6000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡两个价段占比持平，均为35%，其它价段占比较小，2017年和2018年，10000-12000元/㎡价段成交占比突飞猛进，2018年接近6成，成为板块成交主力价格段。
2017年以前，白沙洲板块商品住宅成交总价主要集中在80万以内，2016年，80-100万和100-150万价段占比上升明显，随后两年持续上升，2018年100-150万价段成交占比为65%，为主力总价段，150-200万总价段成交占比近两年也有上升趋势。
意向客户特征
客户特征：自己无房想要购房为主要驱动力，年轻的单身客户最多。
意向购买白沙洲板块的客户，自己无房想要购买房子是最主要的目的，其次给子女买房、结婚用房、改善用房也是重要的购房目的。
意向购买白沙洲板块的客户年龄也是比较年轻的，其中25-35岁客户最多，占比为54%，其次为25岁以下客户，占比32%。
意向购买白沙洲板块的客户，单身客户最多，占比为32%，其次为三口之家、二人世界家庭结构，也都超过20%。
意向客户需求
客户特征：优先选择90-120平米三房，最接受1-1.2万单价，100-120万总价。
意向白沙洲板块的客户普遍倾向选择90-120平米面积，其次为120-140平米、60-90平米，占比分别为17%、14%。
意向白沙洲板块的理想户型最倾向三房户型，其中选择三室两厅两卫的客户最多。
意向白沙洲板块的客户接受的购房单价选择10000-12000元/平米的最多，占比为40%，其次为12000-15000元/平米。
意向白沙洲板块的客户接受的购房总价主要集中在80-200万不等，其中选择100-120万的客户最多。
作为价格洼地的白沙洲，近几年随着主城区价格的高涨以及楼盘的稀缺，板块较低的价格吸引了不少刚需置业者前来，区域供需逐年增加，价格一路上涨，目前整体均价已突破万元，主力户型由前期的小户型逐渐向中大户型改变，价格承受能力逐年上升。客户方面，自己无房想要购房是主要目的，年轻的单身群体最多，优先选择90-120平米三房，最接受1-1.2万单价，100-120万总价。
3
蔡甸板块
板块概况：
板块四至：蔡甸区行政区域。
蔡甸区为武汉市的远城区，位于武汉市的西南部，但近几年它的发展有目共睹，中法生态新城是其快速发展的重要利器，地铁蔡甸线预计2019年年底通车，地铁的开通将大大拉进区域与主城区的距离。另外自武汉主城区及部分远城区实行限购政策以来，部分客户外溢至此，2017年区域部分楼盘一度呈现“连夜排队”、“一房难求”现象，区域房地产市场发展火热。
板块市场情况
供需量价：供需逐年增加，且近两年增长明显，价格一路上扬。
2011-2018年蔡甸区商品住宅供需整体逐年增加，2017年供应量突破百万方，2018年持续增加，为187.59万方，成交方面，2016年大幅增加，突破100万方，为174.45万方，2017年和2018年均在100万以上。供销比来看，2015年、2016年以及2017年区域商品住宅处于供不应求状态，2018年供销比为1.04，供需基本平衡。
2011-2018年，蔡甸区商品住宅整体呈现量价齐升状态，2015年及以前成交规模均在90万方以内，2016年受房地产整体市场火爆影响，区域成交量迅猛增加，2017年稍微回落，2018年再次增加，价格突破6千元，为6791元/㎡。
成交结构：90-120平米为主力面积段户型，成交单价主要集中在6000-8000元/㎡，80-100万总价段占比有所上升。
蔡甸区商品住宅成交以90-120平米面积段户型为主，占比较大，2017年和2018年均为54%，90平米以内面积段户型成交占比逐年下降，而120-144平米面积段户型成交占比有明显上升趋势，由此可看，目前区域仍以90-120平米刚需和首改户型为主，而120-144平米的改善型产品需求有所增加。
2011-2017年，蔡甸区商品住宅成交单价以6000元/㎡以下价格段为特别主力，2015年，区域住宅单价九成及九成以上均在6000元/㎡以下 ，2016年开始，单价向6000-8000元/㎡跃进，其占比上升至24%，2017年和2018年该价段成交占比持续上升，2018年达71%，成为成交主要集中价段。
从蔡甸区成交总价占比走势图来看，2011-2018年，区域商品住宅成交总价主要集中在80万以内，近两年由于区域整体价格不断上涨，80-100万总价段成交占比有所上升。
意向客户特征
客户特征：除婚房目的外，改善比例高涨，25-35岁的两三口之家最多。
意向购买蔡甸板块的客户，结婚用房是最主要的购房目的，占比为58%，其次，部分改善客户也会选择蔡甸购房，占比高达30%。
意向购买蔡甸板块的客户也是比较年轻的，但25-35岁客户相对较多，占比为56%，其次为25岁以下客户，占比为37%，其他年龄段相对较少。
意向购买蔡甸板块的客户，三口之家、二人世界的家庭结构最多，占比都超过30%，其次为单身客户。
意向客户需求
客户特征：90-120平米三房为主流，部分选择120平米以上面积，最接受8000-12000元/平米单价，80-150万总价。
意向蔡甸板块的客户选择90-120平米面积最多，占比为62%，此外选择120-140平米的面积也相对较多，占比为23%。
意向蔡甸板块的理想户型主要集中在两、三房户型，其中选择三室两厅两卫、两室两厅一卫的客户最多。
意向蔡甸板块的客户接受的购房单价选择10000-12000元/平米的最多，占比为40%，其次为8000-10000元/平米，占比为35%。
意向蔡甸板块的客户接受的购房总价选择80-100万元最多，占比为34%，其次为100-120万元、120-150万元。
随着主城区的限购限贷政策的出台，以及区域交通的改善和规划的利好，蔡甸区成为主城区部分购房客群重要的外溢区域，近两年房地产市场持续升温，区域价格随之持续上扬。客户方面，结婚用房仍然是主要目的，此外部分改善客户开始选择此板块，25-35岁的两三口之家最多。主流客户选择90-120平米三房，部分客户开始选择120平米以上面积，最接受8000-12000元/平米单价，80-100万元总价。
文章来源：公众号武汉房产动态
