为啥“总在暗地里”妖娆？
明骚骚不了，只能闷骚啊。
第三方机构发布的年度报告，都是量化轻操作，能快速得出一个结果。
同一份2019年楼市报告，你看，某克、某壳以及其它做大数据的，单单武汉成交的住宅总建面、总销售额，每家的结果都不一样。
没办法，采集样本和统计路径的差异太大了。哪里的数据最权威？都躺在国家统计局的数据库里。还是开发商够聪明，搞一个全口径。
在榜单上，新出了哪些楼盘，新进来了哪些开发商，很清楚，但产品维度，很难被市场量化。
产品力榜单不能出街，不是没地位，是抬桩的人太少。今天就简单聊聊2019年武汉楼市的产品亮点。
01
户型，是产品的重点，从面积区间的上下限、分配比例，你可以猜测这家开发商怎么理解客群的需求层级、武汉住房市场趋势，也能看出开发商的户型创新力。
很多购房者应该发现了， “北向连廊”的星星之火，始于2017年，成长于2018年，2019年燎原。
上图，是武汉绝大多数楼盘采用的范本。
标准层平面图采用北向连廊，不是开发商的自主行为，而是国家出于消防安全通令整改的，没有好坏之分。
无论中间户还是边户，全都做到三开间朝南，对只买得起中间户的购房者来说，惊喜程度相当于一个壳里打出双黄蛋。
武汉的中间户，过去只有2开间朝南，电梯和消防通道集中在背面，夏天闷到不行。通透性差到什么程度？来自太平洋湿润的东南季风，从你的全世界路过，连头都不回。
但凡一个楼盘开发周期超过5年，你买的房子，除了房价是新的，仅仅从产品有没有与时俱进，就能判断买得值不值。
小三房的1.5卫，开始成为100㎡的模板。
武汉楼盘的常规做法，小三房只有1个卫生间，这意味着，一旦常住人口达到4个人，那就尴尬了。
那个0.5卫很了不起吗？
早晚出行是使用卫生间的高峰期，妈妈对着镜子涂涂抹抹，而爸爸正在使用卫生间，而你呢？啥也干不了，除了憋着，也只能等着。
或者，你试着先催妈妈，还是先催爸爸？我劝你善良，先去厨房对付一下，把牙刷了再说。
1.5卫没那么伟大，但能够解决你居住的痛点，就完成了使命。
也有不少边户长这样，2开间朝南，营养不良的“瘦长条”。
这种户型，排名前列眼面相不过关，不是它的错，场景考虑的是多代人共居一室，怎么做到不吵架。
注意看，南向开间，2个全都留给卧室，而没有留1个给客厅，说明户型注重居住舒适度，而北边有1间卧室，80后生了10后，90后生了20后，大家都拿自己当宝宝。
隔代人的矛盾，都是生活习惯不同造成的。晚上“宝宝们”继续修仙，老人自然是要早睡的，三代人离得足够远，井水不犯河水。
同样是瘦长条，最近发现了有一款可咸可甜。
前面争议130㎡住得太吵、采光太差的人，请看看这个127㎡，严格遵循动静分区的逻辑，活动区和休息区由书房过渡隔开，两头都落好。
一开门，正对着大横厅+几乎一整面墙的落地窗，至于北面一长溜的厨房直通储藏间，稍微聪明的开发商，都该做玻璃门，要不是那点承重墙碍事，公区的采光面几乎达到270°环绕面，视觉刺激带来的兴奋点，直接满膛。
不过，严格来讲，是阉割版的3房。
那个书房的空间尺度，儿童房撑破天了，成人压根不可能长住，而南向次卧开口的门，已经埋好了改成全套房的伏笔。
买这个户型的人，小孩多半成年，还不能是二胎家庭，你猜，房主把书房改成卧室的可能性大，还是美伊打起来的几率大？
02
改善客群的心动值，还没达到高峰。
先来个复式楼普通版。
1F留给保姆，或者老人，2F就是房主和孩子。这种户型套用了别墅户型的模板，但居住体验不一样。
购房者买房，碰到楼层顶天立地的，开发商一般会多给点折扣，简单粗暴，但不太动脑子，因为抗性还是存在，尤其是33F以上的高层和超高层。
有人就想了个办法，把顶层和次顶层打通，做“空中墅”，1+1的价值大于2，相当于给很难卖的楼层，打上厚厚的遮瑕和高光，瞬间精神面貌就不一样了。
在顶楼阳台居高临下，那种肾上腺素一瞬间涌上脑门的冲击，很少有人能抗拒。
有的人会嚎一嗓子“I am the king of Wuhan ！”，有的人会被高度吓到怀疑自己先天性腿软，还有的人，选择站在武汉中心呼唤爱。
接下来的这一款，大同小异，这一家的价值点是复式洋房。
03
为什么园林的产品地位犹如鸡肋？
从实用性来讲，不能住人，只能看，除了挂眼科、发朋友圈，没什么实际作用；
从所有权来讲，它属于公区，再好看，也不会写进房本里，但论起花钱程度，园林造价一旦认真起来，烧钱程度，开发商看了也发慌。
很多楼盘做园林的功利性很强，替楼盘的营销动线服务，是开发商的溢价工具，只要人被排名前列眼看上去觉得贵的东西震住，那开发商砸的钱就没白花。
在开发商那里，园林重在打造消费体验，是心理铺垫。
而建发花山项目，虽然示范区和产品调性脱节，但仍然要肯定建发拓宽了园林只能纯观赏的范畴，“知音合鸣”的风雨连廊，承上启下，注重营销动线的空间过渡。
还好，这个三进制都是日后业主日后的生活实景，后期不会一拆完事。
如果园林不能靠规模出效果，仁恒后湖项目的做法，也值得借鉴。
仁恒后湖项目的会所，正对着小区的内部园林，绕过沙盘，整个1F的会客厅采用全玻璃的落地窗，让小区园林提前上车，2F的健身房还单独做了个外伸阳台。
一般，业主回家时，园林是平视，只能看到局部，而园林设计的彩蛋，恰恰俯视才能看得更完整。
这个阳台，既给会所提供了新的观景面，缓解运动过程中的视觉疲劳，也相当于是小区内外空间过渡的衔接点。
并且，相对来说，健身房是一个比较闭塞的空间，如果临时有工作电话来了，业主还能去阳台接听。另外，去健身房也不可能一直玩器械，和朋友在阳台闲扯、休息会儿，也不会打扰别人。
很多楼盘会做园林功能分区，是因为人的活动范围主要依赖室外，而园林就承担了这个功能。但天气不好的时候，业主只能乖乖呆在室内，而且，器材、草皮长期日晒雨淋，磨损也很严重。
武汉已经有楼盘提出解决办法——把人的室外空间需求延伸到架空层，让室内室外搭配干活，东原吴家山项目不是排名前列家这么做的，它的价值点是，通过原聚场和乐乐马，实景呈现了这种可能性。
园林，已经开始淘汰“花瓶”做法，试图从空间转换的角度场景化，成为人在不同空间的附加功能，这会不会是武汉楼市接下来的趋势？
04
最后一个部分，要留给万科万维天地。
万科把蛋壳公园先做出来，很鸡贼，因为硚口这类老城区，公共绿化极度稀缺是通病。就算排除了市政防洪的原因，当初张唐景观没有改成mini版江滩公园，也是真的很明智。
值得一提的是，万科直接把楼盘出入通道与宗关站打通，用一条长廊衔接，这种做法，吴家山的宜家是为了引流，万科是在分流。
除了先天地差，万科应该也把售楼部所在的商务地块人为抬高了，人行天桥是个暗示。
它为什么只接壤了宗关站和商务面？
是城市分配原则在发挥作用。把商务动线单独划出来，架一条人行天桥，节省土地空间，能够实现较大经济效益的一方，效率优先，让渡直达地铁的通行资源，便于快进快出。
另一方面，有了人行天桥，写字楼的白领也不用动不动上天台，行人也多了一种休闲放松的可能性。
城市里遍布人行天桥，恰恰是高度城市化的结果，因为高容积率，城市从平面朝着纵向发展，效率就是生命，香港就很常见。只不过，为了增加城市绿化展示面，香港的人行天桥都是封闭式的。
万科万维天地能在硚口破局，是尊重城市空间分配原则，只不过，产品这种潜移默化的输出方式，没有办法用排名前列、第二去量化。
买房用钱投票，可能还有投机分子，选择哪条路效率更快、能占更多的社会资源，脚骗不了人。
武汉市场的主流关注点，更多的是价格和地段，为什么要关注产品？也不谈什么行业成熟度不接地气的话，就一句：买房时吃的亏，最终都会报应在二手房房价上，你会不会更容易接受一点？
