今天千平兄要和大家聊聊四新。
说实话,这是我很长时间琢磨不明白的区域。作为网上知名“四新黑”,在过去很长时间,我和千平兄文中的“老武汉”一样,都秉承着“能买汉口武昌,不买汉阳”的观点。
事实证明,我看走眼了。虽然四新乘坐公交仍旧不方便,四新商业配套依然薄弱,四新核心区域的地铁还停留在规划上,但是纽宾凯的房子已经从当初7000多变成了17000+。
作为我判断楼市为数不多的“滑铁卢”,我一直在反思,当初到底为什么看走眼。
我想我忽略了两个重要因素:一是这些年武汉诸如二环等重要城市建设,四新是直接受益者;二是近年来汉阳巨大的拆迁量带来的刚性需求,让这里成为了热土。
还有一个现象,也特别值得讨论:之前好多年四新的房价和白沙洲站在一个水平线同起同落,为撒这两年渐渐拉开了差距?千平兄今天就此说说他的观点,没有谁对谁错,就是想和大家一起讨论。
四新的优缺点
在武汉的板块鄙视链中,不管武昌、汉口、光谷相互之间怎么看不上,汉阳是一定是被三者都鄙视的。四新地处汉阳,自然也就处在鄙视链的末端,老武汉人管四新叫农场,言语间充满不屑,傲慢源于不够了解。看看上面的航拍图,怎么也无法将四新和“农场”二字连在一起。
谈四新,最重要却常常被忽略的就是它的地理位置。
四新位于墨水湖以南、三环线以北,西至龙阳大道,东至长江,是三环内最为平整、方正的居住区。传统意义上的汉阳老城夹在长江、汉水及墨水湖之间,加上京广线的切割,腹地狭小,发展空间十分有限,所以跨过墨水湖,开发四新是汉阳的不二选择。说明四新并不是拍脑袋凭空造出来的一个新区,而是汉阳老城在发展饱和后的自然延伸,这一点就决定了四新不会成为一些人口中的空城。
四新路网规划超前,建设完善,“三横三纵”贯穿全域,经二环线、三环线、杨泗港快速路可直达汉口、武昌、光谷,经龙阳大道、江城大道可辐射沌口,特别是在新月湖桥通车后,经江城大道快速路15分钟内可通达武广商圈、凯德商圈,在时间上迅速拉近了汉口-汉阳的距离。毫不夸张的说,四新是三环内各大板块自驾最舒服的区域。
目前,杨泗港大桥、汉江大道均已通车,对四新是不小的利好。
很多人吐糟四新的商业,在我看来,这并不是很大的缺陷,招商1872、金地澜菲溪岸、绿地中央广场等早几年开发建成的楼盘,社区底商不论是数量还是业态都很丰富,满足基本生活绰绰有余,近两年开发的新盘随着入住率的提升,也会逐渐形成自己的小商业氛围。至于大型商业综合体,三环线外的永旺梦乐城就是较好的补充,自开业以来人气经久不衰,永旺开一处火一处,以至武汉人民对永旺已经有了迷之向往。
片区较大的劣势是地铁,四新最广泛的客户群体是刚需,刚需就得上班,而且得准时上班,高度依赖地铁,自驾再方便,时间终究不可控。已通车的3/6号线都是擦着四新边缘走过,能够辐射的楼盘非常少,10/11号线被踢出第四轮规划,
无论是买新房还是淘二手,我认为,一定要紧贴12号线。
四新的价格及预期
2015年至今,四新的价格走过了7500→12000→16000三段,基本吻合武汉各大刚需片区的价格走势,近期销售的新盘除了弘阳印月府站上18500(当然卖不完),其他都在16000上下。
二手房成交价落在16000-18000的区间内,没有特别大的差异性。整个四新的二手交易市场非常活跃,金地、广电、绿地等盘人气、销量都处于汉阳前列,这就证明这是一个被市场广泛接受的价格,今后恐怕只会比这个价格更贵。
大多数人喜欢拿四新和江对面的白沙洲做比较,个人认为由于白沙洲大道以西、临江片大量土地尚未出让,并且跨过三环线还有青菱这么一大块腹地,若干年内可持续的热点更多,不确定性更大(好),目前还处在开发初期,不具备对标意义(比不上)。
抛开一切主观的感情因素,四新和后湖更加像,同样的区域定位,同样是由于老核心区在发展成熟后开始自然延伸,地也基本卖完了,二者在本质上没有区别,只不过后湖先发展了几年,提前进入成熟期,营造出了宜居的氛围。长远来看,四新可以赶上后湖。
四新楼盘点评
四新(含周边)有货可卖的新盘只有四个,我们逐一点评。
1.四新之光