马哥说：
后湖是我们重点关注的区域，因为这里是汉口刚需最集中地方，也慢慢成为汉口改善的目的地。
但是随着首地云梦台清盘后，今年大部分时间只有星河2049一家楼盘在卖。
年底最后两个月，后湖的供应陆续补货了，加推和有开盘计划的楼盘，有5个。但是价格相比上半年开盘的项目，有点飘。
不客气地说，这些楼盘的共同特点是规模小，缺配套，价格却一个比一个高，甚至追赶二环房源，地段、产品和价格的匹配度失衡。用武汉话说，有点不清白。
仁恒世纪公园
突破后湖房价天花板的，首推仁恒。
这个新加坡开发商，打着主打豪宅的晋合姊妹公司的旗号进入武汉。开发商在江浙沪有些高端项目口碑很好，把懂行的消费者和业内人士的胃口拔得很高。
仁恒公园世纪，地址在市民之家后方，与晋合的代表作——晋合金桥世家隔金桥大道相望。
平心而论，仁恒公园世纪的部分配置和设计理念，在武汉的两万档楼盘中算不错，但是地块小配套差的瑕疵很明显，不能靠产品力补救，和晋合金桥世家的品质没得比。
仁恒这块地，地块小，只有7栋楼，容积率高，4.09。
（仁恒公园世纪楼栋分布）
地块小，决定了仁恒没有空间做大楼间距，绿化好，会所配套齐全的中大型社区，而仁恒的产品力，很大部分体现在园林景观，会所设施和服务上面。比如他在江浙沪的项目，是标志性的住宅楼围合式布局，小区中央做花园和泳池。
所以我们最后看到的仁恒公园世纪，保留了泳池，园林，会所等，但是每个空间的面积都很小。
（泳池和绿化实景）
而仁恒最喜欢对标的晋合金桥世家，作为十年前开发的楼盘，不仅有室内外泳池，健身中心，会所，容积率更是只有1.65,绿化率55%，这种指标只有郊区别墅能达到。
仁恒的占地小，导致楼间距很近。除了在售的楼王4号楼与前后楼栋距离开阔，5，6号楼因为间距近，低楼层采光差。中午时间过去，就会看到低层几乎晒不到太阳。
另外，友情提醒，小区后部，紧靠还建房小区余华岭家园。
仁恒另一个问题是，周边生活配套缺乏。走路到3号线市民之家地铁站10分钟，此外，商业配套只能靠街对面的绿地汉口中心商业街，项目没有配套的幼儿园和学校，距离最近的余华岭小学，教学质量在江岸区排末流。
仁恒的价格并不便宜，均价22500，物业费4.8。
我觉得仁恒败掉路人缘的一点是，价格构成是毛坯备案价+精装修+家电包组成。也就是说，装修交付标准中不含中央空调，新风，地暖三大件，需要额外花费2-30万购买家电包。
虽说家电包不是强制项目，但是经历过装修的人都知道，精装房后期再补装空调地暖几乎等于重新装修，多数购房者还是买了家电包。
回到房子本身，仁恒公园世纪的一些设计，符合改善盘的定位，确实相对以前的房子提升了生活品质。
仁恒的铝板外墙和精装车库，在这个价位的楼盘中算是舍得用材的；
大面积户型，比如正在卖的165和174户型，确实比武汉多数同面积户型更宜居。
首先房间数量4间够用，每间房空间比较大；大横厅的设计，适合观小区中心园林和水景，也方便一家人交流互动。
（仁恒174户型）
总体来说，仁恒的品质问题不大，但是定位有点尴尬，目标客群太单一—总价预算3-400万的改善客，同时隐性强制购买家电包的做法，吃相难看。
不少能拿出400万的改善客不愿意搬到三环周边配套不便的地方，买房需求强烈的人群，又觉得仁恒的价格贵了。
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效果图
仁恒公园世纪
23000元/㎡
在售
普通住宅
板楼
户型：
3居、4居
110~221m²
地址：
江岸健身路与兆瑞大道交汇处（市民之家旁）
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星湖湾及君悦公馆（中一花园二期）
我觉得仁恒给后湖片区的新盘，开了坏头。后湖楼盘都在对标仁恒，生怕自己定价低了。
其中最膨胀的是星湖湾及君悦公馆，放风价格是毛坯备案价20000以上。
虽然案名有一个“及”字，其实这是一个楼盘。星湖湾就是中一花园二期。中一花园是湖北籍港商开发的，在武汉仅此一个项目。
开发完小区的一期，开发商资金紧张停工了，随后又把剩下公司股权抵押给均瑶集团，就是做牛奶那个均瑶。
停摆十几年，星湖湾在2016年开工，现在基本是现房待售状态。现在从中一路路过，可以看见楼栋外立面都安装好了。
星湖湾从年初释放开盘消息到现在，还没有动静。
户型从77-130平米，开发商预期是带装修卖到23000-25000元/平米。虽然几乎建成了才开盘，开发商的成本确实比较高，但是价格比肩汉口二环内，确实太膨胀了。
此外，开发商在武汉没有先例可供参考，小区的精装质量，后期物业也难保证水平。
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效果图
星湖湾
24000元/㎡
在售
普通住宅
塔楼
临铁盘
户型：
2居、3居
77~150m²
地址：
后湖大道和中一路交汇处
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汉悦府坤璟
汉悦府坤璟是武汉地产集团开发的，的地段和配套，算是后湖在售楼盘中较好的。小区对面是汉口城市广场，小区门口是地铁后湖大道站，3号线和21号线从此经过。小区一公里内，有育才怡康小区，项目销售称在对口入学的划片范围内。
当然价格也不便宜，均价20000元/平米，超出了很多刚需的预算。
（区位图）
汉悦府坤璟其实由4个地块组成，在售的一期紧邻后湖大道 有5栋住宅和一个写字楼，容积率不可避免得高达4.81。
实地看房的感受是，楼间距密，临后湖大道的1，4号楼入住后，噪音比较明显。
汉悦府坤璟的户型很多种，前期有86，93，120，129，130平米几种，后期3号楼还有163和190的大户型。
问题是，86和93平米户型是两房，最小的三房从120平米起步，缺少刚需最需要的110平米左右的小三房。
（93平米戶型）
90平米两房或者小三房的问题就是，只有两间卧室，有小孩后房间少了不够用；120平米户型的总价又超出一些刚需的预算。
而110平米的三房，一般设计合理都能实现每间房放下床，而且能做出双卫生间，很实用。
户型设计方面，也不太合理。比如93平米才做出两房，其中只有一间卧室朝南，厕所和卫生间对开门。120平米户型是中间户，北面房间的通风采光和隐私性较差。
汉悦府坤璟说到底，还是刚需的设计，价格却不够刚需。
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汉悦府坤璟
价格待定
售罄
普通住宅
板楼
户型：
暂无数据
地址：
后湖大道与怡康路交汇处（汉口城市广场对面）
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花样年花好园
花样年花好园上榜理由是，小区只有6栋楼，中间还被市政路分成两块。
花样年是深圳起家的开发商，物业比较出名，在武汉的项目不多。
但是我去过仁和路的花样年花郡，说实在话，小区环境，外立面，物业管理水平，像还建房。
花样年花好园的地也是收购来的，分成两个地块，后期把一块商业用地变为了住宅，所以最终的规划是，项目分成东西区两个小区，东区有3栋楼和1栋公寓，容积率高搭5.22，西区有两栋住宅以及一个小型商业，容积率4.8。
（东区规划图）
花样年花好园就在汉悦府坤璟隔壁，地段，商业交通配套是一样的。但是在本地的知名度和口碑，不如武汉地产集团的项目。
（区位图，项目为红圈处）
花样年花好园的户型，从87平米的两房，之间跳到128和145平米3房，缺少刚需最需要的90-100平米小三房户型。
开发商的预期还比较高，价格想向汉悦府坤璟看齐。但是精装水平，实在不好说，加上小区体量小，内部环境和楼间距不如汉悦府坤璟。
百步亭和谐里
百步亭和谐里，大体区位和仁恒公园世纪差不多，但是靠近和谐大道，对面是汇悦天地3期。
前面说过仁恒公园世纪周边的配套不成熟，但好歹距离地铁站和社区商业街近。
百步亭和谐里的尴尬，周边配套更少，距离地铁站和绿地商业更远，多了几百米距离。
（区位图）
小区规模也不大，一共5栋楼。
（沙盘图）
首开户型95和118平米两种。118平米的三室两厅，户型槽点很多：进深远远大于面宽，而且除了主卧朝南，其余两房朝北，入户大门正对卫生间。采光，户型布局都不够舒适。
（118平米戶型）
因为毛坯出售，预计均价17000元/平米上下，项目部的人还挺傲娇，表示不好买。
但是同等价位，论品质不如之前的首地云梦台；论性价比不如买塔子湖的二手房，现买现住。
比如上海公馆和长投海德公园的二手房，也是17000元/平米，自带幼儿园，对口育才越秀小学，距离8号线塔子湖站也近。
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效果图
百步亭和谐里
18000元/㎡
售罄
普通住宅
板楼
名企盘
户型：
3居、4居
121~213m²
地址：
和谐大道555号（市民之家附近）
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总之
总之，后湖现在在售或即将开盘的项目，地段，配套都不如老项目，价格还一个比一个高。汉悦府坤璟算是其中，综合得分较高的。
如果有22000元/平米以上的预算，我更建议去看看二环边的远洋心汉口新房，或者去银泰御华园，万科汉口传奇淘二手。
预算17000-18000元/平米，直接看后湖最近两年交房的二手房，比如上海公馆、长投海德公园、绿地汉口中心，尚湖熙园，融创融公馆、融创公园壹号等等。
文章来源：马哥说房
