现在的武汉啥状态？虽然大街小巷关门闭户，烟火气不再。但此刻的武汉人，是最接地气的时候。无论你是活跃在写字楼里的赛琳娜，还是奔走在生意场的奥斯卡，现在统统不存在的，每天的生活都被团购支配，东群买瓜果，西群买鱼肉，以往为了KPI在人群中忙碌，如今为了三餐在微信群里奔波。老实说，我从来没有这样脚踏实地的生活过，本月恩格尔系数100%。
这样的状况，谈任何与民生日常无关的话题，都显得有点不合时宜。对于手忙脚乱的武汉来说，谈楼市，越发苍白。当18日的线上土拍信息释放时，受到了少有的关注。只可惜，在开拍前，一个急刹车，被叫停，一切归于寂静。不过，针对全国的大环境，已经陆续有了一些动作大致可以分为信贷手段，和营销手段。打折，直播购房，无理由退房，再到降息，苏州取消现房、封顶销售。单看这几个关键词，好像楼市不仅要转场，还要发红包，总之就是不改天命誓不休。不可否认，这个时候对买房人来说，确实是机会，但如何看待这几个关键信号，我们今天探讨一下。
降息
下调幅度和速度，与楼市信心成反比
2月17日下午，央行发布公告称，下调1年期MLF利率至3.15％。对买房人来说，最直接的影响就是，下调了房贷利率。
LPR利率
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央行公开的MLF利率
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18家银行每月报价平均加点
除了湖北以外，其他省市的银行陆续开工，在每月报价平均加点不变的情况下，对比1月15日的3.25%利率，这意味着2月20日的LPR，将有10个点的降息。房贷利率下调，减轻了购房者负担，而因此传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这种情况，在2008年金融风暴，在2003年非典，和上波楼市启动之初2015年都出现过。相对于MLF对房贷利率的影响，18家银行每月报价的“平均加点”更为灵活，是买房人更需要去关注的数据。拿近期数据来说，处于不断下行的趋势中。2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51％和5.82％，分别环比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）
所以，虽然此次降息的力度虽然仅仅10基点的幅度，力度非常小，但也是市场行情不乐观的表现。
以上是一月各大城市的房贷利率排名，一定程度可以反映楼市的活跃程度。疫情发展到现在，基本上利空已经出尽。可以预见的是，2月底3月初，大多数人会恢复到正常的工作，生活，基本消费和投资中。目前，武汉还来不及思考这个问题，各个银行平均加点没有参考标准。另一个角度讲，房贷利率下调力度最强的，反而是楼市价值偏低，存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市，是对行情不自信的表现。
直播
是安慰剂，也是预防针
去年电商直播创造了一个又一个魔性的销售奇迹，在很多人心里埋下一颗神奇的种子，总觉得自己会成为下一个薇娅、李佳琪。
在无法按原计划完成推盘节奏的时候，很多项目不约而同推出线上售楼处，并且开通直播，开启线上卖房模式。你以为被生活逼成主播的只有老师？不，还有置业顾问。但是，电商直播之所以效果惊人，有几个关键，相比其他销售模式有压倒性优势。首先，平台流量大。无论快手抖音，还是某宝，都有着大量日活，作为客户筛选池。再加上有平台合作的模式，可以实现引流，让自己的内容被更多用户看见。相比之下，各大门户网站的流量，和某音某宝比起来，流量与主流电商直播平台有着量级上的差别。本来日活量就不能同日而语，更何况相比楼盘详情页，线上售楼处无非就是有声有视频的楼书，内容承载量显然不够。其次，真正有带货能力的主播，要么是长时间积累，要么背后有团队运营。每一句话，每一个抑扬顿挫，都能直击人心给你一种神奇的心里暗示，否则，为什么某主播可以把任何色号买成断货王，即便那些色号以峰哥的审美，首先我看不出差别，其次并不认为适合每个女生。
但是楼盘主播，其实就是案场置业顾问，对于绝大多数购房者来说信任基础无从谈起。当然，如果这个时候，你要问，用主流平台的主播，来卖房行不行？也不是不可以开这种脑洞，但主流主播平台，和线上售楼处还有一个根本上的差别，就是客单价。直播平台的商品，小则几十元，最多不过几千，头脑一热虽然败家，但起码在支付能力范围内。但是大宗买卖，就没有冲动消费的可能。你头脑发热？看看均价吧，瞬间心里拔凉。最后，临门一脚，让受众觉得可以一试，立马支付，就是优惠力度够大。很多头部主播甚至能保证一段时期内，全网较低价。不仅吸引了冲动消费的人，还会吸引本来就有需求的人来捡便宜。直播卖房现在很大程度上只是迫不得已的应急手段，很难让人相信能够对于当下销售产生实际作用。最近很火热的某品牌，虽然喊出打折口号，你自己看看，不是文旅盘，就是远郊大户型，或者用上惯用老技巧，先抬价，再打折，有没有占到便宜，谁买谁知道。
退房
一颗喉糖，短暂的舒适感
2月9号，某地产品牌黑马首先提出无理由退房的概念，对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策，即2月10日至3月31日认购该品牌三大区域指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。我翻了翻最近的信息，到今天为止，在全国范围内，恒大，美的，融创，花年，阳光城市，世茂，保利，禹州，富力等20多家房地产公司开展了限时“无理由退房”活动。实际上，这一招并不是排名前列次出现，每当销售遇阻总会有人祭出这一政策。最早甚至可以追溯到1995年潘石屹的SOHO现代城，而最知名的应该是2015年的恒大。
但无理由退房一直以来都是一个伪命题。无论是退款的流程、周期、相关联费用，都令无理由退房困难重重。实际上，我理解的无理由退房≈楼市冷淡期，开发商给购房者打的一针安慰剂。说到底，谁是受益人？对开发商来说，面对黑天鹅效应，资金的快速返还是首要目标。无故推出退房政策，对置业人士有很大的吸引力。如果在爆发期间，为了吸引足够的购房者交出认购金，有利于在冰封期储备现金。但不得不说，这个举措，对市场也起到了积极作用。一定程度上消减了不信任感，令观望的潜在购房者开始考虑线上买房的可能性。毕竟就算我买了，也可以赌30天后疫情影响弱化，说不定就能去现场看了，也还来得及后悔。它的作用，好比一颗喉糖，治不了你的咳嗽，但带来短暂的舒适感。在短期内稳定客户信心，也可以带动潜在购房者结束观望期，在当下的环境中，信心比金子还珍贵。
线上操作
禁闭期的无用功？
直播也好，打折也罢，这些动作都是为了应对当下线下销售受阻而生，却又无法产生线上销售，就是多余的么？也未必。如今各家的直播、打折力度、无理由退房，或者未来有啥更厉害的操作。谁做的更好，谁做的更有效，很可能要等到真正的解封日到来，差异才会真正逐渐展现出来。假如有人在直播里，把产品讲清楚，或者来场“24小时试住直播”，也不是完全没可能突破次元壁被人记住。毕竟此时积压了一批待上市楼盘，未来发令枪响时，跑道上的竞争者一定不会少。有项目提前被人记住，就占领了一波先机。
窗口期
峰哥给你递小抄
任何时候，都会有人问，现在是不是买房的好时机？针对现在的状况，如果是无房人群，或者有买房需求，或许是个窗口期。起码最近银行放贷一定是宽松的，不仅利率低，并且申请快。武汉目前还来不及出台细化调控政策和银行利率，但进入恢复期，楼市也进入复苏的萌芽阶段。未来一段时间，可能有打折抛盘的现象，先别着急下手。一定要了解楼盘详细情况，较好实地看过产品，排名前列批打折出手的产品，多半是不好卖的，而真正的硬货，不到万不得已，是不会轻易出手的。如果你对楼盘有疑问，可以私下和峰哥交流，我们把利弊聊清楚。另外，不要忽略二手房市场。经此一事，二手房比新房受到的冲击更大，不排除有房东急于出手，卖出低于市场的价格，我们也会和你一起关注，视情况盘点二手房市场行情。房贷利率下调是趋势，连续下调几次之后，洼地价值出现。还是那句话，如果你想抄底，骚凹瑞，出门右转好走不送。但市场出现明显价值利好的时候，这是“喊你买房”的信号，因为接下来，可能就是无情反弹的节奏了。
