现在很多购房者有这样一种心理，买房坚决不出三环，总感觉出了三环就不是城里人似的。正是因为三环内有如此大的关注度，区域内楼盘总是傲娇的很！
老欢总结了下，三环内的楼盘主要有两种类型：
排名前列、要不是价格高的太离谱，让你无法亲近；
第二、要不是价格很美好，但是却很难抢到。
对于第二种，这些三环内的低价盘，虽然上车几率小，但是刚需购房者还是蜂拥而上。
今天，老欢要咵的就是三环内低价盘美好香域花境，该项目其实在2017年底就开始对外宣传了，当年该片区毛坯均价约12500元/平。正当购房者满心欢喜等着三环低价盘入市时，该项目突然宣布被团购了。
如今，神盘美好香域花境突然冒出一栋楼要入市，预计10月将推出约101-128平毛坯房，预计均价13800元/平。在汉口三环内，美好香域花境这个价格确实有很大的吸引力，之前三环内较低价盘约16500元/平左右。
但是老欢觉得，购房者不应该只看到这个项目的价格优势，而应该去深究下三环房卖出这个"白菜价"的原因是什么？
是因为限价还是产品有硬伤呢？
汉口三环内低价宝座易主 低于周边楼盘2700元/平
老欢在之前文章就提到过，对于一个片区来说，抬高片区整体房价的基本都是纯新盘项目。
同样的入市时间，老盘受限于前期备案价，需要控制涨幅。而纯新盘由于没有前期房价参照，新入市房价会略微高于老盘项目。
美好香域花境项目总共有两期，一期地块房源虽被团购，但是也有毛坯备案价出炉。排名前列次房源备案时间为2018年4月，毛坯价约12500元/平，距今约有一年半的时间。
如今，项目将推出的是二期房源，因为有前期备案价参照，对房价将有所控制，本期入市房源约13800元/平，房价涨幅约1300元/平。
我们在看下该项目周边的纯新盘翡翠中心润玺，距离美好香域花境约1.2公里，于今年4月排名前列次开盘，毛坯备案价约16500元/平，高于美好香域花境约2700元/平。
该项目之前一直信誓旦旦说要当汉口三环内排名前列低价盘，如今半路杀出一匹黑马，低价宝座必定要易主。
对比完片区新房价格，我们在来看看周边二手房价格如何，美好香域花境价格是否还有优势呢？
和该项目一街之隔的就是华润翡翠城已交房小区，毛坯二手房价格约14000元/平左右，精装二手房价格约16000元/平左右。
美好香域花境13800元/平的毛坯新房价格，和周边毛坯二手房价格相持平。若购买二手房，后期加上的各种税费，总价将高于新房价格，但是二手房拥有不用等交房时间的优势，购房者可以根据需求自由选择。
可见，不管是新房还是二手房，美好香域花境项目在汉口三环内价格优势明显，之所以卖出13800元/平的"白菜价"，可能主要是由于有关部门对老盘房价涨幅的控制有关。
如此低价，必将吸引较多刚需购房者，性价比还是比较高的。价格这么便宜，肯定有购房者会担心，项目在周边配套或产品上会不会打折扣呢？我们继续咵！
地铁都远在2公里外 三环内优势能弥补该硬伤吗？
美好香域花境位于硚口区古田二路与广华路交汇处，属于汉口三环内楼盘，距离三环线约800左右，自驾5分钟可到达，去汉阳武昌区域都比较方便，全程无堵车风险。同时，临近主干道古田二路及园博大道，这两条主干道比较顺畅，自驾状况好。
在公交出行方面，离美好香域花境最近的公交车站是园博大道古田二路站，但是只有505一辆公交车。
距离项目500米左右有古田二路长丰路站，有约10趟公交车，该站点在步行可接受范围内，可满足居民出行需求。
美好香域花境虽然在环线及自驾方面优势明显，但是周边1公里内无轨道交通，这也是项目较大的硬伤。目前该区域内已通车的轨道交通有轻轨1号线和地铁7号线，该项目距离1号线古田二路站约2.4公里，距离7号线园博园站约2.8公里，都不在步行可接受范围内，需要换乘才能到达。
另外，该区域后期规划有地铁13号线和地铁14号线，目前这两条线路并不在武汉轨道交通第四轮规划中，具体站点及通车时间未确定，需要等待时间较长。
可见，美好香域花境项目在轨道交通方面并无优势可言，离三环近的自驾优势是否能弥补该硬伤，这要看购房者自己的选择。
北侧园博园+南侧铁路轨道 居住体验感反差强烈
美好香域花境项目周边有两大亮点配套，一个是宜家荟聚中心，距离该项目约3.8公里，可满足居民购物需求；另一个是武汉园博园，距离项目约3.7公里，可满足居民游玩需求。
宜家荟聚中心和园博园是美好香域花境的加分项，而和项目仅园博大道之隔的铁路轨道对项目的整体品质有影响，临近铁路的一期地块房源或将有噪声影响。
老欢特意拍了视频，让各位有更直观的感受。
周边老小区较多 小型生活配套完善
美好香域花境项目周边有华润翡翠城和紫润明园等老小区，其底商都已经入驻，中百超市、菜场等配套都有，居民基本生活需求完全可以满足。
另外，美好香域花境项目还自带有约2.7万方商业规划，将建成商业街和社区底商，商业街位于一期和二期中间区域，未来可以满足小区业主基本生活需求。
总的来说，美好香域花境周边小型生活配套是比较完善的，车行10分钟内有宜家荟聚中心和园博园，也是武汉市民关注度较高的购物及游玩景点。但是临近铁路轨道，对项目未来溢价或将产生影响。一般说来，能够影响楼盘未来溢价最多的两个因素，是地铁配套和名校资源。美好香域花境周边1公里无地铁配套，后期将无法产生溢价效应。
那么，项目周边是否有名校呢？我们继续咵！
普通小学因对口名初备受关注 项目能否对口还未可知
美好香域花境周边有紫润小学、长丰小学、韩家墩小学北校区及水厂路小学等，其中最值得一提的是紫润小学，该学校本来是个普通小学，但是因为所对口的初中而备受关注。紫润小学对口的是武汉十一中紫润校区，而且该中学目前只接受紫润小学的学生。
武汉十一初是硚口区重点学校，这就意味着紫润小学可以直接升入十一初紫润中学部，成为了九年一贯制学校，周边楼盘变成了学区房。
那么，美好香域花境项目是否有几率对口该小学呢？我们先来考察下周边二手房对口学校情况。
老欢上文也提到了，该项目周边有老小区紫润明园和华润翡翠城，目前都是对口的紫润小学。因此美好香域花境未来交房后，对口紫润小学可能性较大，不过最后能否入学需要等划片后才能确定。
总的来说，美好香域花境虽然无地铁配套，但是在项目区域、周边配套及入市价格上，都是比较适合刚需购房者的，而且整个项目可能只有这一栋楼会推出。
出乎意料 被团购项目突然冒出一栋楼将推出
美好香域花境整个项目总占地面积约7.5万方，总建筑面积约43万方，总户数2906户，车位2313个，容积率4.6，绿化率30%。由11栋住宅、一栋幼儿园和约2.7万方商业组合而成。其中7、8、9、10、11号楼为一期地块；1、2、3、4、5、6号楼为二期地块，目前一期及二期4号楼均已拿证且被团购。
当购房者都认为这个项目不会对外出售时，近期售楼部却对外释放说，预计10月份将推出二期5号楼101-128平毛坯房，预计均价13800元/平，约408套房源，另外二期剩下房源是否对外还不确定。
楼栋分析：二期5号楼是56层，2个单元，3梯4户，公摊27%，其中1层和2层是商业，15层、30层、45层是避难层。
5号楼位于小区中间的位置，离主干道园博大道、古田二路及铁路轨道都有一定距离。但是购房者需要注意的是，该楼栋南面是一期和二期中间的商业街地块，低楼层或将有光线遮挡及噪声影响。
户型分析：5号楼共有3个户型，101平、119平、128平，都是三房设计。中间户是101平，有204套房源，通过连廊保证户型通透性；两个单元衔接处是119平，有102套房源；两边是128平，也有102套房源。
全是三房设计 二胎家庭需求无法满足
美好香域花境将推出的101-128平毛坯房，全是三房设计，适合普通刚需购房者。但是由于无四房设计，二胎家庭需求则无法满足。
户型分析：101平三房两厅一卫，5号楼中间户。该户型比较紧凑，无走廊等面积浪费，主卧、次卧及客厅都是朝南，房间采光效果较好。
该户型不足之处在于：次卧门和卫生间门是正对餐厅，需要长时间关着门，否则房间内隐私度有影响。另外，三房设计却只有一个卫生间，后期早晚洗漱高峰期，会需要排队使用，影响居住舒适度。
户型分析：119平三房两厅两卫，5号楼两单元中间衔接户。该户型南向有阳台，厨房有窗户，可以形成全通透户型。另外，整个户型比较紧凑，无走廊等面积浪费，同时对居住隐私度都有考虑，房门没有正对客厅区域。
相比101平户型，该户型主卧带有独立的卫生间，有两个卫生间设计，早晚高峰期使用起来会比较方便。
该户型不足之处在于：东面的卧室离公共卫生间较远，夜间使用不太方便，需借用主卧卫生间使用。
户型分析：128平三房两厅两卫，5号楼边户。该户型南北双阳台设计，全通透户型，室内采光及通风效果较好。该户型和119平户型结构类似，北面多了一个阳台，可以放置一些生活用品，可增加贮存空间。
该户型不足之处在于：128平的户型三房设计，虽是毛坯房但基本无法改造成四房结构，无法满足二胎家庭的需求。同时后期装修时，可以考虑在主卧进行衣帽间的设计，居住舒适度将提高。
综合点评：
美好香域花境项目较大的优势就是三环内13800元/平的低价和毛坯房属性，就单凭这两点，必然是会吸引较多的购房者。目前汉口三环内较低价楼盘是翡翠中心润玺，前期毛坯价约16500元/平。如今，美好香域花境的入市，三环低价盘宝座将易主。
美好香域花境即将入市的最小户型面积是101平，也就是说首付41万左右可以入手三环毛坯房。对于刚需购房者来说，性价比还是比较高的，同时也注定了其上车的难度。另外，该区域是80%的刚需优先选房，改善性购房者也是有机会入手的。
除开上面的优势外，和该项目一街之隔的南面铁路轨道，是项目较大的减分项。项目即将推出的是二期房源，虽然前面有一期楼栋进行遮挡，噪声影响会有所减弱，但是景观视野并不好，要入市的5号楼户型阳台都是朝南的。
文章来源：老欢咵房
