7月27日，位于汉阳滨江的一个小小楼盘营销中心开放了，这个盘就是江御。
江御（汉阳区-汉阳滨江）目前营销中心已开放，预计8月首期开盘，主推138-293㎡毛坯房源，仅199套住宅房源。
这个项目最开始叫滨江御府，可能觉得别的城市叫滨江御府的项目很多吧，后来掐头去尾，改名为江御。
这真的是一个非常小的盘，小到只有3栋，而其中还有一栋是写字楼。也就是说住宅只有2栋，从房地产信息网上查到，这个楼盘总共可售的住宅房源只有199套，少得可怜。在汉阳一纵滨江大盘里面，江御的存在感明显低很多。
但是，最近却有不少人问起这个盘。江御真的非常神秘，它的价格非常不好猜，真的是可高可低，为什么说这个盘让人非常纠结呢？因为它就在曾经轰动一时的地王项目碧桂园晴川府隔壁，按说价格是要参考晴川府的，但是呢，两个项目虽然作为邻居，但是拿地价却天壤之别！
碧桂园晴川府当初拿地特别贵，2016年7月，碧桂园以楼面地价20017元/㎡的天价夺得晴川府项目地块，一度成为当年武汉单价地王。同年10月，晴川府隔壁的地块，也就是现在的江御所在地块，被武汉市排名前列市政工程有限公司以楼面价5178元/㎡拿下。可以看出，两个地块紧挨着，但是，碧桂园的地块却是江御地块地价的近4倍！（下图中P（2016）075地块，原本是8月4日招标，后因故撤牌，最后江御地块编号为P（2016）101）
同样的面粉，价格却相差近4倍，那么面包的价格肯定也会差别很大。所以可以猜测，江御的价格大概率会比晴川府低很多。所以这个盘的价格不会有太大压力，甚至可能会有惊喜！这两个项目，作为同一区位的兄弟盘，命运真是天壤之别！目前晴川府暂无房源在售，前期住宅房源均价是35000元/平，算是汉阳最贵的高层住宅楼盘吧。
而对于江御，现在网上各种说法不一，有的说这个盘非常不好买，因为价格估计会非常低，而且房源量又少，一般人估计买不到；但是又有人说，这个盘价格也可能价格蛮高，虽然不比碧桂园晴川府，但是也不会低很多。
目前碧桂园晴川府基本上是区域的站岗盘，而江御作为它的邻居，价格大概率是比它低的，但是到底低多少呢？这个盘预计是卖毛坯的，不少人猜测，它的价格可能会在23000元/平左右。
如果真的是这个价格，那么对比旁边的项目，那性价比还是挺高的，令不少人心动，但是呢？不少人纠结的点在于，这个盘的开发商是不知名的小开发商，甚至以前都不是从事房地产开发的，开发商是武汉华中通信广场置业有限责任公司。用不少人的话说，以前就是个“卖手机的”。
在网上查了下，这个开发商注册时间还挺早的，2012年就注册了，网上的资料显示这个企业经营范围包括房地产开发，商品房销售等，股东之一是江斌。
在网上可以查到，武汉华中通信广场有限责任公司，比江御的开发商少了置业两个字。这个公司应该就是江御项目开发商的母公司。可以看到，这两个公司的法人是同一个人，该公司的经营范围主要为通信电子产品及耗材等。
也不是说大家比较排斥小开发商，而且相对而言，小开发商做的房子，烂尾的概率比大开发商要高一些，并且品质也无法保证。
何况这个开发商的有过很多次的变更记录：
但是从另外一个方面来说，这个项目烂尾的概率应该不大。首先，目前这个项目的住宅楼栋已经封顶了。其次，这是个小项目，投入的资金不会很大，而且很快就能卖完。很多烂尾的项目都是很大的项目，前期销售情况一般，出现资金周转困难，后期的项目就无法继续下去，导致烂尾。不过还有些是股东或者法人出现变故导致的烂尾，但是这样的风险大部分项目都存在，概率还是非常低的。
（左边为办公楼的进度，右边为住宅楼进度）
抛开价格和开发商这两个因素，这个项目其实优势还是非常明显的。
1、地段非常好
项目靠近汉阳内环，汉阳的内环占地面积非常少，基本没有楼盘，而汉阳最核心的地段就是内环旁，内环外甚至比武昌、汉口的内环内还要核心。同时该项目还地处武汉几何中心，距离汉口内环、武昌内环都很方便，通达武汉三镇。
2、交通非常便捷
江御项目自驾出行便捷，该项目出了小区就可以驶入晴川大道，沿晴川大道向北行驶约1公里就可以驶入长江大桥后可到达武昌核心，向南行驶约900米左右可以驶入鹦鹉洲长江大桥或二环线，也可以通过距项目约2公里的晴川桥或距项目3.5公里的江汉桥到汉口核心区，在汉阳内部行驶同样很方便。
江御项目临近地铁4号线，江御项目距离地铁4号线拦江路地铁站直线距离730米左右。但是实际步行距离就有点远了，有1.2公里，走过去的话，差不多得15分钟，所以不能算是真正的地铁盘。
3、项目是真正的江景房
项目一线临长江，江景资源非常好，并且还是南向临长江。可以说，就这一点来说，这个项目就是非常高端的。武汉内环旁真正的江景房均价都在3万+了，汉口二期滨江片甚至都到了4万+了。而2万多点价格，就能享受内环旁优质的江景资源，这个价格很多刚需都能承受。
试想一下，内环旁一线江景房，一般人都会觉得，这肯定就是豪宅啊！但是这个豪宅，有些刚需真的是买的起的。而对于改善人群来说，也是非常不错的选择。
这个盘环境也非常好，旁边就是汉阳江滩公园，并且周边的配套也都比较成熟了，有大型的商业，钟家村商圈，西大街等，非常适合居住。
总之，抛开别的不说，就江御项目本身来说，所处的地段特别是非常好的。但是，目前这个项目也有个非常大的竞争对手，那就是万科金域国际。两个项目PK的话，还真是难分高下。
不过，这个盘的客户应该也被万科金域国际抢了一部分。
首先，江御据说是卖毛坯，毛坯价可能在23000元/平左右（编者无依据的预估，不保证准确性，实际可能会偏差很多），而万科金域国际带3000的装修，均价21480元/平。单就价格来说，万科金域国际肯定更有优势。
但是地段上，万科金域国际要差一些。万科金域国际虽然说也是位于汉阳内环旁，但是，江御位于武汉最中心的位置上，还是一线临长江的，而万科金域国际是靠近汉江的，景观资源肯定江御更胜一筹，江御的特别地理位置比万科金域国际要好。但是呢，在交通这块呢，个人认为，万科金域国际更好一些。因为万科金域国际才是真正的地铁盘。距离4号线五里墩站仅50米左右，可以说是真正的无缝对接，而江御距离最近的地铁站点4号线拦江路站，有1公里多。
再就是品牌，那不用说，肯定是万科完胜。万科金域国际据说是7月30日晚上7:30线上刚需开盘，7月31日晚7：30线上非刚需开盘，带3000元/平装修，均价为21480元/平。
再来看看江御的户型，全部都是大户型，最小的户型是138平，然后其他的都在200平-300平左右。从户型上来看，是豪宅无疑了。这个最小的户型138平，应该比较抢手。除了这个最小的户型，其他的大户型都设计的非常方正通透。
下面来看看江御的具体情况吧：
项目概况
项目占地面积为1.85万平，总建筑面积为92500平，总共287户。其中商品住宅部分建筑面积为43779平，且仅有248户。公租房建筑面积为2313平，共39户，主要分布在2号楼的2、3、4层和3号楼的2、3层。
商业部分建筑面积为1780平，办公部分建筑面积为44222平，物业用房建筑面积为266平，消防控制室建筑面积为80平，社区居家养老服务用房建筑面积为60㎡。另地下车库和设备用房建筑面积为35667平，架空层建筑面积为600平，避难层建筑面积为3600平。地下停车位共计880个。
项目规划有1栋44层局部6层裙房办公商业综合楼，1栋52层局部底层架空住宅楼，1栋46层局部底层架空住宅楼，1栋3层局部2层商业用房。
2栋超高层住宅，共计248套商品住宅，折算户均面积176平，并且超高层大概率户均1梯1户。
地块追踪：
江御地块即P（2016）101号地块，土地面积18500平方米，土地用途为住宅、商服，容积率5.0，建筑面积92500平方米；土地使用权年限：住宅70年、商服40年。
2016年10月11日，该地块由武汉市排名前列市政工程有限公司中标，中标价47900万元，成交楼面地价约5178元/平，隔壁地王项目——碧桂园晴川府楼面地价将近是江御楼面地价的4倍。
查询得知，武汉市排名前列市政工程有限公司与华中通讯广场置业有限责任公司为关联公司。
2017年5月华中通讯广场置业有限责任公司申报了江御的规划方案。
项目区位
大区位来看，江御项目位于武汉汉阳滨江版块，在内环与二环之间，处于长江主轴“长江文明之心”范围内，居三镇之心、两江交汇处，是整个大武汉的三镇之心。项目所在区域从北至南规划有南岸咀规划片、归元文化片、月湖片美术馆、武汉领事馆区、武汉国际会展商务区等。
小区位来看，江御位于滨江大道与拦江路交汇处西南角，东边是晴川大道和汉阳江滩，西边、南边是汉阳单价地王项目——碧桂园晴川府，北边是迎江华府和洲尾小区。
区位点评：江御靠近内环，距离一公里左右，旁边就是武汉单价地王项目，但是地理位置比碧桂园晴川府更靠近内环。项目一线滨江，对面是汉阳江滩，高楼层基本上完全无遮挡。
交通配套
地铁方面，距离地铁4号线拦江路站1.2公里左右。地铁6号线（钟家村站）步行约1.6公里。
公交方面，乘24路、26路、30路、637路、646路、yx24路到阳新路公交停车场即到项目。
自驾方面，走晴川大道可以上二环走鹦鹉洲长江大桥或者走武汉长江大桥，均可以到中南商圈、楚河汉界商圈、光谷商圈，等9月份杨泗港大桥通车后也四通八达，自驾比较方便。
交通点评：汉阳交通配套不断完善，楼市红利不断。目前片区内已经形成了3条环线、3条地铁、4条主干道、4座跨江桥梁的立体化交通体系，交通四通八达。自驾条件还是很好的，周边主干道、快速路都可以快速上内环、二环、三环，与地铁4、6号线距离都有点远。
商业配套
小区规划自带1780平商业，临近的世茂锦绣长江发展多年，建成锦绣长江文化商业休闲带，超五星级酒店和高档写字楼，商业较为成熟；相邻的碧桂园晴川府规划有大体量商业。附近还有北城农贸市场，汉阳区北城生鲜市场，西大街生鲜市场等，生活还算比较方便。
项目背靠钟家村商圈，商业已经发展成熟，汉商银座、新世界百货、闽东国际城、家乐福等聚集于此。
另外远洋地产在钟家村打造大体量综合体，其中归元片（4号、6号、7号地）将打造类似于成都远洋太古里的商业街区。归元寺片区核心商业街区分为地上和地下，将包含零售旗舰店、服饰服装品牌店、国内外快销、文化创意、儿童娱乐、餐饮、精品超市、酒店、影院、书店等各类业态。另外，钟家村附近的福星惠誉旧城风貌区项目也将建设商业综合体。
（大归元片、远洋东方境世界观1-8号地块、福星惠誉A-D地块范围）
（大归元片规划）
（远洋东方境世界观商业规划）
（大归元片规划）
（福星惠誉A、B、C区规划）
生活配套
医疗项目所在区域武汉市第五医院，武汉汉阳医院，到武昌可以去武汉大学人民医院、武汉市第三医院(首义院区)，去汉口可以到武汉市排名前列医院、同济医院、协和医院。
教育
江御的教育资源算是汉阳的楼盘中，非常突出的了。项目附近有汉阳机关幼儿园、西大街小学、西大街小学(二校区)、钟家村寄宿学校、二十三初中、武汉三中等汉阳最先进的教育资源，但目前对口哪个学校还不确定，但是项目距离西大街小学和二十三初中非常近，划片的话，大概率是对口这两个学校的。
配套点评：生活配套，基本上自给自足，但是目前商业偏小型，但是临近钟家村商圈，可以辐射到汉阳滨江，未来片区商业规划还是不错的。尤其是归元文化区的改造已在如火如荼进行中，远洋打造的归元里商圈，以及五里墩的万科、华润、华侨城三大“巨头”集中开发，升级指日可待。可以说汉阳滨江片区豪宅生长的土壤已经十分肥厚，只待时机破土而出。
综合点评
1、江御的特别地理位置比较好，比碧桂园晴川府更靠近内环，更适合自驾出行。
2、开发商名气不大，小区体量比较小，但是麻雀虽小五脏俱全，也因为房源较少，可能会不太好买到。
3、周边生活氛围成型，10分钟生活圈能解决。未来周边商业还是值得期待的。
4、背靠地王项目，一线观江，5楼以上可以全面瞰江，户户都能看到武汉地标之一的黄鹤楼。观江效果不错，预计是卖毛坯，预估价格在2.3万左右，比隔壁地王项目碧桂园晴川府便宜不少。
5、小区北边是是老小区，附近有个公交停车场，会受到噪音影响。
目前，江御营销中心已开放，推建筑面积段约为138-293平户型，其中少量为三房户型，多数为四房户型。
购买建议：
从地段和户型上来看，这个项目特别是改善的优选，总价应该在300-700万左右。在武昌和汉口，300万左右应该是买不到处于这么核心地段的大户型江景房。而作为首改人群，这里也是不错的选择。
文章来源：楼市武汉
