以前，哥给大家讲过豪宅的“味道”，这一次讲一个“有味道”的刚需产品。
它是1.5卫的设计，在武汉应该是独一份。
啥叫1.5卫？
简单来说就是“一厕两坑”。
咱看图：
样板间是这样的：
图的右边是洗脸台，左边门进去是一个马桶和淋浴，中间门进去也是一个马桶。
这是一个101平米的户型，这个面积段，在武汉也并不是没有做出2卫设计的产品。
那为什么这里只做1.5卫？
是公摊太大做不出2卫还是设计师脑子进水了？
2卫一般是3房的标配，满足的是一家四口以上的居住需求。
如果仅仅是小俩口，买个90平米的2房，完全够用。
夫妻俩有了孩子之后，爸妈来帮忙照顾，那就必须要3房了。这人一多，只有一个卫生间是很让人绝望的一件事，特别是早上的时候。
你一起来，准备先清空“内存”，却发现厕所被老人家占着——老人家起早那是为了送孩子上学。你也不能多说啥，等着吧。
孩子磨磨蹭蹭起床了，小朋友可不能憋坏了身子，赶紧去吧，你又得等。
然后，你老婆来了。她一天的干练全靠早上的精致，你作为一个大男人，老婆优先是必须。
一个早上，迎接你的不是清爽的阳光，是等厕所的绝望。
2卫是妥妥的刚需啊。
但是，100平米的面积段，做出3房2卫，除非是超低公摊，否则注定了第三个房间是个非常鸡肋的玩意，只能做个书房。
这是哥一个朋友的家，父母要来带孩子，他把书房改成卧室，结果就是这样。
再回到前面提到的1.5卫的户型。
把省出一个洗脸台和淋浴的面积，全给到那个小房间，不就真正做出了一个3房吗？
所以，给客户营造的感觉就是：
哟呵，卧室都挺大的，住起来宽敞。
01
这看似是讨巧的小花招，背后却是有逻辑的。
这个项目的开发商做过大量调查：
一般家庭的卫生间里，面盆使用频率是较低的，然后是淋浴，使用频率较高的是马桶/蹲便器。
真正刚需的不是2卫，而是马桶/蹲便器。
样板间较大的意义不在于它有多美以至于能够震撼到客户，而是美的背后，能给客户清晰地传达项目的产品力。
我们经常吐槽，武汉楼盘的产品力不足。
倒不完全是说开发商外墙搞涂料、楼道不贴砖，公区、地下车库没有精装之类的，就是产品力不足。
一分钱一分货，我们也没指望1万多的项目就非得用上铝板+玻璃幕墙，车库整得跟机场一样。
不是要你砸多少钱，而是希望你能多花点心思。
多了个马桶，又不是金的银的，能花多少钱？
但是给客户的感受就不一样。
1.5卫的设计，只是户型规划的起点，空间划分的逻辑是尊重，是规避家庭成员的互相干扰。这都源自对生活场景的细心观察之后的深入思考。
在如今武汉的楼市，很多人都会觉得精装交付会拉低性价比，这点在刚需产品上会进一步被放大。如何让客户觉得值？
还是从生活实际需求出发。
武汉的冬天，是比武汉的夏天可怕得多的存在，南方的湿冷，即使是打小见惯冰天雪国的北方人都受不了。呼吁了多年的集中供暖，基本是没可能实现的，多数还是只能靠自己添置取暖设备。
这个项目在精装交付标准中，加上了暖气。
比起列举你用了啥啥牌子的马桶、洗脸池、墙纸等等，对客户的触动，特别更为直观强烈。
而且，我们再想想，如果精装交付的时候没有暖气，那后期业主要装，这精装基本就得拆了——那这个精装还有什么意义？
产品力就是要从生活场景出发，从业主实际的需求出发。
这与产品定位刚需、改善还是豪宅一点关系都没有。
新城桃李郡，确实做得不错。
02
购房者买的除了房子本身之外，还有房子周边的配套。
新城桃李郡位于临空港新城，毗邻轨道交通1号线的径河站和三店站。
这个区域，项目特别多。
当初引进这么多开发商，就是希望群策群力之下，快速实现新的城市界面的树立、人居水平的提升以及区位配套的完善，较快速的完成临空港新城的开发进程。
在这个过程中，新城桃李郡可能是区域内贡献最特殊的一个。
新城控股在拿到这宗项目用地时，有一个关于引进学校的要求。
大家可能会觉得，引进学校是很了不起的事吗？
这个学校还真不简单。土地挂牌文件中是这么要求的：
须在该地块东侧引入一所经区教育主管部门审核同意的“985工程”及“211工程”院校的附属学校（不少于36班学前教育、60班小学、48班初中及36班高中）。
目前的传闻中，这所学校可能会是北师大附属学校。
项目是由新城控股与祥兴集团合作开发。
祥兴集团长期与北师大附属学校合作，在多地开办学校，比如北师大福清附属学校、北师大蚌埠附属学校、北师大任丘附属学校等。
祥兴集团也是新城桃李郡地块的学校投资方，所以传闻并非空穴来风，而且也完全符合“985”和“211”高校附属学校的要求。
北师大附属学校是北京首批重点中学，曾经培养出了钱学森等多位杰出校友。历年来，本科上线率都是100%，一本率稳定在97%以上，教学水平相当之高。
北师大在多地都有合作基础办学的经验，口碑相当不错，一直致力于加强先进教育理念和科研成果的现实转化，把先进的教育教学理念、科研成果传播到各地，在学校体系建设、教师招聘等方面都有很高的标准。
如果真的能够引进北师大附属学校，对于整个区域的教育水平一定会带来很大的提升。
现在，周边一些项目的区位图和置业顾问都会很直接地提到这所学校。至于是不是北师大附属学校，我们拭目以待。当然，是否对口，还要看以后教育部门的学区划分。
一般来说，学校都是就近分配入学。
不过，一些由开发商代建、引进的学校，虽然不能保证业主的子女一定能够就读，但是近水楼台先得月的优势肯定是有的。
03
客观地说，在这样一个刚需板块，引入十五年一贯制学校特别是优质高中，完全是高配。
在住建部今年开始施行的较新《城市居住区规划设计标准》中，对于城市居住区配套设施的设置有非常明确的规定和要求。
首先，我们要理解“应”、“可”和“宜”三个字，在官方语境中严格程度上的巨大差别。
这也就说，“应配建的项目”和“应独立占地”的中小学校，是所有配套中要求较高的。
还有就是关于“十五分钟生活圈居住区”和“十分钟生活圈居住区”的定义，转换到人口上分别是“居住人口规模为50000-100000人”和“居住人口规模为15000-25000人”。
教育的高配，从侧面说明了zf对于临空港新城的规划标准和格局是非常高的。
配合着千亿产业的落地，临空港新城未来一定会是一个极具活力的区域。
04
去年，新城控股形成全新的住宅产品品牌“未来+”。
新城通过思想、城市和人三大维度来洞悉未来，实践“以未来人居洞察，前瞻时代居住文化；以未来技术研发，实践百年住宅作品；以未来丰盛体验，呈现先进美好生活”的全新产品理念。
在新城桃李郡的开发中，也印证了其产品理念：
“
通过对生活场景的思考，打造符合客户需求的产品，提升居住品质；
通过对区域的剖析，引进知名学校，弥补区域的价值短板。
”
思想、城市和人在这里都得到了融合。
在激烈的市场竞争中，好的产品力不一定能让开发商赚得更多，却能让开发商穿越周期。
新城控股对未来居住需求和区域需求的场景化、前置化思考，都是值得大家肯定的。
文章来源：武汉买房
