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上图项目基本是武汉豪大大们购买新房的产品主力，除了武昌的融创、汉口的万科绿城，其它的，产品君这个“伪豪”都去过。
这些楼盘的资料不容易找，大多数的舆论保护滴水不漏。从资料搜集的难度系数可以判断开发商对舆论的监控力度和敏感度。
有意思的是，中信泰富和碧桂园的软文是最多的。盖不住产品君有一颗骚动的好奇心，越是藏着掖着，就越想扒一扒。
既然没办法分析整个项目的优劣，索性，产品君聊聊户型，起码就事论事，免得被人挖苦是为了黑而黑。
酒壮怂人胆，就拿二七滨江开个刀。
1
为什么挑户型？
户型作为竞品之间差异化打法最明显的着力点，不同的户型针对不同的客群。
任何不带详细尺寸数字的户型图，都是耍流氓！别拿图纸的美观度说事。
有时候，约200㎡的超大平层做3房，可能不是讲求舒适度，而是公摊太大，面积不够用。当年越秀星汇云锦近140㎡的面积有接近30%烧在了公摊上，谁买谁肉疼！
从你进门开始，开发商所做的一切美学伏笔，都是为促进成交铺路，而户型是最能打的，也是买房者预期判断时少有的所见即所得。
可能有售楼部没有园林展示，装修得等到具体交付才能一见分晓，但起码还没有哪家张狂到不放户型吧。
2
竞品的差异化打法
01
面积段
一个版块的户型面积总量上，是有梯度变化的，有买200㎡以上的，就有买100㎡。二七也如此。
开发商要把板块的面积需求吃干净，最直接的差异化打法，是在面积段位上各有侧重点。
二七少有出现了100㎡以下的是华发，主要负责填补二七97㎡-144㎡的刚改，降低了圈层的入门成本。
绿城的重点户型在150-170㎡左右的段位，更值得买。看了196㎡和219㎡后，产品君的感受是：明明是个大款，你怎么屌丝得那么任性？
容积率不够用了，面宽就剩那么点，就只能强行塞，已经不能好好玩耍了，走，买隔壁的去。
华侨城、万科、融创的面积起步门槛位居武汉前三， “别人家的主卧可能比你家的客餐厅都大”，就是较好的标注。
所以，二七的上限有万科就够了。融创对应的是武昌滨江，华侨城则是对应东湖。
02
功能的变化，是观念的变化
以厨房为例。
万科融创几乎没有中西厨分区的设计，不是说不好，是不是两家提前洞悉未来：生活节奏加快，外卖正在蚕食厨房的地位，所以有意简化厨房的配置？
再来说阳台。
一般临个江啊湖啊的超大平层，都喜欢在阳台上做文章。万科只有262㎡采用大横厅设计+270°瞰江阳台+中西餐分区。
买超大平层的，对封闭式阳台有很深的执念。
从功能上来讲，豪宅认为阳台是充当观景的休闲作用，所以会有270°的升级，另一方面，相比180°，只要阳台拐角的面积足够大，分成观景区和晾晒区，足够使用。
从生活需求出发，不能晒衣服的问题还是没解决。阳台上晾那么多衣服，肯定破坏美观，送一套烘干机，行不行？
豪宅的阳台，追求的是体面，美感，是在做视线管理。
而万科的其它户型都有南北双阳台，面宽在17-19㎡之间，以4开间全朝南为主，侧重居住的舒适度，整体来看，万科的户型更偏向精打细算的实用路线。
融创非常注重正向玄关+外挂式厨房，没有大横厅设计。
其实所有正向玄关的仪式感，都是在填主卧豪华度的坑。
为了保证主卧男女主人公的收纳空间，衣帽间必须要大，常常凸出来，就挤压了客餐厅的面积，打破了大开间一体化、南北通透的格局。
为了避免进门处的空地沦为过道，就用正向玄关来填补，不然，浪费面积可是致命的。
那些看重客餐厅一体化南北通透的，可能就欣赏不来正向玄关的奢侈度。
除了住的本位需求，有一家在第三空间上想了个招。
中信目前主推的面积与邻居们比，并不算大。讨巧的是，中信借势打出one by one的概念，企图捆绑公寓，作为你的红酒区、琴房、茶室、收藏室……这也是被地块的商服比例逼出来的脑洞，中信在替你创造多买一套的理由。
不过人人都有这个需求，有钱才是王道。为了降低销售难度，140㎡+75㎡loft一定比215㎡的成本低一些。
商服地块的运营是个老大难，中信这出戴着镣铐跳舞的破局门道，从营销角度来讲，是一次试图转变消费理念的角力，从销售层面来讲，是值得称赞的。
03
功能区多了，洄游动线就复杂
如果说万科、融创的户型设计在动线上“一切从简”，新港长江府就不一样。
这是一个很神奇的楼盘，武汉最贵毛坯价。地小心大，不怕摊上事，小到80㎡有余，大到351㎡，直接捅破了武汉住宅面积段的上限。
它的户型动线非常复杂，功能区多，说不定真有路盲进去了找不着北。
冲着一线临江的大阳台去的，看了新港长江府，估计想骂娘。
04
外立面
玻璃幕墙+铝板，对于单价3万+的楼盘不是稀奇事，更用心的是还要提炼出美感。
美是相对而言的，一路之隔，差之千里。与原岸相比，欢乐大道对面密不透风的马蜂窝，好比机关枪扫射，打成了筛子。
华侨城原岸的高层以18层为一个分界线，阳台的弧线、直线交替，远看呈流水线状，视觉上的水系柔美与东湖遥相呼应。
它对待外立面的态度，值得武汉同类产品学习。
3
超大平层的设计理念
超大平层的共同点是，重视客餐厅这类公区，除了主卧套间，次卧通通弱化，只具备基本的睡觉功能。
卫生间和玄关的细节没那么到位，是重灾区。
卫生间的数量基本比卧室少1-2个，比例达到1:1就很不错了，尤其客卫的使用空间吝啬，而且普遍采光弱，暗卫不谈，不能光顾面子好看啊。
玄关多数以一面墙草草完事，只能放钥匙、背包、雨伞、鞋子之类的小件，很少有更换外套的收纳空间，所以，大家都是挤一堆站着换鞋，不管你住再大的房子，进了门，衣服首先往沙发上甩。
当然，有电梯厅面积赠送的，就弥补了这个短板。
此外，部分项目在设计上有“偷懒”的嫌疑。把小面积的设计逻辑直接粘贴复制，然后把功能区面积等比例放大，套用到大面积的户型上。
除了华发，万科、融创的户型总体也是通用一个模板。
为什么偷懒可耻？面积越小，局限性越大，方格就那么大，本来是跳“日字格”的马，硬要造出个“田字格”的象，是不是容易扯着蛋？
户型设计最难的点是，面积越大，想象力越多，并不等同于卧室数量就要对应增加，而是要在释放个性化需求的功能上花心思，反而无从下手。
这跟容积率是一样的道理。
容积率越高，建筑面积就越大，在一个四五万方的地块里，只能靠超高层堆，把容积率填满，而容积率越低的项目，越是不好下手。
假设容积率1.9，
到底是全部做别墅，还是搭配洋房？
别墅做叠拼、联排还是双拼？
要不要加洋房？
洋房是做11F还是12F？
面积是140㎡以内还是140㎡以上？
这都是需要操盘人弄清楚的开发逻辑，而产品背后对应的，是目标人群的购买需求，不是“钱”那么简单。
站在开发商的角度，套用户型设计逻辑，是为了保证“圈层纯粹度”。同一个户型逻辑对应的是同一种角色，到底买大买小，只是取决于你有钱，还是更有钱。
他们在抢夺相似居住理念的人，蛋糕就那么大，怎么分？
当房子的面积大到可以来场室内50米短跑竞赛，却没有堆砌出5房、6房，这让产品君想了很久。
中国的人口出生率越来越低，尤其女性婚姻意愿走低，单身、一家三口或者丁克家庭未来可能越来越多，家庭关系简化，核心成员无非那么几个人，买200㎡以上，要那么多卧室有毛线用？
矛盾点就来了。
尽管200㎡以上的面积，能够把收藏室、红酒室、书房、健身房、影音厅……通通解决掉，超大平层把主人公的活动区内化，但人总有那么些个不亲不近的朋友，随随便便就把一个夹生货带进来？
你的房子装得下你的私人独处，未必装得下你必不可少的应酬社交。诚如中信泰富打出的“one by one”组拳。
90㎡可以做双套间，也可以做小三房，孰优孰劣？两种理念使然，没有谁好谁坏。
豪宅，拼的不是豪，是细节和理念。
客户大多不知道自己想要什么，如果你也不知道客户不知道什么，那就完蛋了。
4
守江山比打江山难
滨江板块的地，很少有纯住宅用地，它还肩负着更新城市名片、滨江景观界面的社会责任。
产品君曾经去过大智路的京汉1903，身处次顶楼，居高临下，俯视大地，瞬间毛爷爷上身：问苍茫大地，谁主沉浮？
可武汉的城市平面，渣得就像买了一箱没有调料包的方便面，食之无味。
不提一线城市三驾马车，与重庆相比，武汉目前江景的幅宽，连手机拉个大全景的时长都撑不过。
当初产品君还围着汉阳的新港长江城板块打转时，总觉得跟二七的处境很相似。
各大房企四海八荒齐相聚，没有哪个开发商一家独大，每个人手里的地就巴掌那么大，容积率近4破5。
产品君不要脸地大胆猜测：
一、武汉三环内的空地越来越稀缺，武汉ZF财政收入主要来源于土地，而不是税收，本钱有限，哪能随便预支，拿着红章乱盖戳？
二、汉口CBD沦为“睡城”的前车之鉴，让武汉ZF认清一个事实：城市中心那么大的土地开发，纯粹指望开发商充当挖掘机，既有顶层设计的欠缺考虑，也有挖掘机的自视甚高。
不得不吐槽一句，晚上8点的CBD，居住氛围连盘龙城都比不上。撸个串都没地儿去。
汉阳新港长江城板块和二七滨江的土地开发，与“不要把所有鸡蛋都装进一个篮子”异曲同工。想必ZF这么做，也是在给城市运营解压。
汉阳新港长江城板块和二七滨江的土地开发，与“不要把所有鸡蛋都装进一个篮子”异曲同工。想必ZF这么做，也是在给城市运营解压。
来源：微信公众号楼市产品说
