7月5日,上海易居房地产研究院发布《2019年二季度50城租金收益率研究报告》。该报告显示：二季度50城租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%。据悉，进入2019年后，房屋租金收益率开始加速下行。分析人士指出，高房价挤压租房消费，导致房租已经连续两个季度下跌。
今年50城租金连续两个季度下跌
房租能够更真实地反映一个城市理性的住房需求，房租的持续下跌主要是因为供大于求。另一方面从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外，近两年来，政府支持租赁市场的发展，有相当数量的租赁住房进入市场，同样增加了供给。
易居研究院研究员王若辰表示：我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。未来应该继续坚持“房住不炒”的原则以促进房地产市场的平稳运行，合理控制房价涨跌幅度，避免房价的过快上涨进一步挤压居民的真实消费需求。
房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。
根据城市房产网的数据，二季度50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%。二季度，部分城市房地产市场仍延续了一季度“小阳春”的热度，50城房价环比上涨1%，而租金环比下跌2%，导致租金收益率继续下降。目前租金已经连续两个季度环比下跌，也是2017年二季度以来首次同比下跌，租金的下跌可以反映出居民需求的降低，而房价却持续地上涨，应警惕房价上涨对租房需求的挤出效应。
无锡二季度租金同比跌10%
对二季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序，不难发现，同比涨幅较大的5个城市分别为杭州（10%）、天津（8%）、上海（6%）、济南（5%）和北京（4%）。综合来看，租金收益率同比涨幅为正的城市主要为本轮房地产上涨周期中，前期房价涨幅较大的一二线城市。2018年一季度至2019年二季度，该类城市房价处于调整阶段，同时租金上涨幅度较大。租金收益率同比涨幅为负的城市主要为本轮房地产上涨周期中相对较迟开始上涨的弱二线和三线城市，在2018年一季度至2019年二季度，租金上涨幅度小于房价上涨幅度。数据显示，同比跌幅较大的5个城市为哈尔滨（-26%）、宁波（-25%）、唐山（-23%）、西宁（-20%）和呼和浩特（-20%）。无锡在二季度的租金收益率为1.9%，同比跌幅达到10%，侧面印证了无锡今年的房价涨幅快于去年。
同理，房价环比下跌或持平，就会导致了租金收益率的上升。数据显示，二季度天津和南京的租金收益环比均增长了6%。无锡在二季度的租金收益环比上涨了3%，说明了在租金大致不变的前提下，整体上无锡二季度的房价相比于一季度又有所降温，房价趋于平稳。
分析指出，住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。5月份银保监会对房企的融资渠道进行了限制以促进房地产市场的平稳发展。预计下半年楼市仍会保持平稳，房价难有大的波动。考虑到租金已经两个季度环比下跌，一定程度上反映了实体经济下滑的影响。未来应该继续坚持“房住不炒”的原则以促进房地产市场的平稳运行，合理控制房价涨跌幅度，避免房价的过快上涨进一步挤压居民的真实消费需求。 (仙林)
来源：江南晚报
