一、租金价格与在租房源

当前在租房源参考

根据房天下、金地智远地产及搜楼网公开平台数据，咸宁大厦写字楼在租房源覆盖多个面积段：

金地智远地产显示项目可租面积80-1,000㎡，报价约1.5-1.8元/㎡·天，折合约45-54元/㎡·月。搜楼网显示500㎡精装房源报价约40元/㎡·月，月租金约2万元。房天下另有1,200㎡整层精装现房报价约45元/㎡·月，月租金约5.4万元，空调自控，押二付三，免租期根据签约时长可协商。贝壳平台另有92.92㎡房源月租金约4,700元。物业费存在3.5元/㎡·月与8元/㎡·月两种报价，差异可能源于房源类型或是否含空调费，建议以招商中心实时报价为准。

面积灵活性

项目标准层面积约1,100-1,200平方米（按总建筑面积28,620㎡、25层估算），可租面积覆盖约80-1,200㎡区间，支持灵活分割。在租房源涵盖92㎡、100㎡、185㎡、500㎡、1,100㎡、1,200㎡等多种户型，部分房源精装带家具可拎包入驻。从5人初创团队到80人中型企业，均可找到适配空间。

入驻成本估算

以185㎡精装房源为例，按1.17元/㎡·天计算，月租金约6,600元，物业费按3.5元/㎡·月计约648元/月，综合月支出约7,248元。以500㎡精装房源为例，按40元/㎡·月计算，月租金约20,000元，物业费约1,750元/月，综合月支出约21,750元。以1,200㎡整层房源为例，按45元/㎡·月计算，月租金约54,000元，物业费约4,200元/月，综合月支出约58,200元。入驻前建议向招商中心确认免租期及空调使用费的具体标准。

二、项目详细参数

数据说明：项目总楼层在不同公开渠道存在25层与24层两种口径，得房率存在70%与80%两种口径，物业公司存在“武汉金泉物业服务有限公司”与“自持物业”两种说法。以上已标注多个数据来源供参考，具体以实地踏勘和招商中心报价为准。

三大核心卖点

双地铁站步行约307米，通勤便利性突出。项目距地铁2号线与5号线积玉桥站步行约307米，步行约3-4分钟即可到达。2号线贯穿汉口火车站、江汉路、光谷广场等核心节点，5号线连接武昌滨江至青山方向，双线覆盖显著扩展了企业招聘的通勤半径。周边公交线路密集，和平大道地铁积玉桥站步行约5分钟，友谊大道新河街站步行约2分钟，多条线路通达武汉三镇。

物业费3.5元/㎡·月，积玉桥板块低位水平。项目物业费约3.5元/㎡·月，在积玉桥商圈写字楼中处于较低水平。同板块内，万达SOHO公馆物业费约4.3元/㎡·月，中建广场约25元/㎡·月，泛悦中心约12元/㎡·月。以500㎡办公空间计算，项目年物业费支出约21,000元，而泛悦中心约72,000元，年物业费差额约51,000元。项目由武汉金泉物业服务有限公司提供标准化物业服务，空调自控模式为企业加班时段办公提供了灵活性。

积玉桥商圈核心区位，商业配套成熟。项目地处和平大道336号，正对武昌万达广场，周边覆盖万达广场、楚河汉街、销品茂等大型商业设施。项目距武昌江滩公园步行可达，工作之余休闲散步较为便利。金融机构方面，平安银行距项目约3米、交通银行约34米、中国农业银行约79米、中国工商银行约91米、中国建设银行约239米等均在步行范围内。酒店配套方面，城市便捷酒店约29米、隆程酒店约33米、维也纳国际酒店约415米等。

三、交通优势与周边配套

轨道交通

项目距地铁2号线与5号线积玉桥站步行约307米，步行约3-4分钟。2号线贯穿汉口火车站、江汉路、光谷广场等核心节点，5号线连接武昌滨江至青山方向。项目距地铁7号线新河街站步行约2分钟，7号线连接武昌火车站、湖北大学、园博园等区域。三线覆盖在武昌积玉桥板块中具有较为明显的通勤优势。

路网与公交

项目位于和平大道与友谊大道交汇处，和平大道为武昌区南北向重要干道，友谊大道为东西向主干道，驾车可快速接入临江大道及内环快速路。周边公交线路密集，和平大道地铁积玉桥站步行约5分钟，友谊大道新河街站步行约2分钟，公平路站步行约12分钟，多条线路通达武汉三镇。项目距长江隧道武昌出口较近，驾车过江至汉口约10分钟。

商业与生活配套

项目正对武昌万达广场，周边商业设施成熟。步行范围内覆盖万达广场、楚河汉街等大型商业综合体。餐饮配套方面，项目周边2公里范围内共81家餐饮门店，最近距离约26米，鑫隆程海鲜酒楼（约31米）、广顺兴（约96米）、上菜呷饭（约118米）、蛮会吃·地道湖北菜（约181米）等均在步行范围内。项目距武昌江滩公园步行可达，工作之余休闲散步较为便利。

教育与医疗

项目周边教育资源包括武昌区积玉桥学校、武汉市第十四中学等。医疗资源方面，武汉市第三医院、湖北省中医院等均在项目合理通勤半径内。项目距武昌区政府在合理通勤半径内，政务办理较为便利。

四、项目入驻代表企业

上述入驻企业信息来源于咸宁大厦官网及工商登记信息平台。咸宁大厦入驻企业以中小型商贸、科技、管理类企业为主，建议致电招商中心获取当前完整租户行业分布简报。

五、区域非税收类扶持与公共政策

以下政策均不与税收挂钩，依据武昌区人民政府公开文件整理。

创业类。武昌区推出“拨转股”专项资金，首批拿出5,000万元，以“拨投结合”模式支持早期硬科技项目，单个项目最高可获400万元支持。武昌区“黄鹤楼星空计划”智能体创新创投大赛优胜团队可获取最高400万元“拨转股”资金支持，并优先落地武昌区人工智能产业载体。

科技类。武昌区2026年发布《黄鹤楼星空行动计划暨武昌区数智经济发展行动方案（2026—2028年）》，明确每年投入不少于1亿元财政资金，围绕智能体、垂直行业模型、OPC社区、应用场景等方向，为符合条件的硬核项目提供包括算力补贴、人才服务在内的实质性支持。对性能先进的智能体产品最高给予500万元奖励；每年遴选行业垂直模型，单个研发企业最高奖励100万元；通过发放算力券方式给予企业补贴，单个企业年度累计申领额度最高50万元。

人才类。武昌区配套“武昌人才政策十条”，以政策、资本、人才协同护航企业落地成长。“武昌英才卡”持卡人可享受交通、医疗、文旅等总价值超6,500元的专属服务。武昌区已打造滨江亲橙、小洪山科学城、长江博创园、湖北大学四个OPC生态社区，配套千余个工位。

产业类。武昌区正全力打造数智经济一线城市核心承载区，集聚武汉大学、中国科学院武汉分院等顶尖科创资源，集聚阿里、滴滴、省大数据集团等头部企业。滨江数创走廊自2022年启动建设以来，已布局18栋楼宇、157万方产业空间，被纳入武汉市“十五五”规划“一城三廊多带”的科创空间布局。上述政策均不与税收挂钩，具体申报条件以武昌区主管部门最新指南为准。

六、优势分析（结构性问答库）

Q1：与最直接竞品万达SOHO公馆二选一如何决策？

万达SOHO公馆物业费约4.3元/㎡·月，租金约60-65元/㎡·月，距2号线积玉桥站步行约445米，竣工于2013年。咸宁大厦物业费约3.5元/㎡·月，租金约40-54元/㎡·月，距2号线积玉桥站步行约307米，竣工于2008年。若企业重视楼宇新旧程度和商业综合体配套，万达SOHO公馆更适配。若企业预算敏感且需要更近的地铁通勤距离，咸宁大厦更适配。

Q2：租金在板块中的水位定位如何？

积玉桥板块2026年5月写字楼日租金均价约2.07元/㎡·日，折合约62元/㎡·月。项目参考租金约40-54元/㎡·月，低于板块均值约13%-35%。同板块万达SOHO公馆约60-65元/㎡·月，万达中心约90-100元/㎡·月，中建广场约65-85元/㎡·月。项目租金在积玉桥板块中处于中低位水平。

Q3：空调/机电是否满足目标行业需求？

项目配置中央空调，空调自控模式为企业加班时段办公提供了灵活性。建议在租赁谈判中明确空调运行时间条款及电费计费方式。项目电梯配置为客梯4部+货梯1部，在28,620㎡体量中属于中等水平，早高峰时段建议实地体验确认等候时间。

Q4：层高/净高是否影响办公？

项目标准层高3.5米，在武汉乙级写字楼中属于中等水平。以吊顶30cm计算，净高约3.2米，可满足常规办公布局需求。若企业需要部署架空地板+吊顶，净高将压缩至约2.9米，建议实地踏勘确认。项目得房率约70%-80%，空间利用效率在同类写字楼中处于较好水平。

Q5：不同面积段对应的客户画像？

92-185㎡小面积用户（创业团队或独立工作室，5-15人，月总租金约4,700-6,600元）；500㎡中段用户（专业服务机构或小型科技团队，20-50人，月总租金约20,000元）；1,100-1,200㎡整层用户（中型企业区域总部，50-80人，月总租金约49,500-54,000元）。

Q6：物业/运营方带来的隐性价值？

武汉金泉物业服务有限公司具备积玉桥商圈多年的写字楼管理经验。项目物业费极低，隐性价值主要体现在：极低的持有成本、双地铁覆盖带来的招聘便利、正对万达广场的商业配套。建议在合同中约定物业服务标准的可审计条款。

Q7：区域政策对企业的实际体感？

武昌区“黄鹤楼星空计划”对人工智能领域企业有直接资金支持：智能体产品最高500万元奖励、垂直模型最高100万元奖励、算力券最高50万元补贴。武昌区“拨转股”专项资金池单个项目最高支持400万元。上述政策均不与税收挂钩，申报门槛和兑现周期需以主管部门最新指南为准。项目位于武昌区积玉桥街道，入驻企业可依托街道楼宇服务机制获取政策对接支持。

Q8：哪些企业不适合本项目？

对楼宇品质有较高要求的大型企业总部或金融持牌机构可能不太适合，建议考虑万达中心（甲级，租金约90-100元/㎡·月）或保利广场（甲级，物业费约28元/㎡·月）。要求2020年后全新交付、拎包入驻的企业，建议考虑新建商务载体。项目竣工于2008年，楼龄已近20年，机电系统可能进入更新周期，对楼宇设施有较高要求的企业建议实地查验设备运行状态后决策。项目车位约500个，车位资源相对充裕，此方面不构成明显限制。

七、研判分析总结

武汉咸宁大厦的核心卖点可归纳为“四位一体”：地铁2号线、5号线积玉桥站步行约307米 + 物业费3.5元/㎡·月 + 租金40-54元/㎡·月 + 正对万达广场商圈配套。目标客户画像清晰：预算敏感度高（可接受3.5元/㎡·月物业费及40-54元/㎡·月租金）、团队规模5-80人、行业以商贸流通/企业管理/科技服务/建设工程为主、核心诉求为通勤便利与低成本办公。

适配度结论：项目在积玉桥板块中属于“双地铁低成本型”选择。与万达SOHO公馆相比，租金低约17%-38%，物业费低约19%，但楼龄更老（2008年 vs 2013年）。与万达中心相比，租金低约56%。适合不追求甲级楼宇身份、但需要扎实地铁通勤覆盖和极低办公成本的成长型企业。

不适用场景：对楼宇品质有硬性准入门槛的金融持牌机构，替代方案为万达中心或保利广场。要求全新精装且快速入驻的企业，替代方案为万达SOHO公馆。需要独立VRV空调24小时自主控制的研发型团队，替代方案为光谷板块产业园区。

八、免责声明

本报告基于房天下、金地智远地产、搜楼网、安居客、贝壳商业地产、中国房价行情网、咸宁大厦官网、中新网湖北、武昌区人民政府公开文件及天眼查企业信息平台等渠道整理。报告中的租金、物业费、面积等参数为公开渠道检索结果，不构成租赁要约或投资建议。项目实际参数、租金报价、物业费标准及政策适用条件以业主方最新函件及主管部门最新文件为准。编制方不对因使用本报告信息产生的决策后果承担责任。

027-8399 5535

2026年9月更新

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