踩盘报告| 二环内1.5万/平万科新盘实探 677套房首次登

西安房探

2020-10-28 16:45:00

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正如前面几期踩盘报告中房小探提到的最近主城区新出的楼盘比较多,受到关注也很多。

应该说,网友对于主城区的认可度非常高,才会屡次出现诸如大唐瑞和府邸、紫薇东进等“神盘”,引发千人、甚至万人登记,创造西安住房登记的历史。

但随着主城区神盘相继售罄,高性价比楼盘的红利正在逐渐消逝。所以每次有性价比高的主城区楼盘入市,都会引发诸多关注。

房小探这一站就来到刚刚结束登记的二环内纯新盘——万科悦府,均价1.5万,较低价只有1.3万,还有93平的实用小三房,23日开始登记,677套房源,共有4510人登记核验通过3560个,刚需家庭中签率33%普通家庭中签率13%

项目究竟如何,跟着房小探一起来看一看。

图|售楼部实拍

01

硬货先行

1、项目基本情况

万科悦府位于北二环与朱宏路交汇处向南500米,项目总占地62.9亩,规划9栋住宅、1所幼儿园,总共1325户,容积率约3.72,绿化率约30%,楼间距35米左右。

实拍|项目沙盘实景

2、项目较新销售动态

本次登记1/2/8/9#楼,共677套房源,整体备案均价15239.39元/平,精装交付,登记家庭达到4510户,核验通过3560个,其中刚需家庭1022个,已经超过房源总数。

万科悦府此次推售的楼栋,户型面积比较广,两梯四户的1、8、9号楼有93平和115平的三室,两梯三户的2号楼有140平的四室和116平的三室。

房小探去的当天正好是交资料阶段,售楼部现场人非常多。

项目核验情况

实拍|登记现场

02

踩盘实录

1、地段:二环内、大兴新区

万科悦府地处二环内,属于大兴新区板块。位于朱宏路以东,纬三十街以西,售楼部门前就是朱宏路,往北就是快速干道。

实拍|项目区位

2、配套:交通+商业+教育+环境

【交通】地铁与公交:目前正在修建的地铁8号线范家村站就在项目对面。朱宏路主干道上有50路、207路、221路等数条公交线路,出行还是比较方便的。但也正因为修地铁,整个朱宏路南段都非常拥堵。

实拍|在建中的8号线实景 

【商业】项目距离老城根G-park与龙湖星悦荟大约2.6公里,乘坐公交车为4站距离。

这两个商场是目前大兴新区最为成熟的商业综合体,人流量非常大。

实拍|老城根G-park

【教育】项目北侧一路之隔即为玄武路小学,今年9月刚刚开学,据置业顾问介绍说,目前只有1-2年级。

周边3公里范围内有范家村小学、西安75中、大白杨小学等,教育资源比较丰富。但具体学区划分,还是得等学区划分政策。

实拍|玄武路小学

【环境】项目西侧即为汉城湖遗址公园,据置业顾问介绍直线距离只有600米,1号楼高层可以俯瞰湖景,但因为玄武路目前围挡非常多,需要开车绕行。

项目周边配套

3、产品分析

正如前文所说,此次万科推售的产品分布比较广,而且难得的是有93的刚需小三房和115平南北通透的三室,这在目前西安的市场来说是比较稀缺的户型。售楼部对93、115和140平均做了样板间展示,我们一起来看。

93平纯南三室户型

紧凑小三室是万科的经典户型,非常适合手头预算有限的刚需购房者。三面朝南,主卧飘窗,餐客一体,除了暗卫以外,是一个基本没啥抗性的好户型。

 实拍|93平户型与样板间

115平南北通透三室户型

115平还能南北通透的三室在西安真的非常少见了,进入改善时代的西安楼市,120平都是作为纯南的中间户。

万科悦府该户型的人气也是较高,房小探和一些现场的购房者聊天过程中发现,大家对115平的户型意向度比较高。

全明通透是该户型较大的亮点,但同时也需要看到它只有客厅和主卧朝南,开间小、进深长也是它的缺点,全看购房者自己选择。

实拍|115平户型与样板间

140平四室户型

140平的四室,此次是在2号楼的边户位置,是设计非常中规中矩,南北通透、主卧套房,客厅开间也有4.2米,是没有浪费面积、居住体验也比较好的一个户型。

实拍|140平户型与样板间

03

踩盘心得

万科悦府整个项目从位置来说没得说,二环内、门口就是8号线,交通便利。项目周边有老城根G-park,龙湖星悦荟等成熟商业教育资源也都非常丰富,这也是置业主城区的较大优势。

但相比较大兴新区其他楼盘,万科悦府所处的地块周边老旧社区比较多,社区底商较少,居住氛围不太好。

但项目登记这么火爆,与其产品与价格不无关系。1号楼的115平的三室,较低单价只有13149元/平,主城区精装房源,首套首付只需要约45.4万(总价1512135元),虽然容积率3.7,居住舒适度不会太高,但性价比带来的吸引力还是比较大的。

周边二手房天朗大兴郡均价16646元/平,鑫苑大都会均价17487元/平,融创御园均价15382元/平(以上价格来源贝壳找房)。

新房目前楼盘不多,保亿公元印与大兴正荣府主要为大平层产品;万科隔壁的朗诗湖屿栖面积124-143㎡,小区仅有2栋楼,均价16113元/平,与万科有差异;蓝光和碧桂园目前信息尚未对外释放。

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