众所周知，自打去年9月一纸“房住不炒”政策，西安楼市结束了大半年的“楼市疯狂期”，进入“稳定平稳期”。在近一年的时间中，楼盘“朝开夕罄”成为常态化，万人空巷的抢房热潮，让西安赚足了各方的眼球。然后，潮水退去之后，才是检验一个楼盘成色的真正时期。
在今年第6批次的房源备案价中，位于曲江二期核心的曲江褐石小镇（金地南湖意境），价格9625-13359元/㎡之间，吸引了我的注意。
本周我们实地去了解一下这个项目，带大家看看这个盘究竟如何？看看位于曲江二期核心、均价12000左右的曲江褐石小镇（金地南湖意境）有没有竞争力？
1.地段和配套
周边配套还算“完善”
曲江褐石小镇位于南三环曲江二期西安中央文化商务区（CCBD）的边缘，整盘体量很大，是曲江二期重点项目，打造纯粹褐石洋房住区，力求打造曲江的高端社区。项目超过35%的绿化，宜居程度值得信赖。
区域内名流印象（毛坯价11374元/平），曲江大城（精装价14950元/㎡），虽然项目为超高层，但是精装修12028元/平的价格，同样极具竞争力。
周边配套
（1）交通方面
在交通方面，192路的春临二路站就在项目门口，方便搭乘；距离地铁4号线金滹沱站稍远，达到2.8公里。如果自驾，项目北邻绕城高速，距离曲江立交仅2公里，可以快速通达各个区域。
（2）教育方面
根据目前的学区划分，项目所在的区域位于曲江四小和曲江三中的学区范围，相对而言教育水平和教学质量还算上乘。但具体的学区划分还应以当年度的教育局的学区划分为准。
（3）商业方面
整个曲江二期而言，缺乏大型商业综合体也是通病，项目距离金辉世界城距离超过3公里，相对偏远；但目前小区底商较为丰富，基本能够满足业主的日常生活需求。
（4）医疗配套
项目距离西北妇女儿童医院仅有2公里；距离在建的西安市人民医院约5公里，周边医疗配套相对完善。
2、产品规划
超高层设计的住宅产品
曲江褐石小镇，位于曲江二期西安中央文化商务区（CCBD）东段公田五路春临二路十字东南角，分为两个组团，一组团是金地·褐石公馆，目前已交房入住；二组团则是金地·南湖意境项目，分三期开发，目前金地·南湖意境一二期已售罄，三期仅剩两栋（15#、16#）超高层产品待售。均价为12028元/㎡，面积分别为100平和127平两个户型。目前价格已经备案登记，处于前期蓄客咨询阶段，预计将于近期开盘。
虽然位于曲江区域，但依然打造了2栋超高层建筑，这种超高层建筑对于项目的后期维护以及居住体验将是一种挑战。
在超高层落地之后，项目的容积率提高也是理所当然的。两栋超高层都为2T4户设计，未来户数达到642户，相比较万科翡翠国际这种3T9密集超高层，项目的居住体现或许更好一些。
3、户型分析
主力户型略有缺陷
127平的户型作为本次预售的主力户型，必然也会吸引更多的目光。从整体而言，该户型的优缺点主要有以下几个方面：
优点：
①客厅、主卧朝南，有利于采光和通风；
②各空间户型方正，南北通透；
③餐客一体，餐厨一体，L型厨房设计；
劣势：
①该户型进深过大，会导致北侧卧室的光照和采光不足；
②动静分区不明显，在舒适度层面略受影响；
③东北侧客卧距离卫生间较远，也会在一定程度上影响居住体验。
4、项目优劣
（1）优点
价格确实有优势
虽然项目是超高层设计，但是架不住真便宜，位于曲江核心区域，均价1.2万/平出头，即便是放在全城，都极具竞争力，更何况是在环境优质、教育资源优越的曲江板块。
配套较为完善
作为区域内的大型社区，周边底商可满足日常需求，同时加上较为优质的医疗资源、教育育资源，项目自身的配置较为完善。
区域居住氛围浓厚
金地周边的住宅很多，后续都会陆续交房，像附近的的招商依云、金地中心风华，住宅集聚，生活氛围更加浓郁。
（2）劣势
距离大型商圈较远
整个曲江二期较大的问题就是楼盘林立，但缺乏商圈，而项目距离金辉世界城大约3公里，对于需要大型购物需求的客户而言，距离偏远。
超高层舒适度略差
超高层项目，由于楼层较高，住宅人员众多，一旦电梯出现故障，会给带来诸多不便。同时一般的超高层项目会采用高速电梯，很容易带来眩晕、失重等不适感。
轨道交通略有不便
交通是项目的另一大短板，距离最近的四号线金乎沱站近3公里，未来新开门南路打通后离八号线寒窑站应该更近一些。
附近变电站可能有影响
根据群友反应，小区不到200米处有一座110KV的变电站，对居住者而言，也可能会有一定的影响。
总结
项目处于曲江二期，整个区域目前发展已经陆续成熟。本次公示15#、16#栋楼属于43层超高住宅，从舒适度上会略微较差，但是，9625-13359元/㎡的价位在曲江二期买到精装房，还是非常值得期待的。
