最近，楼市被突如其来的病毒强行按下暂停键。
全民在家隔离，有些人频临崩溃，有些人却过得很惬意。
其实，主要是居住环境不同，导致了生活品质的巨大差异。
我有个朋友说，等到疫情结束，她要干的排名前列件事就是换房。
很多人经历这场风波后，心态会发生很大变化。
这些变化对购房决策将会产生什么影响？房企该如何根据需求变化，从产品角度做出调整和优化？
我们小范围调查了身边朋友，并结合同行分享，为大家做了梳理，希望为大家后期调整产品提供些思路。
01 客户需求的变化
毫无疑问，疫情会对客户生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看，不同类型的客户有所不同。
一、无房一族：还是应该有一套房
疫情爆发突然，传染性强，一些城市、社区管理出现了很多骚操作。
比如禁止租客进小区等，对很多租房者心理上造成了很大冲击。
这种经历，让无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示：疫情结束一定要买房，有了自己的房子，这样才不会无家可归。
二、刚需客户：收入减少，买套更便宜的房子吧
疫情对经济打击很大，刚需客户群体的收入也将受到影响，由于担心经济和后市问题，他们反而会选择观望。
这些客户需要解决从0到1的问题，低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。
三、刚改客户：房子还是大点更好
刚改客户大部分是六口之家，三代同堂。随着二胎出生，原来的房子不能满足新需求，不得不置换更大面积的房子。
居家隔离这段时间，他们会意识到，家人健康才是最重要的，同时房子还是大一点好，这样住起来能减少家庭矛盾。
我认识一个朋友，原本预算换90平三房，居家隔离后，他认为房子还是要大一点，住得起一家人，孩子较好能有个活动空间。于是准备咬咬牙提高50万预算，买一套复式4房。
四、高端改善客户：要给家人较好的生活
改善客户购买力更强，追求高品质生活，在意空间尺度、精装、社区环境、物业服务等。
经过这次，他们对于好房子有了更加深刻的理解。会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套。
五、豪宅客户：别墅安全又舒适
以前很多顶豪都是大平层，这次疫情后，客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。
低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，降低感染的风险。
而且前庭后院，可以种花种菜，不能外出的时可以在院子里喝茶聊天，排解无聊。
02 房企如何优化产品？
那么，需求变化反馈到产品设计上，应该作哪些调整？
一、密度不要太高，保证合理的尺度
疫情中发现，病毒在人口密集的居住区传播速度高于密度小的社区。
因此，社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型，密度不要太高，保证合理的尺度，距离感带来安全感和舒适度。
作为市区高层产品，则一定要重视归家动线的私密感，考虑回家动线如何减少与人群的接触。
二、空间布局要强调丰富性、趣味性
居家隔离是对产品的一次大考验，户型好不好，这次都暴露出来了。
据我们观察，很多户型暴露的问题主要有4个方面：
一是面积太小，活动范围有限，这个跟购买力有关。但很多大户型空间设计过于单一，忽略了业主白天在家的需求；
二是在家办公，发现家里缺乏工作场景，导致效率低下；
三是舒适度低，比如通风采光差；
四是功能性需求无法满足，比如三房只有一个卫生间，没有玄关等。
1、书房变成刚需
刚需刚改产品中，为了控制总价，几乎没这个功能，因为面积不允许。
这段时间大家在家云办公，但家里都没有适合的工作场景。
于是不得不在沙发上、床上、餐桌上办公，非常不便，这让很多客户体会到有一个书房是多么幸福。
随着云办公、在线直播越来越普及，书房或办公空间也将成为刚性需求。
2、双卫将变成基本配置
疫情前期，医生建议轻症患者居家隔离，但家里只有一个卫生间，让居家隔离成为空谈。
为此，未来两个卫生间或将越来越普遍。如果是豪宅，卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。
以前考虑的是私密感，现在考虑的是安全卫生。
其实很多90平三房都能做到两个卫生间了。比如广州珠江这个86平的3+1房户型，不但双卫配置，还能将多功能阳台改造成书房，双阳台，全明户型。
3、入户增加消杀区域
以前，玄关功能定位为归家仪式感及收纳空间，今后，它的利用方式将被刷新。
很多项目的玄关除了有收纳空间，还会区分脏、净分离区域，进门前先消毒去味再进入客厅。
比如融创就有项目会在玄关地面做10mm高差，设置脏、净分离区域。配置除臭鞋柜、衣服除味机等。
4、空间增强趣味性
好的户型，应该能让全家人连续14天宅在家里，都不会觉得闷。
这就要求要有更多供家人休闲、活动的趣味空间。比如多功能房间、景观阳台、儿童游乐区等等。
例如金茂府这个户型，设置有客厅、书房、双景观阳台，主卧、书房和客厅通过阳台相连，空间层次非常丰富。
三、建筑要绿色健康，精装要高科技
在家隔离让很多人意识到，居家环境对于身体健康的重要性。安全健康，在短期内一定会成为最看重的因素。
1、主打绿色健康的住宅会更受欢迎
此前，有不少房企专注打造绿色健康住宅，未来会有更多房企跟进。
全屋空气净化的新风系统、杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等应该成为每个项目标配。
2、智慧社区带来安全感
这次很多小区电梯成了感染高危场所，导致业主都不敢按电梯了。
这个时候，可以自动呼梯并通过人脸识别把业主送回家的电梯，肯定会让业主更有安全感。
未来房企需要考虑的是，如何通过根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。
3、适当引入健康保健景观
景观也可以设计健康卖点，比如引入康体保健植物为主要景观要素。
远洋地产认为，中青年人的活动空间宜栽植对健康和中枢神经有益的植物；安静休闲空间人希望空气清新、静心愉快，要求植物能缓解压力、提神醒脑等。
四、社区配套超市或医疗越来越重要
社区配套因为这次事件也更加值得重视。
比如能不能引入无人果蔬店或无人超市？让业主足不出户就可以解决买菜和生活用品的采购？
比如是否考虑引入医疗配套，让业主不用出门也能看上病？这段时间很多人身体不舒服也扛着不敢上医院，害怕交叉感染。
五、物业服务会成为核心卖点
物业的价值正在被业主重新认知。疫情肆虐，不好的物业连基本防疫工作都做得不到位，社区有人感染了都不知情。
好的物业能做到对病毒严防死守，每日发布信息，让业主做到心中有数，有的还为业主采购物资，帮忙买饭买菜，全方位提供贴心服务。
小 结
2020年注定是动荡之年。市场未来如何走向，房企难以把控。
但做好产品，这是现阶段房企能完全控制的事情，也是该重点发力的环节。
具体来说，可从以下3个方面来应对：
一方面，尽早启动需求调研，了解业主当前的居住痛点，对新产品的需求，梳理敏感点。
另一方面，针对现有标准化产品线，结合新需求，重新调整产品定位、功能，保证产品能适应市场变化。
第三，加强产品创新研发投入，包括绿色健康住宅、科技智能化等等。
