房产保值永远是购房者最关注的话题。
在大牛市，几乎所有房子都在往上走，看不出差异性。
反而是下行周期，各类房子的保值能力才能出现明显的差异。
那么在当下二手价格回落的下行周期里，哪一类房子的保值能力更强呢？或者说地段和房子本身的品质，到底谁是保值的根本原因呢？
今天我们就来讨论这个终极话题！
首先我们确认研究对象，小胖君用最新的挂牌数据和2024年1月1日的挂牌数据进行了匹配，一直在挂牌且匹配成功的房源有43000套。其中
· 房东进行了挂牌价下调的房源有29640套，占比约68.9%，是市场上的大多数。平均降幅绝对值为47万，平均降幅百分比约8%；
· 挂牌价不变的房源有12769套，占比约29.7%，基本占到了3成。
· 挂牌价上调的房源有591套，占比约1.4%，属于极少数！
我们就对这上调、不变、下调的3类房源进行分析，来看到底哪一类房子在下行周期里表现出了更强的保值能力？！
备注： 以下挂牌房源数量，价格等信息均来自链家网，数据及结论仅供参考，不作为资产配置依据。
逆势涨价的房源都是什么样的？
虽然是少数派，但满打满算也有500多套。
所以我们先来看下这些相对坚挺、自信的房源都在哪里？
先进行地段上的切分，据统计区域方面涨价房源主要分布在浦东，其他区的数量都较为接近。环线方面主要集中在外环外，占比约42%。记住这些特征，和后文降价房源的表现会有很大的反差。
再进行房子各项属性的切分，据统计，涨价房源主要分布在200-600万总价段，70-90㎡面积段和20-30年房龄的小区。
最后附上涨幅房源上调幅度TOP20榜单：
下行周期岿然不动的房源都是什么样的？
和上调房源类似，我们来看下今年价格无变动的12769套房源都在哪里？
地段细分，区域方面价格不变房源集中在浦东和闵行，环线集中在外环外，占比约41.53%。
产品细分，价格不变房源集中在200-600万总价段，70-90㎡面积段和20-30年房龄的小区。
不难发现，无论是地段特征还是产品特征，涨价房源和不变房源的是非常相似的。
而降价房源则和他们大相径庭，来看具体数据：
市场上保值能力较差，跌幅较多的房子在哪里？
这一部分我们就不看房源分布了，直接来看地段和产品对于价格的影响。
一、地段对价格的影响
①环线细分：
我把降价的近3万套房源先按环线划分（备注：部分房源没有环线属性，列入其他），结果如下：
· 内环内的平均跌幅是最大的，绝对值有73万，百分比高达约8.14%。
· 中外环的平均跌幅紧随其后，绝对值有42万，百分比约8.07%，高于整体平均水平；
· 内中环基本和大盘持平
· 外环外反而是跌幅相对较小的，平均绝对值41万，平均百分比约7.83%。
仅从环线角度看，当下内环内二手房反而跌幅最明显的。
②区域细分：
我又把降价的近3万套房源按区域划分，结果如下：
降价幅度最大的是崇明区，平均跌幅百分比约9.6%，远超大盘，虽然该区挂牌房源数量少，但买家同样少。紧随其后的是杨浦区，平均跌幅百分比约8.59%；第三则是浦东，平均跌幅百分比约8.33%。
黄浦、金山、长宁和虹口跌幅都高于大盘。相对保值的是徐汇、嘉定和静安，跌幅都小于大盘。
中心城区对比，如果你的房子在徐汇、静安等区，相对更保值一些。郊区对比，如果你的房子在嘉定，会相对保值一些！
③板块细分：
跌幅最恐怖的是浦东的合庆板块，平均跌幅接近2成，房东在大量抛售。
合庆是浦东是一个失落已久的区域，没有轨交，依然保留着几十年前的乡镇风貌。从合庆坐公交到唐镇地铁站都要30多分钟，刚需购房者真的很难接受，在下行行情想快速卖出，房东除了降价真的没办法。同样类型的上榜板块还有浦东泥城、万祥和书院，崇明新城、松江佘北、青浦白鹤等。
另一类上榜的典型板块是挂牌数量爆表的市区老小区集中的板块，比如黄浦淮海路、杨浦鞍山、浦东潍坊、虹口曲阳、静安闸北公园等，挤压出货造成了价格大幅度下滑。
郊区中，嘉定无一板块上榜，松江和青浦只有远离地铁的佘北和白鹤上榜，临港新城跌幅严重。值得注意的是，作为近市区有地铁的板块宝山的通河居然排名前6，平均跌幅百分比约10.78%！
为此我特意查看了明细，发现通河是整个宝山跌幅最大的板块，原因在于板块内有大量的90年代“新村”房源，在这一轮周期里，打折幅度最高接近8折。房龄较新的杨行、共富共康和顾村反而是跌幅较小的。
特别提醒：完整的全市所有板块的平均跌幅榜单，欢迎文末添加小胖君微信在线索取。
二、房子本身对价格的影响
①总价段细分：
我把降价的近3万套房源先按总价段划分，结果如下：
跌幅百分比最大的是总价200万以下的刚需房源，跌幅约10.98%，远超大盘！随着总价上升，跌幅百分比呈现的是递减趋势，过了800万改善线又变成递增趋势。
说明当下低总价的刚需房源竞争是最大的。改善类房源相对没那么激烈，保值能力稍强一些！
②面积段和房型细分：
跌幅最猛烈的是50㎡以下的房源，平均跌幅百分比约9.29%。这一类房源的功能性太差了，受众群体太少，挂牌量也不低。
相对保值的是90-140㎡的房源，基本处于改善范围，功能性也较强，竞争没那么激烈。
同步参考房型。与面积段的结果类似，跌幅最大的是1房，百分比约9.21%；其次是2房，约8.17%。
③房龄细分
这一轮行情中，跌幅最迅猛的还是房龄30年以上的老小区，平均跌幅百分比约8.99%。5年内次新房是市场的稀有品种，相对保值。
④精装细分：
最后我加入了一个精装的变量。从数据来看，精装房反而是更保值的一类。简装和毛坯的跌幅都高于大盘。
附上降价房源幅度TOP50榜单：
最后我们做个总结：
第一、从地段和产品2个大项来看，地段对保值能力的影响权重更高一些，买错地段比买错房子后果更严重。
第二、买市区板块，90年代老小区扎堆的板块要谨慎。买郊区，没有地铁的“飞地”，再便宜也要慎重。
第三、房龄越新（5年内），品质越高（精装修），功能性越强（90㎡以上的3房），保值能力明显更为突出！
