4月
政治局会议再提“房住不炒”，地产政策收紧信号初现。
5月
银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文），确立地产融资严监管态势。
6月
银保监会主席郭树清陆家嘴论坛讲话，指出房地产业过度融资挤占了其他产业信贷资源，加剧了房地产的泡沫化问题。
7月4日
银保监会对部分信托公司进行窗口指导；6日银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，严格落实23号文。
7月12日
国家发改委发文，要求房企发行境外债只能用于置换一年以内到期的中长期境外债务。
7月16日
媒体消息，银保监会近日下发了《关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》，严防虚假交易、虚构融资。
一系列房地产融资监管组合拳下，房企融资四面楚歌，叠加偿债高峰来临，融资压力进一步增大。信托等非银机构，面临传统地产前融业务被严禁监管，同样愁眉苦脸。
从今天起，地产锐观察将陆续整理当下房地产合规的一些融资途径，供业内学习和展业参考。
首先，来看看房地产供应链融资之商票融资。业内分析，在海外发债同样受限及成本上升的背景下，下半年地产商票规模会迎来大爆发。
在房地产产业链结构中，房地产企业上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等，全产业链存在大量的中小供应商。
创新房地产供应链金融服务，盘活供应商的应收账款，一方面可以为整个供应链上的中小企业提供新的融资选择；另一方面，可以通过灵活的财务安排，缓解房企的流动性压力，降低融资成本。
在房地产行业中，除了通过传统的银行商票贴现融资盘活供应链企业的应收账款，降低房企融资成本外，引入担保公司、保理商和小额贷款公司等创新模式也为房地产供应链商票融资提供了灵活的途径。
01
商业汇票如何融资
票据融资，顾名思义是围绕着票据发生的。票据是一种商业凭证，主要是指由出票人签发，而付款人在指定日期或者见票后，支付确定金额给票据持有人的有价证券。按出票人是否是银行，汇票可以分为银行汇票和商业汇票。
本文“票据融资”的“票据”是指商业汇票。拥有商票的企业可以选择持有到期，或者通过背书转让和贴现来提前获得资金。
企业开票和流通过程
如上图，企业B获得票据后，在票据到期前，将票据背书转让给企业C，或者找到银行，以一定的贴现利率，提前获得有折扣的票面资金。
02
担保公司模式
商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资，但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。
除此之外，担保公司也可以通过灵活的产品设计来消化商业承兑汇票，提升商票的融资能力。担保公司虽然不能直接开展资金业务，但是可以采取委托贷款的方式，给持有商票的借款人提供贷款，也可以通过在全国性或地方性的金融资产交易平台购买票据收益权的方式进行操作。
此外，担保公司还可以与开发商合作，为其供应链企业提供商票担保服务。在担保公司的银行授信额度内，由开发商为供应链企业提供增信，银行对开发商白名单内的企业提供商票贴现服务。从而，既解决了供应链企业、开发商的融资难题，也为众多中小金融机构提供了创新性的业务和优质资产。
担保公司金交所商票债权转让融资模式
03
保理商模式
保理业务是以债权人转让其应收账款为前提，集融资、应收账款催收、管理及坏账担保于一体的综合性金融服务。
房地产供应链保理的一般操作模式是，保理商与收票企业（即上下游供应商）签订《应收账款保理合同》，并完成应收账款转让通知等手续，形成应收账款债权转让的保理关系，在此基础上约定，如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的，则应将商票同时背书转让给保理公司。
保理公司商票操作一般模式
随着近年来国内保理业务规模的扩展，越来越多的保理资产也在寻求更广泛的融资途径，而资产证券化是盘活保理资产的一个重要方式。借助ABS融资模式，保理模式越来越受融资方青睐。在房地产行业，供应链保理ABS成为仅次于CMBS的房企第二大资产证券化产品。
以平安证券-万科供应链金融1-5号资产支持专项计划为例，该专项计划的基础资产为万科上游供应商对其企业下属各区域项目公司的应收账款。万科收集下属项目公司的债务，集中发行反向保理ABS，将万科对上游供应商的应付账款转为对资产专项计划的应付账款。
这类财务操作不会增加新的负债，也不会将无息债务转换为有息债务，仅为存量债务的确认，从而不会增加万科的资产负债率。
同时，万科反向保理ABS将下属项目子公司对上游供应商的应付账款付款期限大大延长，有利于其对应付账款进行平滑管理，改善公司的现金流。
万科供应链金融ABS交易结构图
04
小额贷款公司模式
小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务，因此，一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作，即收票企业（上下游供应商）向小额贷款公司申请借款的同时，将其持有的商票背书质押给小额贷款公司。
根据《票据法》第35条被背书人依法实现其质权时可以行使汇票权利的规定，到期前由小额贷款公司直接委托收款银行或通过票据交换系统向付款人提示付款。
在实践中，商票到期托收需要提交的资料因银行而异，可以由公司财务人员咨询开户行后，准备相关资料办理托收手续，如果开出的是电子商业承兑汇票则无需提交其他资料。
小额贷款公司商票质押贷款模式
05
结论
目前，商票融资的资金来源主要有三大类：
一是银行贴现，这是最传统的商票融资方式，价格较低，但资料繁琐，授信范围小，额度争抢激烈。
二是由担保公司、保理商、小贷公司等机构直接买断票据资产用以后续处理，优点是操作方便，但会推升融资成本。
三是大资管类投资资金，例如票据收益权私募基金、金交所收益权产品、券商资管计划、ABS等，此类资金操作一般较为繁琐。
此外，如前文的介绍，还存在一些创新的商票融资模式，是以上几种方式的混合，例如担保公司+银行贴现，保理商+ABS等。具体融资方式，开发商可以根据自身的需求和供应链特性进行金融产品创新。
整体而言，商票融资是多方共赢的融资工具。
对于房企来说，通过延迟付款，相当于以一定成本融资，并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债。
对于供应商和施工方，能够快速盘活应收账款，维持和扩大经营性现金流，解决回款慢、融资难问题。
对于金融机构，由于房企对应收账款抵押贷款和保理等有反向担保，业务风险相对较低。
据恒大研究院测算，全国房企各项应付款（包括应付票据）是开发资金来源的22%左右。因此，持续探索创新的商票融资模式，做好上下游供应链的票据融资，对于开发商而言具有重要意义。
文章来源：仕途财富官方订阅号
