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12月14日晚间，上海官宣了房地产市场新的相关政策调整，主要涉及：普通住宅的认定标准、首套房&二套房的最低首付比例和贷款利率。
具体政策解读可点击链接查看：上海楼市新政解读！看看二手交易税费&贷款利息到底能省多少？
这次政策的调整极大了利好的首套刚需客户，不仅还贷压力降低，首付比例也低至30%。如果手握100万左右的首付，那么可以买到总价约333万左右的房子。
如果抛开资产配置，现阶段的市场对于刚需上车来说，其实是不错的机会，理由有三：
第一、目前二手房挂牌量是高位，刚需客户的选择面会更广；
第二、目前刚需同类产品竞争压力大，刚需客户有不小的议价空间；
第三、金山、青浦和奉贤新城的定向限购放松，让刚需市场有更明朗的政策预期。
今天我们不谈资产配置，主要从自住角度来聊一聊，首付100万左右，现阶段在上海到底能买什么样的房子？
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首付100万左右，
二手房怎么选？
截止1月15日，据链家网显示，全市有99657套挂牌房源，其中总价在300-350万的有9778套，占比总池子约十分之一。
我们通过环线、区域、房龄、房型和面积段对这9778套挂牌房源进行切分。
环线方面：外环内的房源数量略大于外环外，比例大概率是52:48；
区域方面：浦西中心七区合计占比约3成，浦东+闵行合计占比超4成，宝松嘉合计占比约2成，其余共分1成；
房龄方面：30年以上老小区占比约四分之一，20-30年小区占比超三分之一。年轻的次新房是少数派！
面积段方面：建面约30-50㎡占比约2成，50-70㎡占比约37%，70-90㎡占比约28%。
房型方面：2房是绝对主流，占比约6成，其次是1房占比约四分之一。300-350万想买3房及以上选择面较小。
参考以上切分数据，具体到房源，大致可分为4种类型：
· 核心城区房龄30年左右的老小区；
· 中环附近房龄30年左右的2房；
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· 外环附近动迁房；
· 宝山、嘉定、松江、青浦等郊区的次新房；
我们分类来看具体房源的居住环境：
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核心城区房龄30年左右的老小区
①长宁新华路房源
先来看1套长宁新华路法华镇路315弄的房子。
地段方面没得说，房子位于幽静的新华路板块，上海影城、上生新所、幸福里、交通大学等文化地标都在附近，各种精致小店众多，上海海派生活的调性充满日常。
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小区是1992年建成，房龄超过30年。
房源是1套2楼建面约37.45㎡的1房1厅，挂牌价330万。
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从户型来看，满足基本的生活需求了。
虽然只有30多㎡，但五脏俱全。
客厅也不只是个吃饭的地方，虽然小但也能盛放一些社交和娱乐需求。
厨卫可以保证基本的功能性，卫生间没有窗，光线和通风稍受影响。
阳台空间并入主卧，在大床、桌椅、衣柜、电视和电视柜都摆放之后，依然不觉得拥挤，甚至还有剩余空间。
室内是简装，实景图可供参考：上海青浦大名城映辰售楼处电话：400-8866-340【售楼处电话】
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②中山公园附近塔楼
300-350万的预算在核心城区除了老公房，还有1类带电梯的高层可选，那就是高层塔楼，比如这套中山公园附近的房子。
房子属于宁定大楼，步行可达长宁来福士、长宁龙之梦等地标商业，距离2/15号线娄山关路较近，去往长宁妇幼保健医院也较为方便。
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和老公房比，这样的高层塔楼户型朝向可能要更“随意”一些。比如这套10楼建面约51.9㎡的2房就是朝北的，挂牌价格是332万！
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室内的采光确实有捉襟见肘一些，虽然标榜的是2房，但储物间的面积太小，住人的话还需要后期改造。
室内实景图可做参考：
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我们总结一下这类房源的特点：
占据城市的核心位置，能享受高能级的城市配套，交通也更便捷，基本都能实现步行进站地铁，实现半小时上下班通勤。主要的劣势在于户型面积较小，同步限制了房型，只能作为过渡性质的产品。
如果更在意室内的面积和功能性，第二类房源可能更为适配：
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中环附近房龄30年左右的2房
①静安彭浦老小区
来看一套静安彭浦的房子，在临汾路上面，靠近1号线，便捷通达大宁和人民广场，日常的通勤可以保证。
同时小区东面有市北医院，南面有新静安体育中心，虽然没有核心城区那么繁华，但基本的需求都能满足。
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该房源是1套4楼建面约60㎡的2房，建于1995年，有电梯，挂牌价350万。
其实在我看来，刚需首置其实2房是够用的，特殊时期挤一挤问题也不大。
如果装修再花点心思，日常的居住品质不会差，比如这套房子就是精装修，实景图可以参考：
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总结：这一类房源相比上一类，地段能级弱了，但户型面积有所增大，大都能实现2房的功能性，更匹配已婚的刚需家庭。
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外环附近的动迁房
除了环内的老破小，外环附近的动迁小区也是总价300-350万上班族的主要置业对象。
这些动迁小区往往能占据地铁要道，主要集中在12个板块中，浦东和浦西各六个，如图：
即使价格比市区老破小便宜不少，但300-350万能买到的主力户型仍是70㎡左右两房为主，仍然是过渡类产品。
不过，动迁房的小区品质比老破小好不少，嘉定某动迁小区实景图可做参考：
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①嘉定江桥动迁房
相比市区老破小，动迁房的户型也更贴合当下的居住需求。
比如这套嘉定江桥，富友嘉园的动迁房。
2005年建成，5楼没电梯，建面72.6㎡2房挂牌价315万。
小区地段上面靠近14号线，通勤真如、静安寺、陆家嘴都很方便。
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户型方面是标准南北通透+客厅、主卧双开间朝南，如果室内再装修一下，居住品质比起老破小还是高不少。
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②宝山顾村动迁房
再看这套宝山顾村好日子大家园D区，建面约75.01平2房挂牌价299万。
该小区建于2010年更加年轻，位置靠近7/15号线和顾村公园，片区还有产业和商业规划。
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房子南北通透，房型方正，四楼的采光也不错，装修稍显一般。
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总结：这类动迁房其实是该预算，均衡性最好的产品，通勤时间相对可控，也能有不错的居住体验感。匹配务实的年轻小夫妻！
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宝山、嘉定、松江、青浦等郊区的次新房
①路劲上海派
如果想要更高的居住品质，再远一些去到郊区，预算300-350万现在完全可以买到1套品质很不错的次新房。
比如这套路劲上海派建面约89㎡的3房，16层的顶楼，精装带电梯总价340万！
路劲上海派应该算是嘉定刚需的知名大盘了，贴着11号线，步行进站昌吉东路站。
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该房源的户型设计水准和装修品质，和市面上的新房基本一致，而且原房东还打了柜子，拎包入住，一定程度上节约了时间和成本。
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②东润舒庭
再看一套面积更大的.
嘉定新成路东润舒庭1套建面约118平大2房，总价341万，单价算下来约2.9万/㎡。
虽然现在距离11号线较远，但门口就是在建的嘉闵线，以后的通勤还是有保障的。
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而且总价341万住118㎡的大房子，尺度感真的足了。
不过该房源属于16层的3楼低区，建于2012年，户型设计相对过时。
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总价：谁说首付100万不能拥有较高的尺度感和舒适度，在保障地铁通勤的情况下，完全可以享受新房级别的居住体验，甚至能住上118㎡的大房子！
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