6月7日，上海三批次宅地正式上架，取消拍地溢价率限制，取消房地联动价，提高住宅品质要求，等等。新的土拍规则预示上海新房定价体系将迎来重大革新！
取消新房限价之后，新房价格会不会涨？
这会不会是再一轮“涨价去库存”的序曲？
这个大家最关心的问题，不能简单回答yes or no。
今天为大家梳理下其中的逻辑。
过去几年，上海拍卖宅地，会设置10%的溢价封顶，封顶之后竞品质，还不能决出胜负的话，就乒乓球摇号。之前，还有引入随机值，看谁的报价离均值最近等方法，后来发现，还是乒乓球摇号最简单明了~
这套机制，目的就是为了避免出现“地王”。
在市场火热的时候，地王的出现，能够起到火上加油的作用，让人血脉喷张。不仅是购房者，房企也会上头。一个地王之后，往往会连续出地王~
面粉贵了，面包自然便宜不了。地王的出现，往往会推高新房价格。
经常有人会疑问，为什么浦东航头新场的新房价格能叫到4.8万，祝桥能5.4万，而惠南只有3.4万。其实，原因仅在于航头新场祝桥2016年都拍出过地王，后面被迫把新房价格抬上去；而惠南没有拍过地王，价格就维持在低位。
怪象背后，原因其实不过是几次偶然事件。
通过拍卖溢价率限制，用摇号的方式决出拿地房企，自然解决了地王，把新房的楼板价框死，确实解决了“面粉价”推高“面包价”的问题。
但也带来问题：房企拿地靠运气，通过市场机制遴选优质开发商的机制失效了。
而当下，上海楼市进入下行通道，房企拿地热情骤减，今年前三个批次，分别只供应了11/5和4块宅地，三批次加起来不及往年一个批次。郊区新城的宅地，基本上一家房企托底。再搞土拍溢价限制，实际意义已经不大了。
但在改变土拍规则的时候，官方还是留了一手。
上海规划资源官微文章有这么一句话：
对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节热点地块，依然溢价率封顶后摇号，引导市场主体理性竞价。
也就是说，部分宅地，还是会溢价率封顶摇号。
至于哪些是特定区域，溢价率限度是多少？
没有明确说法。
只能说：一切解释权归官方所有~
2021年3月，房地联动价正式登上上海楼市大舞台。
那时，正是上海二手房疯狂上涨之际。上海在出让宅地的时候，就用“房地联动价”把未来新房价格锁死，对于稳预期的作用无疑是明显的。
拍地的时候，购房者就明确知道未来新房要卖什么价，可以笃定地提前安排；
开发商也知道只能卖这个价，最多能赚多少钱。那市场好，新房不愁卖的时候，干嘛还多花精力做好产品，多花成本做高品质呢？
产品减配就是自然选择。
房地联动价机制，还被诟病造成新房价格梯度不合理，一二手倒挂，打新乱象。但其实这些问题，可以通过更接近市场的联动价来局部调整。
其实，房地联动价最大的问题，是限价必然导致限品质。
这与当下国家最高层提出的“人民群众对优质住房的新期待”政治方向不匹配。
要让开发商建设优质住房，必然要让开发商有动力。简单来说，做出了高品质，得让他卖更高的价格。
取消房地联动价，就势在必行了~
但取消房地联动价，并不意味着开发商可以想卖什么价就卖什么价。
在新的土地出让文件里，竞价承诺书第三条提到：项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案，自愿承担市场风险。
所谓备案，其实就是“核价”。
开发商向主管部门提交价格方案，并说明原因：因为产品做得好，成本高，所以申请高价。主管部门认可，就批复，否则重新报价再审核。
从国家总体方向上说，是要鼓励开发商做高品质住宅的。所以，从这个角度，开发商通过提高品质进而提高价格，肯定会得到支持。
我们的观点，上海新的土拍规则，是让新房定价从这两年以联动价为核心的计划经济模式，过度到“市场竞争+官方指导”的双轨制。一方面是要鼓励高品质住宅，另一方面依然要稳市场。
双轨制下，新房定价会更加灵活，更加市场化。但主动权依然掌握在主管部门手里。
还是那句话：一切解释权归官方所有~
仔细推敲会发现，取消土拍溢价封顶和联动价，和新房涨价没有任何必然逻辑关系。
首先，从政策目的来说，并不是让新房价格普涨。
道理很简单，不取消联动价，也可以实现新房涨价。
过去几年新房联动价，就一直在涨！
事实上，主管部门要想通过新房涨价来去库存，直接拉高联动价就行了，这是最简单的方式。何必要通过取消联动价这一迂回的方式呢？
政策真正目的，是满足“人民群众对优质住房的新期待”。这句话看上去似乎很“官方”，但其实很实在~
其次，从政策效果来说，也不会导致新房价格普涨。
当然，部分楼盘会因为品质升级，突破现有板块新房价格天花板。这种价格上涨，是购房者可以接受的，或者是可以用钱来投票，自愿选择接受或不接受。
但那些本来就难卖的地段，或者产品没有亮点的滞销项目，凭什么涨价呢？
当然，最核心的还是：
新房价格还是要“备案”的，岂是楼盘想涨就能涨的？
