上海宝山新四季都会·青藤里售楼处电话：400-8866-340【售楼处电话】
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时间真的是一把杀猪刀！
仔细算了下，四季都会第一次入市，已经是四年半之前的事情了
在这期间，项目一共开盘14次，平均每3.8个月一次，风雨无阻，堪称是上海新房市场劳模
热度也一直是上海500万级新盘的方向标：
2019年6月，一期首开，劲销335套（第1次）
2019年9月，一期2批次，开盘当日去化超9成（第2次）
2020年1月，一期3批次，开盘当日去化超9成（第3次）
2020年7月，晓风来一期，开盘当日去化超9成（第4次）
2020年9月，晓风来二期，开盘当日售罄（第5次）
2020年12月，繁星启一期，开盘当日售罄（第6次）
2020年12月，晓风来三期，开盘当日售罄（第7次）
2021年4月，月城西，开盘当日售罄（第8次）
2021年7月，五期1批次，认购951组，61.7分（第9次）
2022年1月，五期2批次，认购1101组，66.8分（第10次）
2022年3月，五期3批次，认购1333组，63.1分（第11次）
2022年9月，五期4批次，认购1060组，63.2分（第12次）
2022年11月，五期5批次，未触发，开盘当日售罄（第13次）
2023年9月，青藤里一期，未触发，当日未售罄（第14次）
最新的四季都会·青藤里二期（15次）目前已经认购结束，预计不触发积分！
光是看这个长长的履历表，都能脑补出当年市场的火热程度，但从一开始的热盘到后来的红盘，再到如今的积分友好，这其中的变迁令人唏嘘。
那么问题来了：四季都会的转变到底是市场的周期波动还是项目本身的原因？
换句话说就是：当下积分友好的四季都会，还值得买吗？
正好借着这次四季都会·青藤里的踩盘，一起去看看，顺便来聊聊大家关心的世外
你接着往下看
这可能是
上海利用率最高的售楼处
算上正在开发的四季都会大二期，预计使用总次数要超过25次，见证上万个买房人的人生重要时刻
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四季都会售楼处实拍 拍摄于11月27日
TA的最终归宿是一个社区中心+超市菜场（销售说的）
不过，大叔大妈们总算是有了一个正经跳广场舞的好地方，年轻人下班回家路过，也不会显得太孤单
一个被名字耽误的项目
从文艺小清新的晓风来、繁星启、月城西，到略显无厘头的绿龙北，四季都会在起名这件事情上越来越不走心
到第14次开盘，连名字就省略了，直接就是：四季都会大二期，OMG，这跟直接叫“喂”有什么区别？
四季都会大二期的意思就是，万科在蕴川路东边的大一期开发已经结束，现在开发的是蕴川路西边的大二期，其作用基本等同于李二娃、马大姐这样的代号，根本就不是名字
好在，正名虽迟但到
四季都会·青藤里
这名字一听就很有书香门第的感觉，马大姐终于摇身一变成了马子涵，气质马上就不一样了
而且也带来了一个全新的亮点和悬念
有学校！好学校？这个我们放后面说，先来看看青藤里的产品
户型还能这么设计?
四季都会·青藤里11批次推出316套房源，过会价格49965元/㎡，比上一期低的原因主要是大部分房源毛坯交付（而且不能选美好家的装修包）
主力户型为92-101㎡3房高层和少量140-172㎡叠加&合院，售楼处和实体样板间都只有高层户型，而且比较实在地做了交标样板间和美好家展示样板间，但估计看完之后，没人能拒绝装修包的诱惑
但其实，青藤里的户型设计更值得一说
先来说说92㎡三房户型，比较常规的动静分离户型，在细节上稍有改进，比如南向联通次卧的阳台、空间更大的餐厅空间，小胖看房实测的地毯率超过80%，在小高层里算是比较高的了
更有看点的是户型的美好家展示样板间，这可能是上海为数不多直接用卧室换公共空间的新盘案例
四季都会92㎡户型美好家展示样板间实拍 拍摄于11月27日
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重点说说101㎡三房户型，乍一看是92㎡户型的放大版，但是跟理想之地一对比，就会发现，青藤里很大程度上解决了动静分离户型中过道面积浪费空间的问题，客餐厅的面积直接大了8㎡，小胖看房实测的地毯率也超过了80%
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这8㎡的空间，在美好家展示样板间里设计成了一个独立餐厅，目测可以放下一个6人位的餐桌，要知道，这只是一个百平三房，做成这样不易了
四季都会102㎡户型美好家展示样板间实拍 拍摄于11月27日
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总的来说，青藤里在产品上，不输四季都会前几期和市面上的500万级新盘，在动静分离户型的设计上，能看出来万科已经很努力了。
拖后腿的是周边发展阶段
城市界面是青藤里明显弱于四季都会前几期的地方
虽然同处一个板块，但是一条蕰川路相隔，观感大不相同
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蕰川路两侧发展示意图
因为发展阶段的不同，蕰川路东边基本上都是已建成的高层商品房小区，而且开发即将完成，城市界面开始趋向于现代成熟
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宝山区月城路实拍 拍摄于11月27日
但蕰川路西边目前建成的商品房社区只有海德花园，这其中低密叠墅又占了很大一部分，对城市界面的贡献很小，再加上紧邻富锦路地铁站，巨大的人流量和杂乱的地铁商业造成了当下城乡结合部既视感的城市现状
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1号线富锦路周边实拍 拍摄于11月27日
不过，四季都会·青藤里作为整个大二期的第一个新盘，会带动周边城市界面改变，也算是一个好的开始
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蕰川社区规划示意图
城市界面的确是青藤里的短板，但并非不能接受
买房人的决策是一个权衡的过程，在400-500万这个价位，不是看TA缺什么，而是看TA有什么
1号线富锦路地铁站，从项目门口出发，实际步行距离大约700米出头，标准的地铁盘；
地铁站周边底商丰富，全家、麦当劳、星巴克都有，未来还有新建的大菜场，满足基本生活需求没什么问题
1号线上游足够成熟，万达、久光、大宁国际都在15-30分钟路程之内，很大程度上能弥补杨行没有大商业的烦恼；
如果配套到此为止，青藤里只能做一个平平无奇小可爱，埋没四季都会的光辉岁月
但现在，事情有了一些新的眉目
捕风捉影的世外
11月初，杨行发布公众号的一篇文章引发关注
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来源于杨行发布公众号
近年来杨行镇着力加大教育领域的资源投入力度，专注办好“家门口的学校”，在重点培育本土优质教育基础上，积极引入知名教育品牌，形成完善优质的教育服务体系，推动教育均衡发展，打造宝山教育高地。他希望以此次交流座谈为契机，双方建立起全方位、多领域、深层次的合作关系，共同解决杨行镇蕰川路以西区域的优质教育资源匮乏问题
我给大家总结一下关键词：
世外可能要进杨行，并且是为了改善蕴川路西侧片区内的教育现状
然后我就去翻了一下杨行镇国土空间规划2035，找到了其中公共设施建设的部分
来源于杨行镇国土空间规划2035文件
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再结合蕴川社区的详细控规图，可以看到世外落地的可能位置
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当然，这只是一种可能，青藤里销售和杨行发布的措辞都很谨慎，即便世外真的要进杨行，目前也还在非常早期阶段，着急上学的买房人就不用指望了
能确定的是幼儿园是中福会（销售口径确认）
从规划上来看，未来项目周边从幼儿园到中学齐全，也算是没辜负青藤里这个名字
只不过，在市场逐渐冷却的当下，买房人更愿意求一个确定，而不是搏一个可能
青藤里前两期的去化压力，一定程度上也会催化一些利好消息的落地，毕竟后面还有至少2000套房源要入市
杨行二手房顶不住了
真正压垮青藤里的是快速下滑的二手房市场
主要是远洋悦庭和海德名门
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宝山区白沙园路边实拍 拍摄于11月27日
巅峰期价格逼近6万/㎡的远洋悦庭，如今的挂牌价已经滑到了5.2万/㎡，估计还能谈
而且对口家门口九年一贯制的上师大附中，在教育上来讲并不差
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信息来源于网络/远洋悦庭小区实拍 拍摄于11月27日
至于对面四季都会的挂牌，大家不必过于在意，光是不满5的税费就已经劝退很多人了
当然，在产品上，远洋悦庭跟四季都会和青藤里都有一定差距，见仁见智
海德名门挂牌价格快回落到4.2万/㎡了，而且因为是跟青藤里处于同一片区，如果未来周边有优质教育落地，也能分得一杯羹，属于品质一般但有性价比的选择
二手次新降价不一定能带来成交，但的确会延缓大家进入新房市场的节奏，这也是当下很多郊区新盘正在经历的艰难时刻
杨行还是有发展的
杨行可能是目前宝山动作比较大的板块，新增地铁（19号线已公示）和宝山高铁站规划（约50万方商办），把单薄的主城区丰富成了北上海交通枢纽，这对于板块来讲是一个质变，是向上突破的一次机会
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示意图/效果图
一方面是商业上
据悉，上海宝山站站房拟建规模8万㎡。站城融合核心区24万㎡（富锦路-铁峰路-湄浦路-铁和路围合区域），开发规模暂按50万㎡控制（方案研究协调区83万㎡）
周边地块还将规划商业，以宝山站为中心将构建起宝山东部重要的TOD核心
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另一方面交通上
从上海市“十四五”规划中可以看出整个沿江高铁系统在原有的上海站、虹桥站基础上另起炉灶，以上海东站为核心，另造一套高铁体系。（在下图中分别为黄色和蓝色）
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不难发现，上海原有的铁路系统（黄色部分）与沿海港口体系存在一定的脱节，而新的铁路系统（蓝色部分）则可以弥补这一缺点，与上海沿海地区的港口紧密结合
新的铁路系统全线被称为沪渝蓉高铁，将构建起一个通达长三角，深入长江流域腹地，将为宝山和杨行带来足够的经济动能
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因此宝山站对杨行镇打造宝山中心地位是至关重要的
在这个过程中，品质二手房总是受益更多
近有一号线保底，远有交通枢纽坐镇，买在杨行未来是值得期待的！
总结一下
作为四季都会的最新一期，青藤里二期基本上延续了前辈们的优势，性价比还是比较高的！
而且教育配套落地是机会，板块质变发展是未来。
如果积分不高，趁着市场遇冷，把握住这次入手机会，我认为也是不错的选择！
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