（原标题：厦门房价下跌真相：炒房客离场 市场理性回归）
当“厦门房价崩盘，地价腰斩”的消息在网络蔓延开来时，在厦门做了四年中介的董先生给记者打电话说：“你们这些媒体为啥总是唯恐天下不乱？厦门房价虽然有下降，但那也是位置不好，户型不好的房子，你去思明区看看，位置好有学区的房子价格一直在涨。”不过他也承认，整个厦门都被限售限购困住了，大部分降价卖的是炒房客，确切地说，现在的厦门，是炒房客急于离场，刚需又在观望进场的时候。
与收入不符的房价
厦门作为二线城市，收入处在二线城市中等水平，房价却紧随北京、上海和深圳，把广州这个一线城市甩在身后，稳居全国第四的位置。
目前福建省的金融主要集中在省会福州，如兴业银行、兴业证券、华福证券等；主要制造企业集中在泉州，如安踏、361度、匹克等。厦门本身除了旅游，产业发展几乎没有亮点。论人均收入，根据2018年，较新统计数据显示，厦门人均收入只有7535元。就是这样的一个二线城市，房价却在十年间完成了不可思议的飞跃：2006~2016年，厦门全市商品住宅价格翻了近4倍。岛内思明区、湖里区新房价格达到6万~7万元／平方米之间，二手房价格在4.5万元左右，岛外海沧、翔安二手房价格也突破3万元／平方米。
房价背后的推手
董先生告诉记者：“这一轮房价上涨始于2015年，厦门在全市取消限购后，5月二手房先有了动静，那年我还在湖里五缘湾片区，记得当时有个业主委托我卖一套源昌鑫海湾134平方米的房子，业主挂牌价是3万多元/平方米，后来10月份中铁元湾开盘，开盘价是5.4万元／平方米，周围的二手房也开始陆续调整价格，不到4个月，整个五缘湾片区每平方米上涨了8000~10000元。业主那段时间几乎每三天给我打一个电话调整挂牌价格。”
彼时，一些投资人群开始进入，排名前列类是来自漳州、泉州的民营企业老板，想把孩子送到香港、北京或国外读书但又不放心，厦门有多所大学，在教育、医疗、就业、环境等条件上比较突出，于是这部分人成为厦门购房的中坚力量。
第二类是资本刚需，手握上亿资金不投资就等于贬值的人群。2016~2017年之间，这些民间热钱开始涌入厦门等热点城市，并形成团队作战。
2016年，一度被本地人嫌弃的翔安和海沧进入资本的视线，相比岛内，翔安和海沧2015年房价在1万~2万元，彼时湖里区人口规模较大超过百万级别，思明区人口也接近百万，这两区常住人口所占比重超过全市的一半，达到51.6%。从空间分布来看，呈现岛内人口增长趋缓、比重下降，岛外人口增长加快、比重上升的趋势。因此岛外的土地市场也水涨船高。2016年8月是厦门土地拍卖的较高潮，8月26日，厦门一举拍出岛外6幅商住地块，5幅地块楼面价直破3万元/平方米，其中，翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得，楼面价高达3.8万元/平方米，成为厦门史上单价地王。
被限售击溃的炒房团
2017年3月，厦门打响限售排名前列枪，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，限售以来二手房市场已经连跌15个月，截至8月3日，统计数据显示，厦门房价相比于2017年3月高峰期，岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元，岛外房价下降6000~10000元/平方米。
“如果说当初房子涨价是炒房人哄抬上去的，那么现在的降价也是缘于他们，很多人当初都是高杠杆炒房，限售限购政策出来后，以前的快进快出不好使了，只能降价寻找接盘的人，还有一些是置换的刚需，同样是在中介挂牌，同一个片区，有人降价，也会拉低整个区域的挂牌价。现在房子经常挂好几个月都卖不出去，有一个中海的业主，120平方米的房子，降价30%出手，看的人每天踏破门，就是没有成交。现在买房的基本都是刚需，投资型客户都在抛售，如果你不着急，我劝你还是等等，到年底估计是个谷底。”董先生做中介四年，排名前列次觉得无法判断以后走势，虽然厦门的房价并未如网上传言那般断崖式下跌，但因为限购限售不知何时取消，市场的信心在逐渐消失。
谁是下一个“厦门”
领涨二三线城市的厦门，让很多人嗅到了房价下跌的味道，那么谁将是下一个？
据贝壳研究院统计，7月重点监测的13城二手房市场延续6月开启的下滑态势。13城中除成都、南京成交环比增加外，其余城市均环比回落。成交量下滑的城市中，长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显，一线城市京沪深成交降幅相对较小。长沙受6月末调控升级影响，7月成交环比腰斩，成交降幅较大；天津成交仍处人才政策影响下的回调期，环比减少39.2%，回落到人才政策前水平；杭州近两月市场热度持续下降，7月成交环比减少29.2%；青岛成交环比减少21.2%，亦处在调控升级后市场下行期。此外，深圳7月末出台“商品住宅3年限售”“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策，预计8月成交将有较显著下滑。
随着成交的下行，多城均价迎来下跌。重点13城中南京、济南及北京3城均价环比基本持平，其余10城均环比下跌。均价下跌的城市中西安环比下跌4.5%，跌幅较大，2018年上半年西安房价经历了过快上涨，实际购买力难以支撑，市场回调几乎是必然事件；上半年武汉均价保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%；青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下，7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%；天津均价水平在低位波动，7月环比下跌2.6%。
曾一度飙涨的二三线城市似乎集体进入了冷静期，人们不禁猜测，厦门是否只是二三线城市房价下行的开始。
厦门克而瑞机构分析师胡慧荣认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的现象，一旦房价涨幅跟不上地价涨幅，市场风险就会暴露；尽管2017年、2018年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，其实是地价的合理回归，其他二三线城市也可能会出现这种问题。
住建部：降低企业公积金缴存比例政策延期
香港中环写字楼租金全球最贵 远超纽约和伦敦
易眼看房
本文来源：中国房地产报 作者：唐珊珊 责任编辑：陈子晗_S3747
